福州房价飙涨调查
    房价飞涨 谁制造了“羊群效应” 气泡吹大 哪家乐 哪家愁
    五一路某项目开盘每平方米5000多元,没几天就涨到6000多元;官方统计福州市区住宅均价3733元,有人估计市中心的早已突破4000元。
    出现抢购风的根本是人为制造的“羊群效应”,把购房需求无限量放大,许多目前没有购房需求的人,因担心房价上涨也加入进来。
    发现南区
    购房者疯狂认筹
    高房价恐慌如做传销
    当股市初创时的疯狂认购现象,没想到也在福州的楼市上演了。
    还有3天就是南江滨某楼盘全面开盘的日子了,记者昨日走访了该楼盘营销中心,见到的是一番繁忙景象:这边电话刚放下,那边又立马拿起电话。
    记者好不容易逮着一个机会,置业顾问相当明确地告诉记者,“早就被抢购一空了。此次开盘的只有A区的500套房子,原定只制作认筹卡500张,但在4月13日至4月16日住交会期间我们实际推出800张认筹卡,稍后我们又加推了600张,到5月初,20多天的时间就没有剩了。”
    其实,这种疯狂,在这些天并非仅此一家。
    购房者排出200米长龙
    编号越后 认筹卡越贵
    记者也联系了这个楼盘的营销总监,想详细了解楼盘的认筹情况。“这几天很忙啊,你能不能等到开盘后再来。”
    在现场,记者见到了认筹热中的主角之一,陈先生在4月13日那天以1000元的价格买了一张“072”的认筹卡。
    “这个楼盘是4月13日才开始申购认筹卡的,我12日晚上8点就过去,尽管那天下着暴雨,但门口却早已有六七个人在排队了,据我判断,那些人基本都是民工,应该是购房者雇来的吧。”陈先生如是说。
    “由于雨实在大,当天晚上我就回去了。可能跟暴雨有关系,13日凌晨4点我去营销中心的时候只有20个人,但到了早上8点的时候,我粗略算了,从门口到马路,至少排了200米的长龙。”回忆起“当时当景”,陈先生仍然有些“心有余悸”。
    据了解,待楼盘开盘,购有认筹卡的客户均可用卡抵房价人民币5000元,而认购卡也因标号不同而售价不同,标号为001-100的认筹卡售价为1000元,101-200售价为2000元,201-300则为3000元,301-400售价则为4000元。
    人为制造“羊群效应”
    买房好比做传销
    一位不愿透露姓名的福州市房产知名人士告诉记者,选房优先权、折扣,这些是认筹可以得到的优惠,“既然这样,为什么不认筹呢?”
    但是该人士也给认筹“掴了一掌”,“所谓‘认筹’,是楼盘的一种营销手段,说是人为制造稀缺恐慌也不为过。现在国内,认筹却以相当于内部认购的形态‘肆虐’开来。”
    “有相当多的购房者加入到认筹的行列中来,这其实是一种对于高房价恐慌的表现,同时也是一种恐慌的需求。这其中,有相当的购房者是超过自身需求的,甚至是目前没有购房需求的。”该人士如是说。
    “而之所以会出现这种抢购风,究其根本,是因为信息不对称。开发商为了把价格拉上去,通过认筹的营销手段,把购房需求无限量放大,从而制造出‘羊群效应’。”
    据介绍,所谓“羊群效应”,指的是领头羊到哪里去吃草,其他的羊也去哪里“淘金”,导致后来的羊群一哄而上,全然不顾旁边虎视眈眈的狼,或者看不到其他地方还有更好的青草。
    而对于疯狂抢购背后的投资和投机行为,该人士也提出了他的一些见解。“有人说‘买房就像买菜一样’,我不认同这种看法,买房能像买菜一样随随便便吗?我认为,在现在这种房价暴涨的大环境下,买房子就好比做传销。当出现疯狂抢购房子时,必然带来投机,而当有了过多的投机和投资时,买家关注的必然是下一家,‘追逐’下一家的差价也就成了其终极目标。你说,这不是传销是什么?”该人士反问。
    发现东区
    跟风者买涨不买跌
    越买越涨成恶性循环
    “福州房价与炒股一样,很不正常。”福州一位房地产人士说。
    东区房价成了领涨者,用业内人士的说法,像一头“疯牛”猛冲。
