昨天,北京银泰中心柏悦居在香港为期五天销售展览“圆满收场”,总销售额近3亿元,每平方米5万元的销售价格更创下了北京高档公寓销售价格新高。而北京近期迅猛发展的房价更使人发出疑问,外资在其中究竟起到了什么样的作用？

    外资投资热情不小

    北京CBD地区是房价最高的区域之一,高级公寓均价在2万元/平方米左右。

而外资开发的高级楼盘,则带动整个CBD地区房价不断高涨。“CBD地区房价一直在上涨,恰恰是北京市房地产市场的一个缩影。”北京金网络置业公司执行董事林金城认为,由于CBD地区发展越来越成熟、项目越来越少、可选择余地越来越有限,房价也自然不断上涨。而高端项目自然会对整个地区产生拉动作用,所谓“水涨船高”。

    是谁购买了这些高价房呢？据近日社科院发布的《2006年中国房地产蓝皮书》统计,2005年北京全市普通商品住宅成交15.4万套,其中外省市个人购买所占比重为36.8％；境外个人购买所占比重为2.2％。在投资北京的大潮中,北京外地投资团成为一个重要组成部分。

    “面对国内银根紧缩,海外基金向开发商投以桃李,拉升其运作新项目能力。”相关人士告诉上海证券报,包括摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构和各类基金在北京投资热情非常高,目前已有多家海外基金与北京阳光100置业接洽。除了直接注资国内房地产开发商之外,海外基金的另一个目标就是投资性购房。

    北京市政府曾表示,凡2008年奥运会前不能完工的项目将不再开建,2008年奥运会期间,市区内不能有工地。“这成为北京房地产市场开发的真空期,意味着只能销售而不能建设。这也是外资投资北京的一个原因。” 中原地产华北区董事总经理李文杰说。

    外资否认投机性炒作

    外资涌入是否是拉升北京房价的重要因素？摩根士丹利对此不置可否。

    “我们的投资开发不会导致房价上涨。”凯德置地相关人士对上海证券报表示,虽然新加坡母公司嘉德置地计划在华投资数十亿美元用于房地产开发,但作为直接投资者,凯德置地看重的是北京长期的房地产市场。“这与投机性资金不同。”新加坡吉宝置业 (上海) 管理有限公司负责人孔女士说,吉宝置业的房地产开发项目是受政府欢迎的。

    “外资只是其中一个因素,不能把北京房价上涨的主因完全归于海外资金的涌入。” 北京安邦咨询公司董事长兼首席分析员陈功认为,某种程度上北京外围的山西、河北等地的财富人群消费作用要远远大于海外资金的影响。

    国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广则将外资分为短线和长线两类。前者包括新加坡、欧洲等地区的海外基金,后者更多是类似摩根士丹利、美林等投资巨头。王小广认为,投资巨头往往是直接投资,且投资重点是高级商业写字楼。“这类资金开发投资额大且项目销售价格高,但是却不会过多影响北京房地产市场的价格。”王小广表示,新加坡等地的基金则不同,而后者是造成北京房价上涨的主因之一,因为这类基金具有投机性,在炒北京房价。