40块土地入市　多项政策持续发力　产品放量渐增———

　　土地、新政、房价、区域、供应量……影响房地产市场重中之重的N个关键词，2006年上半年几乎月月都有新政出台，整个京城楼市上演风云大戏，一方面开发商如惊弓之鸟，计划赶不上变化，一方面购房人观望、迷茫，眼看着房价还在涨，就是瞧不明白该不该买；2006年下半年的楼市又将会何去何从？新政影响究竟会怎样？还是离不开上述关键词，但也只是一次梳理，对于兜里揣着钱准备买房的您，还要自己拿主意。

　　土地

　　●地王时代结束限价地受关注

　　北京市国土资源局4月4日发布了2006年土地供应计划和三个配套文件。根据这个计划，北京市2006年全年土地供应计划6500公顷，与2005年相同。其中商品房用地供应量为1600公顷，比上年减少100公顷；经济适用房用地为300公顷，比2005年增加100公顷。

　　按此计划，北京城八区分到的土地占总量的40%，并向朝阳、海淀、丰台区倾斜，东城、西城、崇文、宣武4个中心区新增建设用地为零；远郊10个区县占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。

　　数据显示，2006年1~8月北京公开出让土地面积为373万平方米，比2005年的353万平方米高出20万平方米。据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，下半年预计入市土地将达到40块之多。

　　加大土地供应是政府稳定房价的措施之一，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。在7月份，北京新建商品房以11.1%的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

　　然而，今年5月份的“国六条”让土地市场再次遭遇“严寒”，对开发项目限面积限比例的政策让很多开发商不得不调整规划，在拿地上亦显得格外谨慎。

　　尽管突然袭来的宏观调控没有改变早前的供地计划，但这会让北京的土地交易市场变得更加理性和成熟。

　　从前8个月的效果看，土地供应受到宏观调控的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前5个月供地35块，供地面积为2353469平方米，所占总供地地块和面积比例分别是69%和63%。在实施“国六条”之后的六七八三个月，供地块数和面积分别是16块和1384510平方米。在9月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，9月北京很可能有16块土地入市(不包括正在交易的两块)，面积约200多万平方米，超过10万平方米的地块达7个。

　　与此同时，下半年土地市场中最值得关注的便是位于朝阳区的广渠路36号地和广渠路15号地。前一地块是整个下半年入市的地块中最大的一宗地块，目前已有数十家对此宗地块虎视眈眈。而后一宗地块则是下个月即将入市的3块限价地之一，根据北京市国土局相关专家的说法，限价土地所开发的项目成交均价应该低于周边同类非限价土地价格的15%，由此看来，尽管是限价土地，但广渠路15号地未来所建项目的成交均价也不会低于8000元/平方米。而据最近相关部门透露的消息，为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能一去不复返。

　　政策

　　●观望情绪有增无减还是不会长期存在？

　　“国六条”出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新一轮宏观调控之中。 　据统计，北京市7月份的成交量与6月份相比有了小幅的减少，宏观调控的成效得到了初步的显现。而不少的老百姓也表示目前即使有购房的打算，由于目前北京具体细则尚未出台、二手房个税增收幅度加大，因而不会贸然买房，观望情绪将会在今年的下半年持续增长。

　　但也有持不同意见者认为，“国六条”及其细则的文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，精明的购房者业已从数次的政策调控中熟悉了价格的变化规律，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

　　与此同时，由于165号、171号等对户型、外资限制的相关调控细则是在近期才刚刚公布的，因此相关专家表示，按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计、施工到推出市场，至少需要半年的时间，而某些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道今年下半年有606个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到今年的下半年。

　　●别墅与大户型项目渐成香饽饽

　　随着别墅审批用地的禁止令下发，未来严格控制低密度住宅的土地供应和继续停止别墅类用地供应将会是本年度国家调控的重中之重。但政府对高档别墅用地所实施的土地供应限制令恰恰有助于现有别墅项目在售价上的提升，总体开发量的减少对于目前项目在握的开发商来说，不能不算是一个喜讯，6月份以来多个别墅新盘的扎堆推出充分验证了目前及今后很长的一段时间内，别墅市场将会由买方市场转变成卖方市场。

　　而当初90平方米户型规定才初见端倪之时，一些嗅觉敏感的主力户型为大户型的高档住宅开发商就意识到这一政策对于自己来说应该是利好消息。由于担心今后买不到舒适的大户型，因此，购买高档住宅的潜在消费力将会提前释放，形成下半年高档住宅市场供销两旺的局面。但是，忌惮于政策的高压，价格涨幅将会比较保守。

　　●“住宅禁商”写字楼市场辞旧迎新时发力

　　随着“住宅禁商”持续、深入的推行，尽管目前有部分项目存在着“吃小灶”的现象，但是“住宅禁商”的总体趋势将不会改变。从“住宅禁商”政策出台后，北京市中低端写字楼市场热销的情况看，“住宅禁商”政策将会对未来写字楼市场的发展起到良好的推动作用。

　　但与此同时，由于上半年北京市写字楼市场的整体供应量比较小，而随着下半年市场投放量的大幅度增加和市场原本存量的积累，相信下半年北京市的写字楼市场同样将会面临激烈的市场竞争。在竞争加剧的情况下，中低端的写字楼市场由于部分中小企业尚未注册及资金有限等原因将会持续火爆外，高档写字楼将会面临严峻的挑战。另外，在今年底，明年初，除了新兴企业外，通过公司执照年审这一关，还会给写字楼市场的销售及租赁打上一针强心针。

