美国房地产投资信托(RealEstate Investment Trust,以下简称“REITs”)的控制者们,在楼市日益堆高的泡沫重压下,开始转向大洋彼岸的中国市场。紧随全球第一大零售业REIT-西蒙(Simon)、全美第一大物流REIT管理公司普洛斯(ProLogis)和全美第二大物流仓储REIT-AMB之后,全美最大的写字楼物业持有者REIT-EOP(Equity Office Properties Trust)近日也传出消息,近期内其将加紧在中国内地房地产市场布局,初期投资重点锁定上海写字楼物业。

    美国REITs的总市值,据说已超过三千亿美元,而在此之前活跃于中国楼市的摩根士丹利房地产基金等私募基金,在资本规模上与REITs还不可同日而语。

    美国REITs生物链

    过去两年里,普洛斯先后在苏州、上海洋山港、深圳盐田港、北京空港及广州保税区陆续建立物流园区,2005年又进入天津合作开发物流园区,投资和管理的资产总额已达到2.4亿美元。据该公司高层透露,未来数年,普洛斯还将加大在华投资,预计到2009年投资额将超过12.5亿美元。

    在普洛斯的带动下,AMB最终放弃了矜持,将其在华办事处升格以具备物业开发资质。近日,AMB通过仲量联行,以大约1330万美元收购位于上海松江九亭的物流房地产项目,此将为AMB投资机场、海港和交通枢纽等物流地产市场的开端。AMB方面号称近期规划投资5亿美元,在中国内地建立五座国际化的现代配送中心。而在其远期规划中,珠江三角洲和其它大陆沿海港区将成投资重心。

    西蒙自去年7月开始与深国投、摩根士丹利合作,计划在内地开发12个Shoppingmall。

    美国REITs紧跟上述海外基金之后。仲量联行中国区董事陈立民表示,一方面,投资基金近年来大量吃入内地物业,这会给谨慎的REITs持有者以示范效应。另一方面,REITs对内地物业的长期关注,已经找到恰当的退出机制,这使得自2004年下半年起,海外基金加速投资中国房地产市场。而在2004年10月,布什政府签署房地产投资信托修订法,从根本上消除了REITs海外投资的障碍,这也为无心长期持有物业的投资基金找到了接棒人。

    陈立民认为,用生物链来描述房地产基金与REITs的关系更为贴切。像摩根士丹利这类进取型、机会主义型投资基金,甘冒风险,大手笔收购物业,遇到合适的下家即将其转手获利,REITs正好成为理想的接棒者。

    在这条生物链上,还有一个重要角色是开发商。处于最上游的开发商由于目前普遍存在的融资困难,倾向于出售物业。

    来自高力国际的观点是,美国REITs的进入,一方面给目前国内因普遍缺乏具备大宗持有型投资者所面临的问题带来了希望,让部分开发商实现了项目的顺利开发和消化,另一方面也刺激了国内开发商增强销售环节可控能力的意识,在一定程度上加速国内房地产市场的成熟步伐。

    图谋全球布局

    美国REITs取道中国,还有一个重要的因素：遭受连续加息压力下的美国REITs市场表现疲软。

    此前,从去年8月初开始,道琼斯REITs指数已经经历了一轮惨痛的下跌,2005年7月28日,这一指数也曾攀升至207.7点高位,随后便在加息声中急转直下。

    2月20日,上投摩根富林明基金管理公司产品总监王峰接受本报记者采访时表示,美联储连续加息挤压楼市泡沫,促使美国REITs出于分散风险角度考虑,加紧对资产进行海外布局。深受加息之苦的美国REITs,在布局全球地产市场的时候,自然不会忘记经济持续增长、地产投资回报预期可观的中国通道。

    于是,以中国内地为代表的亚太新兴物业市场,成为美国REITs发掘的新矿。除了澳洲和日本之外,REITs对于亚太地区大部分市场而言还十分陌生,在这些市场里存有大量可供REITs收购的优质物业。

    在亚太地区的各经济体中,日本商业房地产存量规模最大,在交易总额和跨国交易额方面均占主导地位,种种迹象也显示了海外资本对日本房地产投资热情的复苏。但是,在追求高利润的外资眼中,日本的吸引力显得后劲不足,中国和印度才是最受关注的两个市场,因为在这里有着高于日本的投资回报潜力。2005年,很多外资机构加快了进入中国市场的步伐,印度也放宽了对外资进入的限制。

    陈立民认为,经历了政府宏观调控之后的楼市,地产游戏规则日益趋于透明和国际化,这也为REITs进入奠定了市场基础。以上海为例,其商用物业在最近两年内将处于供不应求的状态,现在进入这个市场风险仍然很小,这成为了美国REITs近期内频频在上海出手的一大原因。

    据仲量联行估算,2005年全球房地产投资将达到创纪录的5500亿美元,与2004年相比增长20%。其中,跨国投资比重明显提高。而到2006年,房地产投资全球化的步伐将进一步提速。