编者按：

    上周，本报独家发布了成都市统计局成都房地产2006年上半年发展运行报告，从各项统计数据来看，成都楼市穿越了新政的硝烟再次交出漂亮成绩单。

7月25日，成都市统计局投资处处长郑明华、成都万博置业董事长米瑞蓉、成都尺度地产顾问有限公司总经理任强做客《天府房产》“楼市三人行”，共同就统计局公布的上半年成都楼市的运行状况进行了深入分析与解读，并共同探讨了成都楼市下半年的走势。

    今年上半年，成都房地产开发投资，在国家切实加强对房地产宏观调控，相继出台一系列调控政策和措施的情况下，不仅未见任何衰退，反而继续保持了较快增长，充分说明成都房地产投资和发展前景依然较好。在层层的数据迷雾面前，怎样才能看清未来楼市的走向呢？

    上半年的成都楼市是健康的，并且是非常健康的。

    郑明华：目前，我们所使用的统计方式与以往的是有所区别的，现在我们的统计方式是按照项目地计算，而以往则是按注册地计算。这样一来，就避免了对在本地注册，在外地开发的统计。更能真实的反映成都项目的发展状况及土地的开发情况。从整个情况来看，上半年成都楼市的发展还是非常健康的。我们的上半年运行报告中所提出的楼市均价3246元是针对大成都范围内的一个总体统计。

    从相关数据上来看，主要表现在两个方面。其一是投资方面，上半年，全市房地产开发累计完成投资264.65亿元，投资增长了24.3%，与去年同期增长75.4%相比，增幅明显回落，增长速度明显趋缓。如扣除土地购置费快速下降的影响，上半年，全市房地产开发投资却增长29.2%，继续保持了较快增长势头，且呈逐月加快。就去年而言，土地的购置费就是一项不容忽视的大指标。比如和记黄浦，上半年支付的土地购置费就近16个亿。今年上半年，在土地购置费下降情况下，房地产开发投资仍然保持较快增长，是相当不容易的。

    其二，从楼市的总体情况上来看，由于运用了大量新型的建筑材料，其整体质量水平与以前相比，有了很大程度的提升。今年上半年，房地产开发投资的结构发生了明显转变，由去年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为继续增大对住宅的投资，明显控制和压缩对商业地产的投资态势。上半年，住宅完成投资176.55亿元，增长35.0%。从所占比例来看，住宅投资由去年同期的61.4%提升到66.7%，上升5.3%。为满足旺盛的消费需求，增大楼市供应，开发商继续增大了对住宅的投资，这一变化利于增大住宅供应，缓解住宅供需矛盾，抑制商业地产投资过热。同时，也反映出一个良好现象，即目前我们房地产的投资增涨不再依靠土地，而是其行业内部的一个综合性增涨。

    其三就是我们所谓的供应问题。市房管局公布的即期供应与即期销售比约为：0.92：1。上半年，我们统计的房地产供销比情况与该数据的基本相吻合。因此，整体来说是，成都楼市上半年的供销是平衡的。

    总面言之，上半年的成都楼市是健康的，并且是非常健康的。反映供应状况的两大指标，施工面积和竣工面积分别都有32.0%和66.7%的增长。其中只有新开工面积基本持平，与去年相比，稍稍略有下降。

    成都作为一个省会城市，其房价正逐步趋于正常。

    米瑞蓉：目前，房地产成为了最为敏感的话题，从中央到地方，各种规范房地产市场的文件在不断推出。

    从相关数据来看，可以确定一点。到目前为止，成都楼市还是比较健康的。包括其增涨幅度也已得到了有效的控制。客观上讲，去年房地产的上涨其实也已经基本算是涨到位了。去年之所以会涨价，其实内部是有很多影响因素的，比如去年新建筑的规范，如保温、中空玻璃的节能材料的使用，光这一项内容，每平方米就上涨了几十到上百元不等。同时，土地价格在经历了去年新、老价格错位的调整之后，其地价的涨幅也已基本到位。今年土地在经过不断的消化之后，价格应该不会再有多大变化。去年，成都楼市房价的上涨，某种程度上也是对于成都楼市之前若干年的一个补涨。无论是政府还是老百姓，相信谁也不愿意成都满街充斥着低价房，这与成都的城市地位相不符。

    就目前而言，成都作为一个省会城市，其房价正常逐步趋于正常。关键是看如何才对成都进行更准确的定位，对成都楼市如何进行更为准确的定价。

    成都市场一直处于一个可控的局面下。作为发展中的市场，在某一时段，某一区域、某一类型的房地产上有特别的表现也是很正常的。

    任强：从房地产咨询机构的角度来讲，我们也是一直在关注这个话题。就成都楼市而言，是有变化点、有热点的。比如哪个区域房产又涨起来了，但这种热点和变化一直都是在一个可控的状态下。就相关的宏观调控上而言，成都政府所作的一些措施在操作上比其他城市还要更细，因此，成都市场一直处于一个可控的局面下。作为发展中的市场，在某一时段，某一区域、某一类型的房地产上有特别的表现也是很正常的。

    就土地而言，根据尺度公司1—6月的市场报告显示，中心城区及近郊7个区县总的供应量大约在9000亩左右，约有4700亩成交，城区占1400亩，城郊占1300亩。供应结构正在发生变化。中心城区与近郊正在处于一个相对平衡的状况。成都市场正在进行一种中心城区与近郊区域的二元化发展。今年1-6月，龙泉成交1300多亩，温江供应土地2000多亩，成交了几百亩，城东则有658亩，这些都会对以后投放市场的住宅容量带来一些改变。而今年的龙泉土地量上出现了一定程度的补涨。加上城东的快速发展，开发商势必会躲避风险，寻找机会市场。龙泉可谓是面临了一个开发的好时机。

    从住宅市场而言，三环区域的房产从品质到价格再到供应量，都会有一个爆发性的增涨。目前4800多元/平方米的均价已远远超过二环路了。因此形成了中心城区价格高，到了一、二环逐渐走低，到了三环又有明显回升，到郊县再继续下滑的一个波浪式价格走向。由于三环周边环境好，具备做出高品质的潜质，同时尽享“离尘不离城"的闲适。因此，三环线将成为成都未来新的热点区域，但其不太成熟的商业配套是有待考虑的问题之一。

    从价格上来讲，1到6月，新增楼盘的均价约在4060元/平方米，加上近郊约3200元左右/平方米。总的来说价格略有上升。但五城区内，城北的房价为3700元左右/平方米，只比近郊多了400多元，而城北在区域上却有离城更近的优势。因此，在未来城北区域将会成为关注热点区域，它有更大的发展空间。最近有几个块地也是从这里出来，许多开发商也正在关注。

    >>>谏言购房者

    郑：政府会继续关注房地产市场，越往后走，好房子会越来越多，大家不要着急。倡导理性购房。

    米：国六条之后，投资行为有所下降，自住性购房比例提高了。但也要提醒消费者不要盲目购房。排号会让人产生不冷静与冲动,要学会放弃，有舍才会有得。

    任：上半年新盘相对要少一些，同期比去年少了200万平米。由于去年下半年新开工的增长比较快，因此1年之后即今年下半年，楼市会有继续放量的压力。