接受本报采访的专家们表示,昨日出台的九部委调控细则内容上没有新意,最大特点是量化了地方政府的责任。他们预计,细则的出台有利于调控住房供应结构,但对房价的调控作用不会很明显。

    量化地方政府责任

    国家信息中心经济预测部主任范剑平表示,此次出台的调控细则内容不是很新鲜,最大的特点是给各地政府的调控责任予以了量化,比如在住房结构、土地供应方面的两个70%的要求,对土地闲置的处理也明确要求。

    范剑平认为,此次细则的出台消除了市场的怀疑态度。2004年以来房地产市场的调控效果并不大,一些开发商也是一副不怕调控的态势,老百姓在观望中央政府的调控决心。从内容上看,细则是对各地调控经验的总结,可以引导消费者的理性消费。我国人多地少,90平米已经使一个三口之家的居住水平达到了中等发达国家水平。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,新出台政策的效果要看地方政府的执行情况。他举例说,处置闲置土地,在执行过程中就很容易被规避,开发商很容易用一些手段来逃避调控。

    也有业内人士表示,限比重、限面积、限价格的“三限房”措施很像是给房地产企业下的定单,从产品规格、产品价格到产品数量一应俱全。这样的住房是否真正切合市场需求,还需要更科学的论证。

    税收力度仍待加强

    尽管专家们对此次出台的细则有许多好评,但他们也认为,细则仍有不完善的地方：如没有细分投资与投机———不能说买90平米以下的都是自住的,是不是可以将自住理解成第一套住房,没有提到对二次购房的限制,也没有涉及对外资炒房的限制。

    中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为,在交易环节的营业税,总体上力度较弱,“5.5%的税率是不关痛痒的！”但他同时表示,由于营业税以房价为税基,这对不同地方的效果不一样,对涨价比较快的城市,高税率可能有用,但对涨价比较慢的城市则打击又比较大。

    他建议,对房价的增量部分征收资本利得税,就是对房子的增值部分征高额税,这可以抑制房价上涨过猛。同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税,这些税收收入可以用来支持廉租房和经济适用房。另外,有必要对内资、外资区别对待。在人民币升值的背景下,外资往往利用房产来套利。即使房子没有增值,而人民币升值,外资也会获得较大利益。

    事实上,去年6月1日由国税总局、财政部和建设部三部委联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》中,早已规定了个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。国家税务总局也已经几次表示,二手房转让获益部分应缴纳个人所得税,但这一政策的执行却没有到位。2005年6月,北京朝阳区和东城区房地产交易中心联手以“先税后征”形式征收二手房交易个税,但是当月仅征得40多万元,并在半个月之后草草收场,其他试行此规定的杭州和南京等城市也都不了了之。

    或需进一步调控手段

    专家们几乎一致认为,房价还将继续上涨,任何一个调控措施都不可能解决所有的问题,政府还会根据形势的变化来继续调控房地产。范剑平说,在世界货币流动性过大的情况下,房价上涨已成世界普遍现象,同时在人民币升值等背景下,细则对房价很难控制。

    哈继铭表示,细则没有对高档房的需求进行限制,将来趋势很有可能是高档房供应减少,刺激其价格上涨,但中低档房价格会回落到合理空间。总体上对房价的上升会有抑制作用,但效果有限。

    钟伟认为,加大对闲置土地的处置力度,会有两方面的效果———平抑房价和让房价涨得更多,但综合比较还是平抑功能更强。

    中国社会科学院金融研究所专家易宪容建议,有效的调控对策是提高利率。低利率政策是导致房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多,但有的对市场影响不大,有的可能被地方政府抵制而效果弱化,只有通过加息来改变目前的低利率政策,才是宏观调控的正确方向。

    建设部政策研究中心主任陈淮也提醒,“利率是购房者要承担的最大风险”。他建议,应该建立风险规避制度为消费者提供保障。现在迫切需要建立的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系,而是保护购房者的制度体系。现在将所有的风险都加在了购房者的身上,他们没有办法预料在未来二十年遇到的风险。