6部门发文限制外资购房

　　7月24日，建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）。该意见针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。

　　171号文件从外商投资房地产市场准入、企业经营管理及购房管理几大方面加以明确。其中包括：外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额地50％；没有付清企业注册资本金，未取得土地使用证的，开发项目自有资金不足的，均不予批准企业的外汇贷款结汇，且不得承诺任何一方的固定回报；境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，并采用实名制规范购房手续等。

　　至此，备受各界关注的中国房地产业"外资调控"政策最终落定。

　　事实上，171号文件正式发布之前，北京市建委已经在7月20日下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》。通知规定，港澳台地区的居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量"暂定只能购买一套住宅"，并从7月21日起执行。值得注意的是，北京市这一规定的力度超出了171号文件中"港澳台地区居民和华侨因生活需要可在境内限购一定面积和自住商品房"的规定。

　　通知指出，凡不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任。7月21日后违规进行网上签约的房屋交易部门将不办理预售登记和转移登记手续。

　　海外资本加速进入是直接原因

　　171号文件的出台并非无的放矢，它有着非常鲜明的针对性：大量国外投资机构进入国内，或从事房地产开发，或购买各种类型的物业产品，已经对国内房地产市场的运行情况造成了一定影响。种种迹象显示，这种趋势在今年上半年进一步加剧。

　　戴德梁行日前发布研究报告称，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元，相当于2005年房地产实际利用外资额的83％。

　　戴德梁行投资部董事曹念国指出，出现这一惊人增幅的部分原因是外资进入中国楼市在2005年出现了爆发的趋势，由于交易需要一个过程，因此不少交易在今年一季度才得以完成。

　　据戴德梁行统计，外资在中国房地产的投资绝大多数集中在北京和上海，北京约占50％，上海约43％，其余7％投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。资金的来源地主要是美国、新加坡和澳大利亚。投资的物业类型中以写字楼和商铺为主，其中写字楼占58％，商铺占30％。

　　"由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产并未得到确认。"曹念国说，在宏观环境利好，房地产业具备良好的发展前景，中国大陆已日渐具备良好的发展前景，中国大陆已日渐成为全球地产投资机构的热选地区，海外资本正以加速度的态势进入。

　　除了美国等国家的资金外，中东地区资金也寻求机会进入中国房地产市场。据悉，以色列POLAR地产公司与加拿大籍犹太人公司LIVING BRIDGE合作，将投资7亿美元合作开发上海犹太人社区。迪拜达马克（DAMAC）地产公司开发的天津塘沽区滨海项目，投资额高达27.3亿美元。同时，迪拜最大的地产公司EMAAR已于7月启动了其在上海的办公机构，正式进入中国市场。业内人士估计，进入中国楼市的中东资金有可能达到500亿元左右。

　　海外资本的影响力不容忽视

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立是较早提出"限制外资进入国内房地产市场"观点的学者。他认为，虽然外资的绝对数额不多，在国内房地产市场中的比重不大，但其影响力却不容忽视，特别是对国内投资者的心里影响非常大，有比较强的示范作用。

　　"去年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量。2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70％集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。外资进入在很大程度上削弱了国家对房地产市场调控的效果。"尹中立说。

　　尹中立认为，大量外资流入房地产市场，加大了人民币升值的压力。根据日本等国家的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产的价格将上涨，吸引大量外资投机于房地产和股票市场，而大量外资流入又进一步强化了本币的升值预期。房地产价格不断上涨，国际资本可以通过投机房地产和汇率赚取双重利润，对实体经济带来严重后果，同时进一步导致人民币的升值预期。"

　　新政策规定，外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资。对于这一点，仲量联行中国区投资部董事高世斌认为，已经有一些国外机构投资者采用了这样的方式，虽然数量不是很多，但这种模式对他们而言并不陌生。国外大型机构投资都有在全球范围内购买物业的丰富经验，"外资本地化"对他们并非不可逾越的障碍。

　　高世斌指出，对投资机构影响最大的一项条款是"公司注册资本金不得少于投资总额的50％"，因为这会使资金的杠杆效用大大降低。这意味着如果操作同样的项目，投资机构将在初期投入更多的资金。

　　相对而言，171号文件对外籍人士购房的影响远大于对机构的影响。统计显示，投资住宅的外资只占全部资金数量的5％。仲量联行中国区董事张红认为，这些资金多数都来自港澳台地区的居民和海外华侨等个人投资者，他们在国内置业一方面是国内楼市前景看好，另一方面是出于摊薄风险的考虑。"国内房价总体水平偏低，国外购买一套住宅的钱可以在国内购买多套住宅，因此投资者会在不同城市置业以降低投资风险。"

　　张红指出，这些购买住宅的投资客主要以房屋租金作为长期投资的回报。从上半年北京别墅和高档公寓的资金水平以及空置率可以看出，由于需求巨大，投资收益非常可观。

　　随着在北京工作的外籍员工人数不断增加，2006年北京的高档住宅租赁市场表现活跃。其中，别墅尤其受到高级管理人员的欢迎。虽然市场有新项目形成供应量，但北京东部各类型物业的出租空置率均有所下降。高档公寓、豪华公寓、酒店式公寓和别墅的空置率分别下降了2％、5.1％、1.2％和1.5％。

　　"一位跨国公司总裁想在温榆河中央别墅区租一套别墅，不料8000美元/月的资金根本无法打动业主，业主的报价已经超过9000美元/月。这充分说明北京高端住宅市场的良好资金水平和投资回报率。"

　　北京市建委的"港澳台地区居民和华侨暂定只能购买一套住宅"的规定，将在一定程度上限制境外买家的购房数量，进而影响北京高档住宅的销售及租赁情况，甚至有可能对房价整体水平产生影响。（陈泽欣）

(责任编辑：单秀巧)