建设部出台“国六条”补充意见　　

    同时规定70%比例是指年度城市开发总量

    90平方米到底是指建筑面积还是指套内面积？“国六条”实施后，房产界关于“90平方米”的定义出现过多种版本，日前这个谜底终于解开。

    根据建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

    昨日，长沙市政府已经收到该份名为建住房［2006］165号的文件，并有可能将针对文件要求调整和制定长沙的地方细则。

    70%指年度城市开发总量

    根据《意见》要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

    自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

    解读：增强可操作性

    毫无疑问，70%的比例究竟如何确定，一直是个问题。之前，国家九部委5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即37号文件)中，并没有明确“90平方米、70%”的规定是针对总量控制还是针对单个项目的要求。

    而这次建设部通过文件形式正面的回应——按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。

    一方面，文件严格要求保障普通住宅需求，另一方面，也考虑各城市实际情况，提出因地制宜和区别对待，让地方政府在具体政策的执行上降低了操作难度。

    90平方米是指建筑面积

    《意见》明确，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

    各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

    解读：满足基本居住需要

    90平方米的地产“达·芬奇”密码终于被解开。尽管，这一结果让不少开发商心惊。

    90平方米，究竟能否满足人们居住的需要？这个问题见仁见智，但是建设部明确为“建筑面积”的背后，实际上是希望让大部分人能够“有房可住”。

    值得关注的是，建设部在这次的补充文件中，首次明确规定不得擅自突破套型结构比例要求，尤其是在建筑设计上。对于那些希望通过户型突破实现“擦边球”的开发商来说，这无疑是重要信号。

    土地出让前须提供规划

    《意见》指出，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。

    指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。

    解读：规划介入拿地环节

    拿地须提供详细规划的这一细则实施，对于开发商拿地有了更加严格的要求，这无疑是国家加强土地管理的重要举措。

    文件中明确，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。