6月22日-27日，将是世茂房地产上市前的最后一役。

　　6月21日，尚在伦敦进行国际路演的世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂房地产”，新上市代码0813.HK）主席许荣茂通过视像进行了世茂房地产上市记者会。

也许是近日路演奔波，屏幕上的许荣茂看上去有些疲惫。

　　近日来，全球股市陷入大调整，波动较大，房地产股更是首当其冲，主要地产公司股价大幅下调，更有瑞安、阳光Reit等公司受此所累，不得不押后上市。

　　然而，在此风口，世茂房地产却逆势而上，招股活动一直向前推进。如若顺利，则将于7月5日在港交所挂牌上市，高盛及摩根士丹利担任本次上市保荐人。

　　“虽然现在房地产市场是波动了一些，但是好的公司还是会得到投资者的认可，所以我并不担心这次上市会有太大的问题。”许荣茂表示。

　　满意国际路演

　　世茂房地产这次招股区间非常之宽，招股价定于6.25-8.5港元之间，全球发售595,124,000股，其中90%配售予机构投资者，而10%则于香港公开发售；预计集资37.2-50.6亿港元，市值约为186-253亿港元；若行使15%超额配售权，则可集资42.8-58.2亿港元，市值将达214-291亿港元。

　　首次公开发售之后，许荣茂仍将是世茂房地产第一大股东，持股67.2%，公众持股20%，而原有股东持股比例则为12.8%。

　　高盛之前指出，按现有定价区间，世茂房地产股价较净资产折让率29%-45%。

　　针对定价区间过宽的问题，许荣茂表示，当前市场波动比较大，所以放大定价区间，这样更能贴近市场，更能让投资者以合适的价格购买股票。

　　6月14日，本来抢先世茂房地产一步的瑞安发布公告，称由于市况不好决定押后上市。市场分析认为，正是由于目前市场过于波动，加上国内针对房地产行业的宏观调控政策不断出台，投资者顾虑慎重，导致瑞安招股反应惨淡，如若坚持上市，则很可能以下限定价，正是瑞安主席罗康瑞所谓“不符合公司最佳利益”。

　　至于世茂房地产是否会因市况不佳而采取下限定价，许荣茂则表示，从目前国际路演情况看，国际大型机构投资者对国内房地产市场非常了解，洽谈踊跃，情况比想象的要好，但并未透露国际配售部分是否已录得足额。至于具体定价，许荣茂则称“应该由市场来定”。

　　无惧宏调

　　近来，中央宏观调控政策相继出台，房地产行业受震极大，这也是众多投资者极为担忧的问题之一。

　　对此，许荣茂称，宏观调控对世茂的影响非常小。

　　举例来看，宏调政策之一是要求发展商的自有资金从25%增加到35%，但是“世茂很多项目，包括很多酒店，到竣工时还没有向银行借贷，所以提高到35%的要求对世茂影响甚微。”

　　宏调之二是投资者按揭首付比例要求从20%提高到30%，“这一点，世茂两年前就已经开始了，为了减低公司风险，世茂一直要求销售公司售楼时要求首付达到30%。”

　　宏调之三是通过实行紧缩的货币政策，迫使银行进一步收紧银根，“对房地产商的压力当然是很大的，但是世茂房地产目前负债率非常低，仅为20%左右，IPO之后公司更是基本变成纯现金公司，因此影响也不会很大。”

　　此外，由于世茂房地产主要专注于高端住宅，目前主要项目15个，主要分布在上海、北京、哈尔滨、武汉、南京等10个城市，其中98.5%为住宅，7个项目平均面积超过100万平方米，多为大型项目。

　　因此，针对宏调要求70%以上要做90平方米以下住宅是否将致使世茂房地产改变现有发展规划以及户型设计，许荣茂表示，建设部“70%”的要求是针对整个地区、整个城市而言，而不是每个项目都要达此标准，并且，由于90平方米指的是套内面积，而不是建筑面积，如果换算的话，建筑面积也将超过100平方米，“在香港都可以算是豪宅了”，所以该政策的影响也不是很大，公司并没有更改楼盘的规划和户型设计。

　　许荣茂透露，宏调实施以来，世茂房地产业绩并未下降，到今年3月底，该公司可入账金额已经达到55亿人民币。他表示，最近这两个月销售也非常理想，但未能透露具体数字。

　　为避免投资者顾虑，许荣茂、世茂国际（0649 HK）和A股公司（上海世茂股份有限公司，600823）已达成非竞争协议，将各自所从事的领域与世贸房地产完全分开。

　　许荣茂承诺，除已有项目之外，不再进行任何房地产的开发；而世茂国际则承诺，将只从事中国大陆以外的房地产开发；A股公司承诺，将只从事中国大陆以内建筑面积低于20万平方米的住宅开发，以及10万平方米以下的商用物业开发。

(责任编辑：田瑛)