2005年，我市房地产市场供需两旺，从3月份开始，国务院先后出台了一系列宏观调控措施，8月份沈阳市出台了“九条房地产新政”和“十条金融工作意见”，从我市房屋销售价格走势看，这些措施已取得明显成效，控制房价快速上涨的势头，为我市房地产市场健康发展，起到了推动作用。

    一、房屋销售价格上涨7.6%，涨幅比去年回落8.3个百分点

    伴随着国家宏观调控政策的启动，我市房地产市场出现了积极的变化。房屋销售价格与上年相比虽仍呈上涨趋势，但涨幅已明显回落。

    （一）政策见效，涨势回落。据抽样调查资料显示，2005年我市房屋销售价格上涨7.6%，涨幅较去年回落了8.3个百分点。全年房屋销售价格涨幅走势呈先高后低、逐步趋缓的态势。一季度房屋销售价格上涨9.3%，二季度上涨7.6%，三季度上涨7.0%，四季度上涨6.1%，呈逐季下降的趋势。从分类指数看，商品房价格一季度上涨7.0%，二季度上涨6.5%，三季度上涨6.9%，四季度上涨5.7%。在商品房中，商品住宅价格一季度上涨7.1%，二季度上涨6.4%，三季度上涨6.9%，四季度上涨6.2%；其中，普通住宅价格一季度上涨6.8%，二季度上涨6.6%，三季度上涨7.4%，四季度上涨6.1%；高档住宅价格一季度上涨10.3%，二季度上涨5.6%，三季度上涨3.4%，四季度上涨7.5%。非商品住宅价格一季度上涨7.0%，二季度上涨7.1%，三季度上涨6.9%，四季度仅上涨1.9%。二手房价格一季度上涨14.2%，二季度上涨9.8%，三季度上涨7.1%，四季度上涨7.0%。在二手房中，住宅价格一季度上涨14.2%，二季度上涨10.9%，三季度上涨8.1%，四季度上涨6.3%。非住宅价格一季度上涨14.3%，二季度上涨6.0%，三季度上涨3.6%，四季度上涨10.0%。

    （二）商品房涨，二手房降幅大。2005年我市商品房价格上涨6.6%，涨幅比上年（下同）上升0.9个百分点。在商品房中，住宅价格上涨6.7%，涨幅上升0.7个百分点，其中，普通住宅价格上涨6.7%，涨幅上升0.5个百分点；高档住宅价格上涨6.8%，涨幅上升4个百分点；非住宅价格上涨5.8%，涨幅上升1.5个百分点。与此相反，2005年二手房价格虽上涨9.5%，但涨幅却比上年明显下降，下降了17.8个百分点。在二手房中，住宅价格上涨9.9%，涨幅下降18.6个百分点，非住宅价格上涨8.4%，涨幅下降15.6个百分点。

    二、宏观调控是房屋销售价格涨幅回落的主要原因

    2005年我市房屋销售价格涨幅呈大幅度回落，并且逐步降低的趋势，宏观调控影响是主要原因。

    （一）国家宏观调控措施出台效果显著。从3月份至今，国家出台的一系列平抑房价措施取得了初步成效，从八条到新八条，对平抑房价起到了积极的作用。这些措施对购房人的心理产生很大影响，引导购房者向理性住房消费观念转变。宏观系列政策对炒房者的制约的作用也十分明显。体现在市场上，我市商品房销量增幅明显下降，据市房产局的统计数据显示，在国家宏观调控措施未出台前的2月末，我市商品房销售合同备案累计套数、面积和金额的同比（下同）增幅分别为95.9%、88.3%和95.7%。而截止到10月末，商品房销售合同备案累计套数、面积和金额增幅仅分别为19.7%、8.1%和12.6%，分别下降了76.2、80.2和83.1个百分点。其中，2月末商品住宅销售合同备案累计套数、面积和金额的增幅分别为86.8%、83.9%和80.7%，而截止到10月末，商品住宅销售合同备案累计套数、面积和金额，增幅仅分别为16.3%、6.0%和8.4%。分别下降70.5、77.9和72.3个百分点；2月末，我市二手房销售合同备案累计套数、面积和金额的增幅分别为87.3%、94.2%和100.6%，而截止到10月末，二手房销售合同备案累计套数、面积和金额，增幅分别比上年下降4.8%、4.3%和0.9%，分别下降92.1、98.5和101.5个百分点。其中，2月末二手房住宅销售合同备案累计套数、面积和金额的增幅分别为89.3%、90.5%和101.6%，而截止到10月末，二手房住宅销售合同备案累计套数、面积和金额，则分别为下降4.7%、增长1.0%和增长3.4%。分别下降94、89.5和98.2个百分点。

