到2015年,在上海,入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算,老年公寓市场需求总量为270万平方米。巨大的潜在需求,将成为房地产开发投资的热点,已有不少海内外资本暗中觊觎这一创新商机。而业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划,将在某些边远区域进行开发试点,并对沪上一些滞销楼盘进行改造,或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓,改“三代同堂”为“三代同区”。

    目前,公寓仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态。根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果,月收入8000元以上的人群中,55％的被访者表示愿意购买养老型住宅,其中,40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区,成为中老年被访者选择最多的物业类型。

    老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测,到2015年,按老年人口的3%计算,入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算,老年公寓市场需求总量为270万平方米。

    据介绍,老年公寓可分三种类型,按7：2：1的比例划分,即分散建设的老年公寓组团占70%(约189万平方米),集中建设的老年公寓小区占20%(约54万平方米),综合建设的“老年城”占10%(约27万平方米)。

    巨大的潜在需求,将成为房地产开发投资的热点。尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成,但早已有海内外资本暗中觊觎这一创新商机。上海市房产经济学会相关负责人表示,不久前接待的一个美资地产投资集团,瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。

    而不少业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。

    “上海正在与欧盟合作,尝试建立一个评估体系,评估哪些老人可以进入由公共财政支持的养老机构。”上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖向《每日经济新闻》透露,根据设想,评估将跟踪进行,先前进院的老人如果经济状况改善,则要将资格让位,形成一个能进能出的体制。未来,由公共财政支持的养老机构将有针对性地向老年群体开放。

    与此同时,“三代同堂”向“三代同区”模式的转变也在逐步进行。

    据了解,目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划,将在某些边远区域进行开发试点,并对沪上一些滞销楼盘进行改造,或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓,改“三代同堂”为“三代同区”。专家认为,上海可以考虑在近年市政府基础投入大、自然环境好、交通较方便的近郊地区开展老年公寓的规划和建设。一方面,市郊地价较低,可以控制成本,以减轻老年人的经济负担；另一方面,市郊空气清新,有益于老年人的身心健康。黄清燕

    【养老型住宅市场】

    上海养老型住宅开发艰难举步

    房价的居高不下,令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后,老年公寓难以盈利。事实上,由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素,老年公寓的开发举步维艰。许多有意投资老年公寓的开发商表示,开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事,但目前没有任何政策表示可以对开发老年公寓提供优惠。

    老年公寓作为老年人居家养老的一种形式,最早出现在上海进入人口老龄化城市行列的初期。

    老年公寓是根据老年人生理特点和方式设计建造,专供生活能自理的老年夫妇(包括单身)住用的成套独用住宅；在经营管理上,这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。20世纪80年代后期,由上海市退休职工管理委员会在浦东新区建立的“上海市退休职工老年公寓”,开创了上海建设老年公寓的先河。

    目前,上海的老年公寓走的仍是养老院性质的路线,而类似国外流行的健康型老年公寓仍零星可数。

    《每日经济新闻》近日走访发现,上海以“老年公寓”命名的机构共有10家,包括位于嘉定区的众仁老年公寓、静安区的孙克仁老年公寓、卢湾区的金色港湾老年公寓、上海市退休职工嘉定老年公寓、黄浦区黄浦老年公寓和千鹤老年公寓、闸北区彭浦新村老年公寓以及虹口区老年公寓等。这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩,一般是由政府经营,大部分不具备成套独用的特点,真正具备老年公寓基本特征的几乎为零。

    到目前为止,真正进入上海市政府统计系统的老年公寓床位不到2000张,这些老年公寓大多规模较小。拿目前在上海规模最大、档次较高的嘉定区南翔镇“众仁老年公寓”来说,只有3幢住宅楼、492张床位。最小的老年公寓甚至仅设几张床位。

    而房价的居高不下,令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后,老年公寓恐怕难以盈利。

    事实上,由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素,老年公寓的开发举步维艰。昆山一位开发商曾在嘉定华亭镇建了十几幢老年公寓,共有1000多张床位,结果只入住30多人,最终因无法维持而告终；奉贤区红庙镇的一所老年公寓,三星级宾馆的设施,350多张床位至今只住了不到50人；也曾有开发商设想在崇明打造“世外桃源”,但宣传近一个月,只有一人前来咨询。

    许多有意投资老年公寓的开发商表示,开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事,但目前没有任何政策表示可以对老年公寓的开发过程提供优惠。

    尽管如此,仍有个别案例值得借鉴。

    作为华东地区第一个以养老主题社区登陆上海的嘉兴江南太阳城,2006年10月将正式投入使用。这座定位“上海人的养老天堂”的养老社区,推出“低价抢客”策略,以3500元/平方米在上海销售。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。据悉,该案在销售初期就取得了良好业绩,目前70％的业主都是上海购房者。同时,开发商在老年公寓旁建造了一批别墅,以便总体盈亏互补。黄清燕

    【海派养老】

    退居西湖 海派养老新时尚

    具有较强经济实力的上海老年人对杭州景观物业情有独钟

    “随着沪杭磁悬浮的规划立项,上海市民对杭州住宅特别是养老型住宅的关注度上升不少。”杭州市房地产业协会副会长林作华日前向《每日经济新闻》表示,一些具有较强经济实力的上海老年人对杭州景观物业情有独钟,磁悬浮的利好更让这部分人群热情升温,目前杭州近郊毗邻自然景观的物业中已出现不少上海市民购置养老房的案例。

