本报实习记者 林喆

    北京市工商局一纸“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的禁商令,在北京商用楼市掀起了一阵波澜。

业内资深人士认为,此禁令的目的并非是贯彻“国六条”、抑制房价,但是该规定的出台,对居民住宅价格的上涨会有一定的抑制作用,此外,还会凸显商用楼市的结构性缺口。

    中低档商用楼供给不足

    一方面是大量中小型公司选择了在住宅区办公,一方面是写字楼较高的空置率。分析人士指出,这是北京商用楼盘存在结构性缺口的表现。

    有数据显示,今年前3个月,在北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点都设在居民楼。而与此形成鲜明对照的是,目前中关村(行情,论坛)西区100多万平方米的写字楼市场需求清淡。

    合富辉煌地产公司高级顾问、中国人民大学土地管理系副教授郑华表示,北京市工商局的这一做法客观上将抑制住宅市场的投资动机,同时会打击那些以住宅立项、以商务楼盘出售的打擦边球现象。

    业内人士分析,由于此前北京的写字楼供给结构过于偏向中、高端,无法满足部分创业之初的中小企业对低廉租金写字楼的需求,因此,“商住”模式成为低价位写字楼的替代品。据测算,同等地段上,“商住两用”公寓的租金是纯写字楼的1/3至1/4。

    根据有关法律,住宅的土地使用权是70年,写字楼是50年,酒店是40年。以住宅名义开发的项目不仅可以比写字楼少交近一半的土地出让金,还可以比写字楼多享有20年的土地使用权。而且,这类项目在获得银行贷款方面也比纯写字楼更为宽松。由于“物美价廉”的性价比,长期以来北京“商住混用”的物业形态较为流行。

    业内人士认为,虽然“商住楼”为众多中小型创业公司节约了成本,但同时也有很大弊端。除了“扰民”这一头条罪名外,“商住楼”易于投机炒作,所以给房地产市场造成一定混乱。再者,由于其挤占了居民住宅的需求,因此拉高了住宅的均价。

    “禁商令”或将盘整楼市

    “如果商业需求从住宅市场退出,会导致商品房价格上涨放缓。如建外SOHO这样以住宅立项的,如果不能商用的话不可能卖那么贵。”一位业内资深人士这样分析。

    合富辉煌房产公司的追踪数据显示：北京市工商局的禁商令公布后,一些以投资性物业为主的楼盘开始出现退房现象。郑华分析：这些楼盘的一部分买主是投资性的,他们买房是为了出租给中小公司,而北京工商局的政策使终端消费群消失了。

    另一方面,中国房地产产业协会的有关人士表示,北京商业地产开发总量较大,部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台,将使商业地产的有效需求加大,从而刺激商业地产的投资与购买。

    由于该项政策同时叫停了在住宅一层或二层进行改造店面经营,因此还将为社区底商“逼”出了不小新增需求。

    记者以打算注册新公司的创业者身份咨询了商用楼盘的经纪人,条件是,地点在中关村(行情,论坛)地区,租用面积80平方米左右,租金预算在10000元/月以下。该经纪人推荐：可以租用一间30平方米的底商用来注册,然后在同一楼上租用住宅,用来办公和居住。她表示,这一价格原本在同一地段可以租到160平方米的商住楼,但是根据目前的政策,不能注册新公司,因此只能走“曲线”。

    公司登记“新老划断”

    “民宅禁商”的新规定也带来一个悬念：注册在民宅的老公司执照年检该如何办。

    在北京市工商局的咨询大厅,记者看到外面张贴着有关这一政策的详细解释。其中一条为：只要公司不变更地址,不经营扰民的业务,还是可以在自己的原地办公。

    郑华分析,北京市工商局的决定,是从6月19日起对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。其中包括“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款。因此该政策应该是针对新注册公司的,已在商住楼注册的公司可以继续经营,企业年检也不大会受到影响。

    记者从房产经纪公司获悉,由于新老公司施行不同办法,所以现在兴起了营业执照的倒卖市场。新公司可以买壳注册在住宅区公司的执照,从而实现在商住两用楼注册办公。

    但该人士表示：这样的做法存在很大的风险,想出售执照的公司很可能因为经营不善,因此面临的债务关系会比较复杂。买这样的公司执照,很可能就买回了麻烦。