    （二）房屋销售重心已向城市周边地区及郊区转移。根据我市的规划，今后将不在“金廊”地带建设住宅，市内建设住宅只有为数不多的旧房改造的地块。因此住宅建设重点已经向周边地区及郊区转移，而这些地区的房价要比市内低很多。由于周边地区及郊区商品住宅投入量远大于市中心地区，导致房价涨幅趋缓。

    （三）“新政”出台进一步规范市场。今年8月份，我市出台了“九项新政” 和“十条金融工作意见”鼓励和支持房地产开发商，减轻他们的资金压力，并从土地、审批、贷款等各个方面给以大力扶持，使房地产开发商开发项目的积极性得到提高，推出很多新的适合普通市民选择的楼盘，使商品房销售呈现良性的增长态势。据沈阳市房地产管理局统计，9月份我市商品房销售（合同备案）16045套，比8月（下同）增长1.0倍；商品房销售面积152.2万平方米，增长99.6%，商品房销售金额47.5亿元，增长79.4%。其中商品住宅销售15057套，增长1.3倍；商品住宅销售面积144.9万平方米，增长1.2倍；商品房销售金额44.1亿元，增长1.0倍。同时，自从我市公布准备修建地铁以来，很多房地产开发商充分利用这个概念，纷纷做打了地铁周边的主意，加大了房地产开发力度，使地铁沿线的房地产市场出现明显回暖迹象。

    三、房屋租赁价格上涨1.5%、物业管理价格持平

    2005年，房屋租赁市场仍冷热不均，但受住宅销售价格上涨和城市拆迁影响，住宅租赁价格普遍上涨。办公用房、商业娱乐用房租赁价格下降。物业管理价格持平。

    （一）2005年我市房屋租赁价格指数上涨1.5%。从构成房屋租赁价格的分类指数看，居民住宅租赁价格上涨2.2%，涨幅回落1.8个百分点；办公用房租赁价格下降2.6%，涨幅回升0.7个百分点；商业娱乐用房上涨2.5%，涨幅回升7.2个百分点。主要原因是，受包括二手房税费调整等一系列新政策的影响，居民住房租赁市场出现较大波动。租赁成交放量，导致部分区域次新房租金出现较大幅度下跌。从总体情况看，虽然居民住房租赁价格仍在上涨，但涨幅已明显回落；而办公用房和商业用房租赁价格虽然仍在下降，但已出现明显回暖。

    （二）物业管理价格指数上涨0.5%，基本持平。由于我市对住宅物业管理价格标准管理较严，因此其价格指数相对稳定。而对办公用房和商业娱乐用房物业管理价格相对较松，因此价格水平有所上涨。办公用房物业管理价格上涨1.0%，商业娱乐用房物业管理价格上涨1.4%。

    四、土地交易价格上涨11.4%但增幅回落

    2005年我市土地交易价格上涨11.4%，涨幅比上年回落4.8个百分点。其中居民住宅用地上涨12.0%，涨幅回落3.9个百分点，商业、旅游、娱乐用地上涨14.8%，涨幅回落13.1个百分点。主要原因是，根据国家对房地产供地制度改革的要求，我市加速了土地使用市场化进程。2005年我市土地市场推行净地出让，这一举措净化了土地市场，增加了市场的透明度。为规范使用土地，从5月1日起，我市将对包括浑南新区等地区在内的1220平方公里的经营性土地实行统一供应。保证我市房地产市场的持续、健康、稳定发展，从根源上防止土地无限制供应导致房地产开发过热，从而引起房价暴涨的情况。

    五、2006年我市房地产价格价格走势展望

    目前我市的房地产市场正处于快速增长期，与2004大幅增长的走势相比，2005年增幅出现了一定程度的回落，主要是由于今年政府对市场进行了以注重需求为主的调控，对过旺的需求特别是非理性需求进行遏制。影响2006年房地产价格有以下三大因素，一是土地销售和开发面积的增减、存量土地的盘活力度、城镇化进程及其政策的调整、旧城区的改造和拆迁的速度；二是在金融方面，左右楼市兴旺与否的变数在于房贷政策的变化、房地产业发展基金法则出台的情况、信托投资基金的运作、住房抵押贷款证券化的进展；三是整个房地产市场的产品开发结构调整。从目前房地产市场的发展来看，我市房地产市场消费主体的自主性需求的旺盛态势已经出现了从城市中心区向城市周边传导的良性发展势头，而且这一势头短期内将呈现快速增长。预计2006年的我市房地产价格仍将保持稳中有升的态势，涨幅会低于2004年但会略高于2005年，估计会在8%左右。