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一方面，土地出让减少使商品房供应不足；另一方面，需求稳定使大连房地产市场对房产新政不敏感
新政频出，大连楼市依然火热。
7月14日，大连市房地产交易所发布的数据显示，二季度大连市商品房交易件数、面积以及交易额均较一季度有所增长，其中交易件数增长51.4％，交易面积增长54.4％，交易额增长61.4％。此外，二季度交易均价为4201元/平方米，较第一季度上升183元/平方米，涨幅为4.5％。
6月的表现尤其抢眼，交易件数、面积和交易额分别比5月增长了30%、25%和27%。
“就是在去年下半年，价格上涨出现了过快的迹象。”上周，大连亿达房产营销总监丛虎告诉《每日经济新闻》，去年大连全年房价涨幅为14.5%，首次超过当年居民收入的增长幅度。
对此，大连房地产开发协会副秘书长赵国宁强调：“去年以来大连房价确实上涨较快，但不是炒起来的，大连有稳固的外来需求在支撑。”
今年上半年，大连最大的房产中介———好旺角房屋经纪有限公司一项调查显示，大连28.4%的购房者是外地人，但其中用于投资的不到10%。
“大连是东北地区经济发展水平最高的城市，比较北方其他地区，这里的气候和环境非常适合居住，一直受到北方地区富裕消费者的青睐，不少海景房都是他们在购买。”大连今朝置业顾问有限公司高级研究员刘作涛分析，加之在大连买房，金额超过35万元即可解决户口，所以很多有经济实力的北方人都乐意让子女在大连买房安家，甚至举家搬迁过来。
而大连市国土资源和房屋局今年7月完成的《大连市房地产市场运行监测报告》也多次指出，大连房产的需求结构和“热点城市”不尽相同。
“大连楼市需求的稳定性，使得其房地产市场并不敏感于今年以来国家的各项宏观调控政策。”戴德梁行大连分公司研究顾问部高级经理赵欣认为，大连房价上涨的根源不在需求，而是供给的萎缩。
刘作涛对此表示认同：“去年下半年，大连一度出现了无新盘可开的局面。”
大连市房地产交易所的统计资料显示，2003年以来，大连市市内四区土地供给一直徘徊在一个较低的水平。2003年土地出让成交372万平方米，2004年只有248万平方米。
刘作涛指出，土地出让减少直接导致开发量锐减，表现在市场上就是商品房供应不足，价格上涨在所难免。
目前这一趋势仍在延续。《大连市房地产市场运行监测报告》指出，“上半年，我市房地产市场需要仍然旺盛，但供给仍显不足，继去年之后，商品房销售面积大大超过商品房竣工面积……”
不过，对于土地供给的控制，大连市政府另有苦衷。“大连市内城区面积仅400多平方公里，加上经历了2000年的一波开发高潮，现在中山区和西岗区两个中心区域根本没法放量出让土地。”大连市房地产开发协会有关人士表示。
《大连市房地产市场运行监测报告》还显示，今年上半年，土地出让量依然在减少———1－6月，市内四区土地挂牌出让成交143.5万平方米，同比降低32.3%。
新建商品房的不足，成就了大连的二手房市场。今年2－5月，大连市存量房交易面积比去年同期上涨了75%，交易件数上涨了55%，销售额同比增长100%。
拿地难困扰大连外来开发商
“金州有很多不错的项目，希望能联系一些上海大地产商来开发。”7月14日，大连金州经济开发区招商局局长宋晔在电梯里向《每日经济新闻》做起了“推销”。
眼下，与开发商在武汉、重庆、天津乃至沈阳等城市频频拿地的大手笔形成鲜明对比的是，在号称“北方香港”的大连，港资和内地几大开发商几乎难觅踪迹。
事实上，此前在大连“折戟”的外来大开发商已不止一家：两年前，万科和新鸿基打算联手在大连拿地，但最终因土地价格等因素而放弃；世茂一度钟情大连小平岛项目，去年也拿地未果；上海复地曾有意某地块，但最终同样没能成功操作。
种种迹象表明，大连地产市场似乎不“感冒”外来开发商，而土地问题正成为外来开发商的共同困扰。
业内人士坦言：“大连房地产市场起步早，本地开发商很早就活跃起来，由于他们相对强势，外来者很难得到好的机会。”
比如今年1月大连的“2005年土地第一拍”，在“标王地块”———解放路13号地块争夺中，较量主要在万科与大连本地开发商荣泰间进行。“荣泰是志在必得：无论万科怎么报价，他们每次竞价都加300万元。”一位当时在场人士回忆，万科报价升至5亿元时，荣泰继续加价，最终万科无奈放弃。
作为目前唯一在大连有住宅项目的外地知名开发商，万科的步履迈得相当慢。
“外来者在大连拿地确实很不容易，虽然是港口城市，但这里的环境还是比较保守。”一位曾在大连万科工作多年的业内人士感叹，万科1996年以一个写字楼项目进入大连，之后直到2003年，才拿下第二个项目———大连中心区边缘20万平方米左右的万科城市花园。
而市区土地的有限供给导致土地价格相对较高，在某种程度上也让外来资本难以“感冒”大连。大连房地产业内人士透露，受土地供给紧缩的影响，近两年大连地价涨幅在30%左右。
以上因素同样绊住了本地开发商在大连的扩张步伐。与外地开发商在大连门外徘徊相对照的是，本地开发商正走出大连，大举挥师北上南下。据悉，万达、亿达等20余家大连开发商都在参与沈阳住宅项目的运作。
借力“大大连”西拓北进
在大连周水子机场的外墙上，“建设大大连”的巨幅红字标语异常醒目。
