【关注理由】
    “‘五一’期间,福州看房、买房的人太‘疯’了,赶到每一个楼盘,都有买房的人,许多楼盘一开盘就没新房卖了,侥幸撞上,也只剩下几个被人选了无数次的尾巴,为什么国家政策调控来调控去,买房仍像买白菜、萝卜一样,房价仍像体温计一样一直上蹿,假日楼市的‘疯狂’像打抢一样,太可怕了!”昨天,当市民黄先生回忆起黄金周期间自身的购房经历时,感慨疑惑之余,反复用的词就是“疯狂”。
    记者调查发现,“五一”节前,随着长乐、闽侯将并入福州城区的消息面世,以及随之而来的长假,许多市民趁此机会纷纷奔赴各楼盘看房,福州房价与市民购房热明显呈现“井喷”的态势!
    对此,福州房地产业内人士表示,福州房价夸张一点说就是“一天涨一个价”,这让市民购房心理处于非理性状态,这种现象对福州房地产的健康发展而言是一个很危险的信号。
    据了解,福州市房地产市场发展的总体状况在全国来说是较健康的。在目前火热的房价幕后,究竟是什么因素促涨房价?福州市普通购房者的心态究竟如何?面对目前的房市,业内人士和政府部门态度如何,所采取的应对之策有哪些?记者就此进行了探究。
    □市场现状
    福州房价一年上涨七八百元
    “因为老家在闽侯,听说要并入福州城区消息后,首先想到就是闽侯的未来发展将很快,所以决定在两地的中间地带买房子!”黄先生在福州做了近10年牙医,月收入3000元左右,可他准备在五一黄金周期间买房安家时,却发现希望落空了。
    在西区有人
    就怕买不到房
    5月1日一大早,当黄先生来到福州洪山桥附近一家楼盘等待下午开盘时,就发现售楼部里早就挤满了人。“等到开盘时,大家就像不要钱似的买萝卜白菜一样‘抢’房,要知道,这里的均价一平方米要三千七八百元啊!”
    黄先生告诉记者,他看中一套房,刚花几分钟时间研究完户型和朝向,正准备定下来的时候,售楼小姐却告知这套房已经被别人买走。在现场他还遇到一个人,买完房后竟然只知道楼号房号,而不了解房子的布局、朝向等,原因只是害怕买不到房。黄先生说,去年同期该楼盘附近的房价不过三千元出头。
    黄先生起初一直不相信房子会这么好卖,在随后的长假间,又接连看了几处房产,等一路跑下来,他终于见识了楼市“井喷”是什么概念。每到一处,他所见到的情景依然是买房的人山人海,好像是在搞免费赠送活动,全然不管房价的飙升。
    东区房子
    一天涨了200元
    西区如此,东区也如此。因受福州行政中心东移消息的影响,该区域楼价一涨再涨,单是上月行政中心东迁消息见报的那一天,附近每平方米楼价上涨近200元。福州房地产学者王剑超预测,东区房子均价将很快突破4000元,而在去年夏天这里普通住宅的均价不过3000元出头。
    福州市新近公布的数据显示,第一季度,福州市区商品房平均交易价格为4159平方米,比去年同期增长714元,增幅20.73%,其中住宅价格3733元,比去年一季度增长622元,增幅19.99%。而这个增长幅度明显处于加速度状态,去年全年福州住宅的涨幅为13.6%。
    福州住宅均价
    已突破4000元
    “每平方米3700多元的房子,现在只能到远离市中心的地方才能买得到。”双安房产总经理郑爱新说,由于统计方法的不同,福州市所公布的数字与一些房产中介公司的数字并不吻合,实际上目前福州的住宅均价已突破4000元。
    □市场内幕
    谁在促使福州房价暴涨?
