业内专家谈“国六条”影响
国务院工作会议向全国各地政府发出的进一步调控房地产市场的“国六条”，在上海房地产市场引起相当热烈的反响。 本报记者分别采访多位专家及业内人士，从中选取较有代表性的言论，以期反映上海房地产市场即将面临的形势与变化。
不会过度打压市场
印堃华 沪上知名房地产经济专家、上海财经大学教授
这次调控政策有三大特点：不搞一刀切；引导和调节住房需求，强调引导在前；明确地方政府要负起责任。也就是说，各地政府要因地制宜、因事制宜，比如保障体系不完善、中低价位房产不够的，要增加供应。总体而言，这次的调控是好事，其措词比一年前的“国八条”温和许多。
时值调控一周年，政府、开发企业、购房者等各个方面都在实践中，不断地修正和调整自己的行为。上海的市场经济最成熟，应该经得起考验。当然，市场需求在一段时间内会受影响，关键是看上海市政府的政策。
上海房地产市场培育到今天并不容易，老百姓的信心培育到今天也不容易。虽然现在调控的具体措施还不清楚，但如果以地方政府调控为主，相信上海不会出台过度打压政策，而是会尽可能向着有利于房地产市场持续、健康发展的方向，让房价趋于稳定，小幅度内有升有降，整体市场稳步上升。
首付调整政策不会轻易出台，因为这一措施目前不具备操作性。现在商业银行担忧的是“胀库”资金贷不出。投资失控是体制性的弊端导致，公款投资容易失控，而民间资产的投资则会增加经济活力。另一方面，外资银行将在年底全部开放人民币业务，如果国有银行提高门槛自动退出，人们就会转到外资银行，何况国有银行在服务等方面本身就与外资存在差距。这也是为什么今年商业银行一直在想办法降低贷款门槛的原因。信贷调整，可以在对待开发商贷款方面有所区分。
温和、暗示、各自领会
蔡为民 著名市场观察专家
这次调控用一句话概括就是，“温和、暗示、各自领会，寄希望于地方政府”。
这次调控是一些比较原则性的指示。而在这样的状态下，楼市能不能得到进一步规范，要看各地方政府和国务院各部委的反应。如果各地方政府没有较为有力的配套措施出台的话，那么整个楼市的格局将不会有很大的变化。关键就是如何让地方政府采取切实有效的行动，出台细化的政策，稳定楼市。
比起其他地区，上海一直对中央政府的政策贯彻得比较到位，相信肯定会有具体措施出台。但是，在具体政策露出真面目之前，上海楼市会有什么变化还很难下判断。而对哪一方影响最大，也要看具体在什么方面。如果说，政策规定购买非普通住宅的贷款比例极低，那么这个政策就对非普通住宅购买者打击力度最大。但是，现在没有细化的措施，具体会牵扯到那个方面，不能下结论。有一点比较肯定的是，在新的细化措施出台之前，上海楼市的格局基本上难有大的变动。
开发商：最好不要提高首付比例
万兆家园地产总经理徐毓麟表示，对于前天国务院层面的调控方向的发布，他本人并不太担心：“最近我们一直在关注着其他城市的房价变化，也感觉到深圳、北京等地方的涨幅实在太大了，非理性的成分很高，中央此次调控应该是针对这些城市的。上海目前形势非常稳定，应该是地方和中央都比较满意的现状吧，我认为上海不会进一步出台细则。对于一些全国性的金融、税务政策，我们也没有什么太大担心，就像去年，同样的全国调控，上海受伤颇重，但其他地方影响却并不大。”
嘉华开发的慧芝湖花园，已经“力挺”了一年不降价，但是本月初，该盘推出了９折销售的措施，１８天内销售了２０８套房源，成功回笼资金３亿余元。据知情者透露，嘉华的这次决策与４月底的央行加息不无关系。“也许是嗅到了第二轮宏观调控的气息，及早回笼部分资金是明智之举，３个亿回笼后，就算下半年销售困难，开发商的资金压力也缓解了很多。”
而对于前阶段受极大关注的“首付门槛”问题，被采访的开发商普遍表示，如果上海真的要提高首付门槛，对刚进入恢复阶段的楼市无疑是非常大的打击，除非限定首付不少于三成，因为多数开发商现在就是在按照最高可贷款比例来售楼的。如果首付门槛提高到四成甚至更多，上海楼市将会新伤旧伤齐发作，大量房源卖不动，价格大幅度降低是必然的。
中介：廉租房制度将进一步完善
上海世联房地产顾问公司总经理袁鸿昌表示，这次出台的“国六条”虽然是指示性而非指令性的，但是这种原则性的指示，正意味着国家的调控手段趋于成熟，不再用“一刀切”的方式处理问题，而是不同情况区别对待，将调控的一部分权力交到地方政府手上。但是，这并不意味着此次“国六条”的力度有所削减，相反却是招招点到穴位。他个人认为，上海政府将进一步完善廉租房建设和信息披露制度。