    伴随着福州东区房价的一波波上涨,记者也从东区发现了一系列的怪象。
    买的理由是还会涨
    非理性跟风房价难刹
    “目前在东区的购房者极不理性。”东区的一位房产中介商告诉记者。
    一位看着东区成长起来,从事5年中介工作的某中介店长说,正常的涨价无可厚非,但是消费者买涨不买跌及强烈的跟风心理,也是房价一路难“刹”的重要原因。
    “消费者对购房存在恐慌心理,他们买房的理由就是接下来还会涨,如果不会涨就没必要急着买。”一位接近房地产的人士一语道破当中存在恶性循环链条:越买越涨。
    炒家带百万现金付违约金
    二手房成交量突然下跌
    东区作为炒房团的阵地,眼下又出现了变数。
    去年底今年初。在东区购置大量房产的温州投资客还嫌东区房价涨得慢,以至于急着抛盘,使得东区一度出现了福州地产史上不多见的抛盘现象。
    “那段时间急着抛,而现在,温州投资客都宁可违约也不卖了。”东区的一位房产中介说,温州投资客去年年底抛售的平均价格2800-3000元/平方米,而现在东区的二手房均价在4000元/平方米以上。
    “当时三方签下合同,买家向温州客支付了3万元定金。”东区房产中介总经理陈丹灵给记者算了一笔账:按现在东区均价4000元/平方米,已经形成1000多元的差价,如果一套房子是120平方米,那么,中间就形成了12万元的差额。按卖方违约后双倍返还定金的约定,温州投资客仍然有9万元的差额收入。
    据一位中介透露,在东区近期就有温州投资客带着百万现金来支付违约金的现象。
    东区房产中介总经理陈丹灵说,5月份,这种违约的情况还在继续发生着,但会趋向平稳。陈说,4月份的成交单数与3月份相比骤减了好几单,签单数减少就是因为温州投资客的违约造成的。
    此外,在采访中,记者还发现,市政府的搬迁消息吸引了一些现居金山的人前来东区看房。
    房价如此猛涨,一个关注焦点随之浮出水面:谁是房价飞涨的受益者?开发商?炒房者?还是政府?哪个群体又在房价的猛飙中叫苦?
    谁是房价飞涨的受益者?
    多套住房者获利丰
    短期受益是售房者
    在整个楼市,房价的飞涨,谁从中受益?福州市社会科学院经济研究所副所长朱剑修认为,福州并没有特定的受益阶层,谁跑得快谁得意。从短期看,开发商、银行是最大的受益者,炒房套现者受益,但从长期看,大家都要倒霉。
    按照目前福州市的平均工资水平,这么高的房价是无法买下来的,但怪就怪在,还有很多人在排队买。 “今年‘五一’,福州许多楼盘售楼部那里排成了长队,但福州目前的房屋空置率居高不下,像仓山板块楼盘,现在有多少人过去住?有时候是一栋楼就住一户,但又为什么出现排队买楼的现象?再者,银行贷款到底能支撑多久?这些都是很脆弱的。”朱如是说。
    他认为,目前福州市的购房者在“第二套房子”方面的投资是房价高涨的主要因素,而这些持有“第二套房”“第三套房”甚至更多的人群成为房价飞涨的最大受益者。此外,目前的房地产市场已经严重偏移为售房者的单边市场,售房者拥有绝对的优势。总体上看,房价飞涨短期内受益的是售房者。
    但是,市场存在一个现象,就是房价一旦上涨,就会一起上涨,所以,对于投机者来说,那些炒房套现者受益。
    持有土地者得利
    开发商和项目地产商赚了
    福州房地产界一名不愿意透露姓名的知名人士指出,在这场疯狂的涨价中,持有土地的开发商是直接的得利者。
    房价的飞涨是供需双方互相作用的结果,而供需互为因果关系。目前福州房价飞涨主要源于两个信息,一个信息是房子供应紧张。一个方面是,购房需求上升。无论这两个所谓的信息到底是真实的还是虚假或者是表象的。
    “土地是最大的资本,如果持有大量的土地,那房价怎么高,他们就怎么赚”该人士说。
    另外一部分就是一些项目地产公司。“他们都是短期做一个项目,迅速出手之后马上转战别的地方,这样以后房价即使降了,和他们也没什么关系”该人士分析,只要抓准开发时机,这部分开发商也希望看到房价猛涨。
    政府也成受益者?