    林作华指出,目前上海市民到杭州置业主要有三种类型：一是购买杭州中心区商品房做长线或短线投资,一是部分高端客户购置旅游房地产项目用于度假或投资,此外就是在近郊自然景观旁购置别墅或联体别墅用于退休后养老。

    而目前的现状是,杭州住宅市场由于受到去年宏观调控的影响,仍未走出低迷期,因此在杭州做商品房投资的上海人已退出差不多了,投资旅游房地产大多都是公司行为,个人操作的案例有限,只有养老型住宅眼下风头正火。

    据了解,上海本地周边拥有自然环境的别墅项目较少,而且价格非常高,而在杭州近郊这类物业分布密集,一般花一两百万元就可以买一套别墅,相比上海动辄千万的别墅价格非常具有吸引力。对于向往杭州自然景观的人来说,杭州无疑是一个适合养老的地方,将来磁悬浮开通,更是拉近了两市的距离。

    “尽管西湖周边的天价景观房让这部分经济实力较强的上海老龄人望而却步,但在杭州除了西湖还有众多拥有独特自然景观的板块。”杭州一位地产界人士指出,闲林镇、富阳银湖等地的排屋目前成为上海老龄人杭州养老的首选。

    闲林镇：低密度养老型别墅聚集

    对于购置养老型住宅的人来说,繁华的都市效应和旺盛的人气并不重要,独特的自然景观、周边的交通及生活配套才是首要考虑的因素,而杭州闲林镇正好拥有这些条件。

    闲林镇是杭州低密度住宅的聚集板块,隶属杭州余杭区,该板块多数楼盘距杭州市区约15公里。小镇最大的优势就是优美的自然环境景观,山水兼容,高低错落,其中西溪湿地保护区是该板块的景观象征。目前该区域道路建设正如火如荼,在建中的杭徽高速、02省道、已部分通车的文一路延伸段等都是快速干道,这些道路将构成连接杭州中心城区和闲林板块的主道路网架。沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展带来了催化作用,城西区域最大的商业配套项目———宏丰家居城也已于近期动工。

    目前闲林镇普通公寓均价在5000-6000元/平方米左右,联体别墅均价7800元/平方米左右,别墅均价约为14071元/平方米。

    在这些类型的物业中,联体别墅是闲林镇的一大特色,在上海郊区买一套普通商品房的花费,就能拥有在杭州自然景观中的别墅生活。该板块在售的排屋包括华安·西溪山庄(均价7200元/平方米)、江南春城·竹海水韵(150-200万元/套)、盛世嘉园(7100元/平方米)、金都雅苑三期(9500元/平方米)等。

    富阳银湖：主打生态健康型别墅

    沿320国道从杭州城区进入富阳银湖区块,群山连绵,满目青翠,空气清新。

    目前该区域适合养老的物业主打排屋,这些项目主要分布在银湖开发区内,距离杭州市中心20公里。富阳银湖板块是杭州别墅开发最早的区域,紧邻杭州西湖区,拥有午潮山国家森林公园和野生动物园,板块内地势南低北高,水系丰富,适宜建生态健康住宅。

    从富阳建设局最近传出的消息,富阳市计划投资约6亿元优化城市环境,加快融入杭州市,同时规划建设午潮山隧道,把杭州小和山区域和富阳银湖板块紧紧连在一起。如此一来,杭州西部至富阳市的路程将缩短40%以上,交通距离将缩短至车程15分钟左右。由于板块内原有商业分布较为散乱,目前杭州市政府提出对老城区的商业金融用地逐步进行改造,而320国道周边将成为未来的商业中心。

    富阳银湖板块内针对养老需求推出的排屋项目均价在5000元/平方米出头,在售排屋包括绿城·七里香溪别墅园(均价5100元/平方米)、清源·上林湖(100-165万元/套)、三江·鸣翠蓝湾(5100元/平方米)、美达·五月香山别墅园(5300元/平方米)等。董琳霞

    【养老型住宅看盘】

    绿地21城·孝贤坊：长三角高端养老住宅即将出品

    位置：昆山花桥镇绿地大道

    均价：联体别墅4700元/平方米,公寓3700元/平方米

    房型：联体别墅170-200平方米,公寓60-80平方米一房、两房

    看盘感觉：

    1.从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。在地理位置上,该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城,是规划建设的专门面向老年人的人文新镇,濒临吴淞江水系。在售的主要为联体别墅和公寓房,虽然与安亭镇相距很近,但价格上便宜了不少。

    2.该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院,相配套的“绿地家世界”也已正式开工建设。

    3.该盘将在综合性医院基本配置的基础上,增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要,设立平价药房,以老年人营养品和常见疾病用药为主。此外,还将设立老年食堂,在小区设置邮局分理点,还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。

    4.样板房分不同的装修风格,有很多保护型装修和护理型装修的选择。设计了无障碍通道,走道铺地毯防滑,需铺面砖的地面采用防滑面砖,设置了装饰性腰带扶手等。

    5.小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市场等,另外有直达中山公园和人民广场的班车,每日4班次。

    心头悬念：由于别墅最早也要到今年年底才交房,公寓要到明年下半年,因此很多配套设施没有最后完工,现场感觉完善的配套还没有成形。索海霞