　　区域供应

　　●普通住宅新增供应集中在丰台、朝阳、昌平、海淀区

　　2006年下半年普通住宅新增供应主要集中在丰台、朝阳、昌平和海淀区等区域，预计占总体供应60%以上。尤其丰台新增普通住宅供应量最大，主要包括：紫芳园、万科熙园、万科紫台、全鑫园、万年花城、晓月苑等项目，占总体25%左右；排第二位的是朝阳区，今年下半年预计有：北京新天地、润泽庄苑、MiNi阁调、世纪东方嘉园、梵谷水郡等项目开盘，占总体16%；此外，昌平和海淀区也有较多新增普通住宅项目。如：昌平区的北京北、新龙城、北京太阳城、蓝郡嘉苑和海淀区的上第MOMA、左邻右社、晨枫家园、西钓鱼台嘉园、长河湾等。

　　●公寓集中在朝阳、西城区

　　2006年下半年公寓新增供应主要集中在朝阳、西城、崇文和海淀等区域，预计占总体供应80%以上。其中，朝阳公寓供应量最大，主要包括：侨福花园、丽景新贵、A-ZTown、星河湾、嘉润园、光华世贸中心、君悦豪庭等项目，占总体51%以上；其次是西城区，今年下半年预计有：西城晶华、丰侨公寓等项目开盘，占总体17.2%；此外，较多供应还有崇文和海淀区。如：崇文区的国瑞城和海淀区的柳明家园、中关嘉园二期等。

　　●别墅供应集中在顺义、昌平、海淀

　　2006年下半年别墅新增供应主要集中在顺义、昌平、海淀和房山等区域，预计占总体供应90%左右。尤其顺义新增别墅供应量最大，主要包括：MOMA万万树、金碧湖畔、龙湾别墅、纳帕尔湾、优山美地等项目，占总体50%以上；其次，排第二位的是昌平亚北别墅区，今年下半年预计有：保利垄上、北京湾、朝凤山庄、龙城花园、纳帕溪谷、新奥枫庭等项目开盘，占总体17.4%；此外，海淀和房山区也有较多新增别墅项目。如：海淀区的WEHOME、香山清琴和房山区的大宁山庄、靠山居艺墅、提香草堂。

　　别墅

　　●下半年别墅供应增加

　　2005年别墅放量对整个别墅市场产生的冲击尚未消弭，2006年5月末，国土资源部关于限制别墅新增建设用地的政策又接踵而至。在这种背景下，别墅开发商们普遍感到了空前的压力，纷纷放慢了运作节奏。综合华高莱斯、伟业顾问、北京策源等多家房地产顾问公司及经纪公司的数据显示，2006年上半年北京别墅市场整体走势较为平淡。但他们普遍预计，随着政策和市场的进一步明朗，下半年以独栋别墅为主的低密度住宅供应量仍旧可观。

　　根据北京市建委颁布销售许可证的信息预测，今年下半年别墅供应量较上半年将有所回升，但2006年别墅整体供应量依然不及2005年。华高莱斯数据显示，今年上半年新增别墅供应90.5万平方米，较去年同期减少34.5%。预计2006年下半年别墅供应面积将超过上半年，但今年别墅总供应量比去年将会有明显下降。

　　顺义和昌平这两大传统别墅区仍是下半年别墅供应的集中区域。华高莱斯预计，今年下半年别墅新增供应近9成将出现在顺义、昌平、海淀和房山等区域。尤其顺义新增别墅供应量最大，占总体50%以上。其次，是昌平亚北别墅区。此外，海淀和房山区也有较多新增供应别墅项目。

　　伟业顾问也认为，顺义和昌平是今年下半年别墅供应的主力军。

　　●新增供应以独栋别墅为主

　　华高莱斯、伟业顾问和北京策源的监测数据均显示，下半年新增的别墅供应量中，独栋别墅的数量甚为可观。

　　伟业顾问市场研究中心分析，在下半年新增的别墅供应中，包括独栋产品的别墅项目占比高达74.1%，其中规划为纯独栋产品的别墅项目近6成。

　　华高莱斯市场研究中心认为，从产品类型上看，占总体供应约70%的昌平亚北别墅区和顺义中央别墅区的项目大多以独栋别墅产品为主。

　　●经济型与高端型两极分化

　　随着北京别墅市场的发展，别墅产品多元化的特性日益显著。北京策源市场总监李林先认为，从目前市场现状看，小独栋等经济型别墅和高端别墅成为主导京城别墅市场的两类主要形态。

　　华高莱斯市场研究人士也认为，当前别墅市场两极分化的趋势明显。在环境及配套相对较为成熟的中央别墅区，其租赁及成交价格稳定上涨，而今年迅速成长起来的新型区域，因配套相对欠缺，别墅项目面临着较大的市场销售压力。另外，随着北京郊区城市功能配套逐渐完善，在东部通州、大兴、西南部房山和门头沟等非传统别墅区，出现较多户型面积小、非独栋的经济型别墅产品。

(责任编辑：孙可嘉)