“‘大大连’的构想最早在2002年提起，直接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限制，城市发展空间严重不足。”上周，前大连市委政策研究室副主任李才生向《每日经济新闻》解释，“大大连”的概念包括四个方面：一是经济实力要强，二是城市空间要大，三是城市功能要强，四是城市环境要好。
“大大连”的实现路径，就是大连市政府目前大力推进的“西拓北进”战略：把大连城区西拓至旅顺口区，北扩至金州区，从而给城市经济、产业发展以更大的空间。
“大连‘西拓北进’的方向，也是大连房地产业的‘指挥棒’。”大连一家房产中介高层如是形容，“通俗地讲，就是朝这两个方向建房子。”
“由于前两年土地出让量比较少，导致房地产对大连GDP的拉动不够理想，要增加土地供给，只能‘西拓北进’，否则无地可开。”大连市一位官员透露。
李才生指出：“首先通过政府加大西面和北面的土地出让，推动这些地区的房地产开发，从而促进人流向这些方向迁移，并带动商业和其他产业的布局。”
然而，对于“西拓北进”带来的局部放量供地，业内的看法并不乐观。
在2005年第一次土地挂牌竞价大会上，体量最大的甘井子区中华路北侧3个地块就属于大连“西拓北进”区域。但在摘牌现场，这些地块并未掀起波澜———1个以底价拍出，1个以高于底价220万元成交，另外一个流拍。与之形成鲜明对比的是，市中心区域其他地块往往吸引八九家开发商竞相叫价。
“未来两年，‘西拓北进’方向上的泉水新区和中华路沿线开发量超过100万平方米，这么大的体量势必使房地产开发企业面临更大市场风险。”大连今朝置业顾问有限公司高级研究员刘作涛表示。
《大连市房地产市场运行监测报告》亦指出，上半年土地出让明显集中于甘井子区，确实符合市政府提出的“西拓北进”发展战略，但在短期内土地出让区域过于集中也隐含着市场风险。
根据“大大连”的有关规划，到2010年大连面积将达900万平方米，城市户籍人口达550万，GDP总量达到320亿元。而目前，大连市区人口只有280万。
大连加大城市西部和北部的供地规模
今年初召开的大连市房地产工作会议强调，2005年重点加大城市西部和北部的供地规模：2005年大连市内四区土地出让计划48项，占地面积约380公顷，其中西部开发项目13项，占地面积73.35公顷，占供地计划的19.3%；北部开发项目6项，占地面积105.9公顷，占供地计划的27.9％。
《大连市房地产市场运行监测报告》指出，今年1－6月，大连市出让土地143.5万平方米，有116万平方米位于西拓北进方向上的甘井子区。
大连商业地产过热后遗症渐显
对大连商业地产过热的争论，始于大连对中国十大著名商业街之一———天津街的改造。天津街改造项目在2003年陆续开始运营，而眼下，过热导致的后遗症，正逐渐凸现出来。
7月15日中午，大连阴雨连绵，天津街著名项目海昌名城大门紧闭，商场门口连避雨的人都没有。玻璃门上贴着一份没有署名的通知：“海昌名城于2005年4月30日12：00停业调整，开业时间另行通知。”
海昌名城由大连海昌集团有限公司投资兴建，是天津街改造后第一个公开对外发售的项目。
“停业的直接原因是VIVO百货业绩不佳，撤出海昌名城。”知情人士透露。
VIVO百货的母公司是日本四大零售巨头之一———M会社，从2003年8月VIVO百货正式进驻海昌名城到撤出，前后不到两年光景。
事实上，海昌名城的问题不仅如此。业内人士透露，海昌名城当时炒出了超过10万元/平方米的“天价”。由于开出15%的年回报率等诱人条件，所以海昌名城在高价位上依然受到市场追捧，其中不乏投入上千万元的业主。
“当年大家看好改造后的天津街，海昌名城还没造出来，我就花100多万元买了一个10平方米的铺位。”一位懊恼不已的业主，正在与海昌集团交涉希望挽回损失。“海昌方面表示，撤消合同可以，但只能退80万元，而且是打白条。”尽管损失较大，这位业主仍考虑接受此条件。
“海昌名城的近况是天津街经营状况的一个缩影。”上述这位知情人士指出。
“一哄而上，搞成现在的局面，大连开发商吃的是没经验的亏。”大连第二大开发商———亿达集团营销总监丛虎表示，亿达基本不投商业地产项目。
无独有偶，大连开发商中的老大———万达集团尽管以商业地产见长，但在大连本地少有商业地产投资，只在其住宅项目“万达华府”里，复合了一些商业地产项目。据了解，万达集团董事长王健林在今年大连开发商协会的一次活动上曾表示，以大连目前的消费能力和已有商业板块，不足以支持商业地产市场。
有关统计显示，大连仅市内四区的商业面积在近几年内猛增至500多万平方米，人均商业面积超过2平方米。可是，大连的实际消费水平却远没能达到与之相匹配的程度。在旅游消费的拉动方面，上海游客人均购物在300元左右，而大连只有30元左右。
业内人士认为，商业项目建设相互攀比，贪大求全，缺少吸引消费者的营销策略和特色商品，缺乏对当地购买力的调研，使天津街逐渐散掉了多年聚拢来的人气。
“现在回过头来看天津街，有很多经验可以总结：过量开发、业态重复、结构设计不合理等等。”大连开发商协会副秘书长赵国宁指出，在天津街项目出现问题之后，大连有关部门加强了对新批商业地产项目的控制，大连的商业地产并没有进一步膨胀。
大连天津街建成于1909年，是大连市内历史最悠久的商业街，全长1720米。2001年开始进行大规模拆迁改造。
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（ 责任编辑：铭心 ）
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