日前,沈阳市政府召开“市长办公会议”,明确提出：“银基发展(行情,论坛)所有的浑北土地开发建设,要在全市城建总体规划框架下实施,公司要立即启动浑北项目区的开发、建设。

”尘封已久的银基发展(行情,论坛)(000511)浑北项目重新启动,使该公司的估值水平和未来发展充满了巨大空间。

    那么,银基发展(行情,论坛)在沈阳浑北的土地项目到底是一种什么样的状况？未来会给公司带来多少收益呢？

    银基发展(行情,论坛)浑北项目地处沈阳浑河北岸,毗邻风光秀丽的五里河公园,占地65万平方米。据有关主管城建规划的负责人介绍,沈阳市从上个世纪90年代开始开发浑河两岸,到2001年进入到了实质性建设阶段,昔日一片农田的浑南新区目前已初具建设规模,浑河两岸的投资、居住环境有了巨大的改善。此前,沈阳市委、市政府提出了把浑南新区建设成“北方浦东”的目标,同时对浑河南北两岸的建设做出了详细规划,要求参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河,把浑河及其两岸建设成集自然、休闲、娱乐、住宅于一体的观光旅游居住地带,目前浑河已成为了沈阳市城市中心的内河。另外,随着国家“振兴东北老工业基地”政策的实施,近年来沈阳市各项经济指标增长强劲,综合实力已经跃居全国十强,外商投资规模增长迅速,与之适应的沈阳城市环境也发生了根本性的变化,先后获得了全国森林城市等荣誉,沈阳市基本实现了由传统工业城市到新型区域性中心城市的转型。

    在此背景下,浑河北岸的开发建设更是引人注目。由于浑北开发历史较长,可供开发利用的土地所剩无几,可以说,银基发展(行情,论坛)拥有的沈阳浑河北岸土地已成为沈阳城市中心的绝版地段,土地价值获得了巨大提升。沈阳市政府有关部门负责人称,日前召开的“市长办公会议”上明确了“银基发展(行情,论坛)所有的浑北土地开发建设,要在全市城建总体规划框架下实施,公司要立即启动浑北项目区的开发、建设。”至此,因沈阳市总体规划原因而被搁置的银基发展(行情,论坛)土地开发项目有了完整的说法,公司的浑北项目已于近期全面启动。

    2003年以来,为了完善中心城市功能,提升城市核心竞争力,沈阳市委、市政府提出了开发金廊、银带工程。由于2008年奥运会足球赛小组赛将在这个地区举行,因此汇集于金廊、银带焦点的银基发展(行情,论坛)的浑北65万平方米的土地价值得到了巨幅增值。资料显示,位于银基发展(行情,论坛)浑北项目区以北约1.5公里左右的土地,早在2004年时的拍卖价格就为每平方米8000元。今年4月29日,与该公司浑北项目区一河之隔的浑南新区的土地拍卖达到了每平方米15500元。所以,银基发展(行情,论坛)在沈阳浑北储备的40万平方米土地一直倍受业界的关注。

    大通证券分析师董政根据公司的财务报告分析认为,银基发展(行情,论坛)拥有的40万平方米土地的平均成本为每平方米2165元。该土地是公司2000年利用增发募集资金进行土地整理得到的,其中银基发展(行情,论坛)拥有的26.5万平方米土地的账面成本是每平方米1500元,总计成本3.9亿元；公司拥有60.29％权益的沈阳瑞海投资有限公司拥有的22万平方米土地,账面成本是每平方米3500元,总成本为7.7亿元,公司拥有4.64亿元的权益。参照沈阳市浑北周边地区近年来的土地拍卖情况,银基发展(行情,论坛)储备的土地巨幅增值的幅度是可想而知的。

    土地重估增值不仅将给银基发展(行情,论坛)带来潜在的资产增值,更将给公司带来巨额利润。董政分析师说,根据沈阳市房地产信息中心发布的截止2006年3月底的信息显示,银基发展(行情,论坛)浑北项目所在地……沈河区商品房住宅平均价格已经达到了每平方米5267元,银基发展(行情,论坛)浑北项目一期———东方威尼斯的临水住宅最高房价达到了每平方米7400元,最低价为每平方米4800元。董政分析师测算,如果银基发展(行情,论坛)储备的40万平方米土地容积率按3计算,公司可开发商品房120万平方米。据了解,如果按6年的开发计划,公司每年开发20万平方米,按现在该地区目前的平均房价每平方米5500元粗略计算,公司未来6年每年可实现销售收入11亿元,6年可累计实现销售收入66亿元。根据东北地区高档住宅建安成本在每平方米1800元计算,营业税等各项税费按销售额的14％计算,公司每年可实现毛利5.86亿元,6年开发完成该项目可实现毛利35.2亿元。比照银基发展(行情,论坛)在沈阳的另外一处高档住宅项目“地王国际花园”的销售额净利润率为17％(地王国际花园的土地成本高于浑北项目区),未来浑北土地项目每年能够给公司带来1.87亿元的净利润,折合每股收益0.69元。6年合计将给公司带来11.22亿元的净利润,折合每股收益4.16元。董政分析师表示,这只是比较保守的算法,考虑到沈阳作为东北地区的中心城市,近年来每年GDP增长在12———15％之间,如果沈阳中心城区房价每年递增5％,则浑北项目未来6年总计将给公司带来75亿元的销售收入,12.75亿元的净利润,折合成每股收益为4.73元。

    —企业形象—

    江力