□时寒冰

    在国家出台严厉的房地产调控政策以后,房价仍在上涨。于是,有专家分析原因说：“宏观调控政策并没有打中要害。”某专家认为,如果开征物业税,一系列市场问题都可以迎刃而解。

    与其他调控措施相比,开征物业税显然对决策者更有诱惑力：即便调节失败、房价继续上涨,政府也不会有任何利益损失,不仅没有损失,还会因为开征新的税种而增加收入。而且,与其他调控措施相比,征税既不触及地方政府的利益(它是征税的受益者)、开发商的利益,也不触及包括建设部在内的有关部门的利益,其实施的阻力会很小。还有什么措施比这更令政府喜欢呢？

    然而,这样做的后果却不能忽略。在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下,在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下,将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。倘若动用物业税来调控房价,房价没有下跌反而上涨,凭空给公众增加了新的负担,而决策者却变成了唯一的受益者,他们该如何面对公众的质疑？政府的公信力会否受到严重损伤？这些问题是必须要正视的。

    事实上,宏观调控政策没有打中要害,并非由于没有开征物业税,而是由于没有真正触及地方政府和开发商的利益,地方政府和开发商依然在从高涨的房市中获取丰厚的利润,仅有的90平方米和70%两个杀手锏,也因为有关部门的“解释”效力大减。

    不难看出,房市调控政策其实正在陷入一场困局：各个既得利益集团和有关权力部门,都牢牢地守护着自己的一份利益不松手,他们不断施加影响,以使相关政策向自己的利益取向倾斜。在政策出台后,相关部门又在执行政策时“灵活”运用,导致调控政策在一定程度上被肢解———这才是调控未能产生明显效果的真实原因。

    倘若无视这些事实,一意孤行采取开征物业税的措施来调控房价,结果可能适得其反：

    首先,我国房地产方面的税收,与西方国家一个最明显的区别是,西方国家的房地产税集中在保有环节,而我国集中在开发投资环节。实际上,中国的房地产税费并不算低,专家估算,在房价构成中税负比重至少在35%－40%左右,由于集中于开发投资环节而带有很强的隐蔽性,使人们误认为中国的税负过低。

    其次,各种收费。据报道,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种,有“头税轻,二税重,三税、四税要了命”的说法,所谓三税、四税指的就是各种收费。倘若开征物业税,而收费不减少甚至一些新的收费项目乘虚而入,将部分或全部抵消开征物业税的作用。

    需要强调的是,开征物业税的目的,本意是为了将开发投资环节的税费向交易和保有环节转移,以达到降低开发成本、降低房价的目的。然而,现在许多专家和官员提到物业税,只提保有环节税负过低的问题,而对开发投资环节税费过重的问题避而不谈。这就意味着,在开征物业税之后,公众的负担增加而开发投资环节的税费并不减少,房屋开发成本也不会降低,如此,开征物业税还有什么意义呢？