    为了控制房价,国家有关部门已是连连出台宏观调控措施(包括房贷加息等等),但这一切依然勒不住飙升的房价。
    房价疯涨背后是
    非理性的投资
    福州房地产策划人士庄子认为,这与大宏观背景有关———全国房价都在疯涨。福州房地产市场虽然以理性而著称,但到了今年普通百姓也憋不住了,许多人担心房价继续走高,冲向楼市,再加上福州八县居民较强的购买能力,驱使房价走高。总的来说,是市场需求大于供应导致的,而这背后是非理性的投资。
    庄子认为,如果购房中的投资所占的比例在20%以下,市场将呈稳健之势,而当投资比例超过30%这条界线,房价将出现暴涨,目前福州的购房族中以投资为目标的比例已在30%左右,而不是以前的20%这条安全线以下。
    二手房交易新政
    加剧房价上扬
    二手房价格走势,素来有房地产整体走势风向标之一的说法。郑爱新认为,福州去年底开始的二手房交易新政非但没有压住房价,反而导致二手房房价上涨,进而拉动整体房价的暴涨。福州房价一直在走高,但是房子的租金却在走低,这是房产泡沫的一个迹象,不得不引起重视。
    郑爱新认为,福州市2000年以来的楼市比较繁荣,尤其是2002年、2003年、2004年,房价都是在平稳中发展;福州目前购房主力军都是普通老百姓,大部分购房者都是自住型的,投资比例较少,泡沫较少,房价还是可以接受的。而从2005年12月15日开始,福州二手房交易开始征收营业税及附加个人所得税,加剧了上涨速度。
    □应对之策
    政府部门:
    正增加普通商品房
    供应量
    据了解,为了抑制房价暴涨,今年福州将继续采取优化商品房供应结构的措施,即在土地供应中,优先保证普通商品房和经济适用房建设用地供应,严格控制和限制高档商品房、大户型、低密度住宅以及商业营业用房开发建设,确保普通商品房年度建设规模占全市房地产开发量的60%以上。
    在经济适用房方面,福州市今年抓紧落实市重点项目确定的9个经济适用住房地块建设和土地储备任务,其中金山生活区七期、西园新苑和中辉新苑等3个续建项目年底前应全部竣工并交付使用,竣工面积30万平方米。
    但福州市措施能在多大程度上真正平抑市场作用?一位不愿透露姓名的房产分析人士认为,福州市的经济适用房供应量只占普通住宅的10%,这个比例不但过低,而且位置都过于偏僻,其作用有限。再加上有的经济适用房落入有房族手中,成为他们日后挣钱的渠道,造成一些真正有需求的人反而买不到,只能出高价买商品房。
    这位人士还认为,目前不少开发商过于追求绿化率也是房价趋高的原因,许多楼盘的绿化率都高达40%以上,而作为面向普通消费者的楼盘,绿化率达到20%~30%足矣,高绿化率就意味着低容积率,价格攀升在所难免。
    业内人士呼吁:
    福州应松动
    二手房税收政策
    业内人士分析认为,由于福州市二手房市场中次新房(即居住三年至五年的住房)比例占据了40%左右,因此仅征收营业税这块就会对市场产生极大的影响。
    据介绍,福州市房地产市场发展的总体状况在全国来说是较健康的,福州也是全国首个开征营业税和个人所得税并成功付诸实施的城市(而杭州、北京、南京、天津和重庆等城市曾经实施但最终未能继续,而这些城市的居民收入和可支配收入都比福州高得多)。开征营业税和个人所得税虽然是面向卖家,但是卖家势必将这部分增加的成本摊入二手房房价,会造成有价无市,房价飙升。
    据目前统计数据显示,新税开征后,福州二手房市场中次新房的税率增加至交易价格的6%左右。以目前40万售价的二手房计算,其税收就增加2.2万元(这还不包括个人所得税),这也就是说房价将增加2.2万元。而二手房市场的价格是一手房市场的风向标,一旦二手房市场价格上涨,则必将引起老百姓对房价上升的担忧。
    为抑制房价,福州应该松动二手房税收政策。业内人士就此呼吁。
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