券商三渠道助力房地产金融

　　2000年以来，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产投资规模和市场容量不断扩大，房地产价格节节升高，整个市场呈现出前所未有的高涨态势。但在信贷紧缩和限制外资的背景下，房地产企业普遍面临融资难的问题。

　　房地产金融市场正在发生深刻变化，融资渠道多元化已成必然趋势，房地产金融市场需要新的市场主体，需要结构优化，需要金融创新，这就为券商开展房地产金融业务提供了广阔的舞台。

　　国内券商开展房地产金融业务，可以分享房地产业成长的利润，进一步扩充资本实力；可以壮大中国金融业的整体实力，特别是提升证券业竞争力，形成与外资投行相抗衡的基础；可以活跃房地产金融市场，为房地产业提供强有力的融资支持，进一步促进房地产业持续健康发展。

　　但证券公司属于金融机构，其业务范围和市场行为必然受到国内诸多金融法规的约束和限制，比如《证券法》规定证券公司不能直接投资房地产，但这并不是说券商不能为房地产业提供金融支持。实际上，券商一直在从事房地产业的金融服务活动，包括为众多房地产企业上市融资。

　　国内券商开展房地产金融业务，概括起来，有以下几种可能的方式：

　　房地产投融资顾问。投融资顾问是国内券商最重要也是最擅长的业务类型之一。券商利用自己在资本市场上的资源整合能力以及长期积累的丰富经验，可以为房地产企业的股权融资和债券融资提供全方位顾问服务，包括房地产项目融资、房地产借贷、房地产金融产品设计与承销、融资结构设计和交易规则拟订等诸多方面。

　　此外，还可以为机构投资者或个人投资者投资房地产提供专业的财务顾问服务；能够在房地产业和金融业之间、房地产市场内外搭建宽广坚实的金融平台，并提供全面的金融服务。

　　阶段性股权投资。尽管券商不能直接投资房地产，但是对于房地产企业的股份制改造、房地产企业上市融资，券商可以作为策略投资者参与其改制和上市过程，待到房地产企业上市之后再退出，即“Ｐｒｅ－ＩＰＯ”。针对房地产企业的项目融资，券商可以作为融资顾问，联合其他金融机构或机构投资者，参与“夹层投资”，待项目有了销售回款，再逐步退出。券商还可以发挥其在资本市场的专业服务优势，收购房地产不良资产或不良资产包，对不良资产或不良资产包进行改造或资产优化，再出售给其他投资者。

　　发起设立并管理房地产基金。国内券商可以利用自己强大的研究能力、在资本市场上的操作能力以及庞大的客户网络和资源，发起设立房地产基金，并成为房地产基金管理者。虽然目前国内《产业基金法》还没有出台，但是房地产基金是房地产金融市场未来发展的主流方向，有实力的创新类券商可以未雨绸缪，做好基础性研究工作，在房地产基金运作模式、房地产开发型ＲＥＩＴＳ和商业地产组合ＲＥＩＴＳ的组织、管理、投资模式等方面进行探索，首先可以设计和开发ＣＭＢＳ、ＡＢＳ等证券化金融产品，为最终推出房地产基金和ＲＥＩＴＳ做准备。

　　（中信证券房地产金融部 毛传阳）

(责任编辑：田瑛)