    如何控制土地供应成难题
    在整个游戏里,还有谁希望房价上涨呢?政府?上述知名人士分析,政府更不愿意房地产价格下跌。
    “房价的上扬无疑意味着,土地可以卖一个好价钱,土地收益增加,政府税收也会上涨,这对于地方政府来讲,是他们梦寐以求的事情。”该人士如是说。
    他举例说,去年福州一年的160亿元财政收入中,有100亿是房地产业贡献的。
    同时,已经买了房子的人、银行等都是房价上涨的受益者。
    对此,九三学社福建省委提案委员会副主任陈和栋说,其实这其中政府遇到很大的矛盾。政府要控制土地开发,可是土地开发少了,“物以稀为贵”,以福州目前的挂牌拍卖交易方式,土地价格又会被叫得很高。“怎么解决这两者之间的矛盾,选择中庸、合适的方式供应土地成了目前很大的问题”。
    谁是房价飞涨的受害者?
    未购房者望房兴叹
    一年工资赶不上房价涨幅
    福州大学房地产学者王阿忠博士说,房价上涨的受害者是需要住房且尚未进入市场者和已经进入市场的“房奴”,其财富已经在房价上涨中,面临被市场的垄断力量剥夺或已经被剥夺了。
    记者了解到,今年第一季度,福州市区住宅平均价格3733元/平方米,比去年一季度增长622元,增幅19.99%。
    业内人士算了这样一笔账:100平方米的商品房,一年价格就能上涨62200元。如果在中心城区,上涨幅度远远不止这个数。
    而据有关数据统计,2005年福州市职工年平均工资为18314元。如此,福州市民整年工资收入还赶不上房价的上涨幅度。“也就是说,如果试图攒钱买房子,一般市民一年不吃不喝剩下的钱只有房价上涨幅度的三分之一不到。”
    已购房者成“房奴”?
    月收入1/3是按揭警戒线
    即使买了房子,“高昂”的房价依然会把工薪阶层压得透不过气来。
    按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险,并可能影响生活质量,而月收入50%以上用于房贷按揭的称之为“房奴”。
    业内人士又给记者算了这样一笔账:如果现在买一套100平方的房子,以均价4000元计算,首付两成,分15年还清,那么以后每个月平均还款2657元。以福州2005年月平均工资1526元计算,夫妻双方收入可达到3052元,2600多元按揭所占的比例完全不止50%。
    “如果这样计算,福州一般工薪阶层不都成房奴了?”该人士如是说。
    部分开发商也害怕
    房子万一掉价肯定亏本
    一般观点,对于房价飞涨,房地产商应该是持欢迎态度。可是昨日,却有开发商表示,房价猛涨也不是他们所希望看到的。
    “看到最近房价这样猛飙,我是心惊胆战”,福州龙事达房产开发有限公司刘忠恒如是向记者形容他的心情。
    “购房者似乎出现了类似通货膨胀期间的心态,以为房价肯定会上涨,担心自己以后更买不起房子,所以现在很多人倾其所有,甚至向朋友、亲戚借款也要买套房子,这是一种扭曲的买房心态”,刘忠恒说,房价上涨,反向拉动了地价的上涨。
    “地价高了,我们的开发成本自然就升高,房子要是万一掉价,我们就肯定亏本,所以我们非常不希望现在这种现象继续下去。”刘表示担忧。
    社区商业发展不易
    店铺价格会受拉动上涨
    住宅价格上涨了,那么一些商业店铺价格是否会随之上涨呢?
    福州地产界策划人士庄子认为,福州目前的商业主要分为社区商业和街区商业两种。住宅价格的上涨会拉动社区商圈店铺的价格,但不是同幅度的上涨,会相对滞后。而街区商圈则不会受多大影响。
    这个观点也得到龙事达房地产刘忠恒副总经理的认同。
    有业内人士透露说,厦门有一大型超市曾经开在地上,可是由于店租太高,迫不得已转到地下层经营。
    城市经营受影响
    外地人入榕工作压力大
    王阿忠表示,房价的非理性上涨肯定会影响城市化进程与城市的发展,因为城市扩大,意味着要吸纳许多人入住城市,而房价高,会排斥城市外的人入住城市。
    对于房价飞涨对城市造成的负面影响,福州民主建国会成员,房地产学者王剑超也表示,房价飞涨会影响青年人的创业热情,造成城市缺乏活力。
    对于现在买房者抢购房子的现象,九三学社福建省委提案委员会副主任陈和栋也表示了担忧。“这样不仅其他产业的资金投入会受影响,房市如果出现下跌,社会稳定性都有可能受影响。”
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