泛城的市场部经理费海勇认为，针对房地产的供应问题，“国六条”的第一和第五条提到，未来的各地方政府将更加重视和大力发展廉租房和中低价商品房。当然，高档住宅不论是用地还是开发建设，都会受到更加严格的管理和控制。其实，这对于现有的豪宅物业反倒是件好事，控制高档住宅的开发，令现有豪宅物业更具有稀缺性，市中心豪宅的价格也可能因此更加坚挺。因此从长远来看，对豪宅市场是一个利好因素。
美联物业的冯泓睿表示，“国六条”表明了中央进一步调控楼市的决心。上海是去年宏观调控后效果最明显的城市，投机者与短炒客已基本退出市场。即使是今年５月后，成交“小井喷”现象也已逐渐减缓。基于现在上海市场的情况，政府应该不会要求大幅度减少购房按揭成数，但是对于高档住宅（尤其是花园别墅一类），可能会采用提高首付以及加强征税的措施。
汉宇地产的施宏睿则认为，国务院的最新指示涉及房地产供应、需求和流通三方面内容。与去年调控有所不同的是，“国六条”第二和第三条强调了“有区别地适度调整信贷政策”，证明中央政府已经认识到各个区域的房地产市场处于完全不同的发展阶段，那种“地方感冒，全国吃药”的做法可能会发生改变。相对于北京、深圳等城市今年来房价短期不合理的快速上涨，上海由于成交放量造成的房价上涨表现得要温和得多。“有区别”即可认为是针对不同的地方采取不同的调控政策，也可认为是针对不同的购买主体采用不同的信贷政策。对于第一次购房和自住需求，应享受比较优惠的信贷政策；而对于投资性购房，则可能会通过提升首付比例和更大比例的征税来实现调控。
■监管态度
银行要谨慎对待房贷
钱嘉熠／商报报道 针对近来在沪中资商业银行个人住房贷款业务创新活跃的情况，上海银监局昨天发文，要求在沪各商业银行规范有序地开展房地产信贷业务的创新和竞争，适时关注新业务、新产品中出现的一些有碍市场秩序与稳定的迹象。
银监局指出，银行在推出个人房贷新产品的同时要加强合规风险管理，严格市场准入程序，及时向监管部门报告新产品的推出和开展情况，不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准。应建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。
据统计，房地产信贷已占在沪中资商业银行各项贷款总量的三分之一左右。上海银监局认为，商业银行房地产信贷政策及经营考核指标对房地产信贷行为有很重大的影响，并在一定程度上影响房地产市场的走势及发展方向。在上海市中资银行个人房贷连续１０个月负增长的形势下，银行纷纷推出房贷新产品，在为消费者提供更为多样和便利服务的同时，也暴露了一定的问题和风险，引发了商业银行个人住房贷款业务的激烈竞争，给内控管理和风险控制带来了新的挑战。
■股市反应
房地产板块反向上行
海源／商报报道 昨日，国务院发布关于房地产宏观调控政策，Ａ股市场房地产板块不但没受政策影响，反而止跌回升，申万房地产指数上涨１．１６％，万得房地产指数上涨１．２６％，皆反向于大盘下跌的态势。
昨天上午，房地产股票走势还一度呈现疲态，之后突现好局面，纷纷上行。亿城股份(行情,论坛)涨了７．６６％；一直跌得很厉害的Ｇ招商局（从４月的１４元左右跌到现在的１１元左右），昨天也一下涨了５．２９％；从４月初的６．８元左右跌到现在６．１元左右的Ｇ万科，昨天上也涨了１．６４％。
其实，从４月以来，房地产板块整体走势就很不如人意。大盘从４月初的１３００点左右涨到现在的１６００点以上，涨幅达２０％～３０％，而同一时期，房地产板块几乎没涨，这意味着房地产板块实际处于调整之中。正因此，对昨天反向行之的表现，东方证券房地产分析师分析，这是由于出来的政策没有大家想象中那么严厉，加之很多分析师纷纷出来报告，评论较为乐观，使得板块整体走出不错的表现。不过，国务院目前出台的只是框架性政策，至于具体的调控细节，则要从各地政策和相关部门后续再看，因此后市如何还有待观察。昨天整体板块的上涨并不能表示行情拐点出现。
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