停牌两天后，谜底终于揭晓。

    11月21日，华润置地有限公司（1109.HK）发布公告称，华润置地将以31.95亿港元（约合人民币33.2亿元），从母公司华润集团手中收购位于北京、上海和深圳三地的5处商业地产项目。

    这批被注入上市公司的资产包括北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润大厦和万象城4个作为长期投资的商用物业，以及深圳罗湖一幅4.1万平方米的待开发地块，该地块将建设一个包括高级酒店、商业大楼和住宅在内的综合性物业项目。

    这5项物业的公平市值为51.79亿港元，而收购代价只有31.95亿港元，包括发行新股12.55亿股，作价28.72亿港元（每股作价2.2875港元），另将所持有的万科B股2.25%转让予母公司，作价3.23亿港元。

    然而，华润置地此次收购项目虽属优质资产，但目前盈利却不高。根据星展银行（DBS）的预期，2006年这五项商用物业的EBIT仅为1.3亿~1.4亿元，相当于收益率1.9%~2.0%。加上其将向母公司以每股2.2875港元配售12.56亿股新股,此举将摊薄股东利润，预计2006年每股盈利将被显著摊薄40%。

    但市场并未否定这次收购行动。

    摩根士丹利证券报告称，华润这一战略调整“可改善其资产组合质素，以确保长期增长前景”。已将其目标价由2.5元调高3.1元，相等于2007年预测市盈率11倍，同时将其2005至2007年度每股盈利预测分别调高21%、4%及5%，评级为“跑赢大市”。中银国际亦将华润置地的目标价由2.5港元上调至3.3港元。

    DBS分析，虽然这一收购仅为股东带来微薄利益，但却具备战略意义，假设华润置地日后以REITs形式将旗下投资项目上市，将可再次释出其价值。

    事实上，早在去年，时任华润集团副董事长的宁高宁就透露，集团正在进行发行REITs的研究，但尚待解决很多技术性问题。

    中原地产总经理李文杰也认为，“华润此举应该是在为了REITS上市做准备。但单纯把收购的物业作为融资的工具需要一个过程，单纯购买不一定划算，因为购买的时候投资者也需要一定的回报。”

    华润置地目前在北京的收租物业仅有6万多平方米，收益单薄。有分析认为，不必耗用现金而可大量增加投资物业，有利于公司未来收益的稳定性。

    未来集团是否会将大部分商用物业注入华润置地？华润置地投资部门相关人士说，“集团还没有最后确定”。

    华润置地总经理陈鹰在接受本报记者采访时称，这是“整个集团的战略安排”，不便预测。但他表示，华润置地今后会“在北京有步骤地持有商用物业”，同时会将一些专业性较强的商用物业卖掉。

    11月中旬，世界知名酒店巨头法国雅高集团全额投资凤凰置地广场近3万平方米物业，建造北京首家宜必思酒店和首家诺富特酒店，总值4亿~5亿元。

    “之所以选择这种由对方投资而不是管理的模式，主要是因为这样可以减轻项目的资金压力。”陈鹰说，“清河的项目和凤凰城比较类似，今后清河项目我们也会借鉴这个经验，与一些专业的经营公司采取此类方式合作。”