深圳个人合作建房竞拍成功

　　温州个人合作建房联盟成功“拿地”之后，国内第二个个人合作建房项目近日也大功告成—

　　深圳个人合作建房竞拍成功

　　★《中国经济周刊》见习记者 林森

　　从以个人名义直接拿地，到委托拿地或收购已建项目—国内个人合作建房模式正在发生改变，可操作性越来越强；目前，温州模式和深圳模式正成为较为成熟、且为其它省市效仿的两种模式。

　　不过对于不同模式，合作建房发起人并不在意。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强评价道：“过程并不重要，重要的是让消费者享受到更低廉的房价。”

　　主动变招

　　2006年12月27日一早，深圳合作建房发起人林立人与其他代表一起赶往深圳土地房产交易中心交纳房款。5天前，林立人和深圳合作建房的6名代表，以601万元拍得深圳沙井街道的两栋宿舍楼的产权。

　　尽管拍卖过程仅有十几轮并不算激烈的出价，但作为深圳首个合作建房的可操作项目，等候这一时刻已经两年。

　　“这只是一个开始，如果有类似拍卖项目，一定还会继续竞买。”深圳合作建房发起人林立人现在信心倍增。他告诉《中国经济周刊》，在历经数次竞拍失败之后，深圳个人合作建房终于迈出了实质性的第一步，尽管这仅是很小的一步。

　　“在成功竞拍后，有了更多的人意愿加入个人建房团队，但这次只能有81位个人参与。”林立人告诉记者，目前有意参加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向购买这两栋宿舍楼的81人外，剩下900余人尚未有房。

　　之所以来了如此多的人，最直接的因素在于价格。据悉，这两栋相邻的宿舍楼都位于深圳沙井街道办的金桥工业区，共计有公寓宿舍84套，每套房子为46平方米左右，折算后均价为1500元/平方米。

　　“这一价格仅为当地市场的50%。”温州合作建房发起人赵智强表示。

　　相对日前温州个人合作建房委托房地产企业拿地的模式，深圳选择了另一条路线：直接购买现成物业。不过相同的是，目前温州和深圳都回避了由个人建房直接拿地环节，而是委托拿地或收购已建项目，在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地，而深圳、北京等城市直接拿地由于要面对同行专业团队竞争，拿地难度可想而知。2006年，北京个人建房原本意属的工体4号、芍药居等地块，均因无法逾越竞价门槛成本，而不得不放弃。

　　城市房价快速拉升，直接导致新一轮个人集资建房热潮席卷全国。自2004年底以来，北京、上海、重庆、大连等地个人合作建房的声势可谓浩大，但效果甚微。尝试屡屡失败让个人建房者开始思考更为贴合市场的运作模式。

　　法规疑云

　　温州、深圳个案的成功，使得个人合作建房朝可行性运作迈出关键一步。但伴随而来的问题也开始显现。

　　日前温州市房产管理局局长胡立同表示，温州个人建房涉嫌程序违规，相关主管部门已经下发通知，要求对此事进行调查。刚要启动的温州个人建房遭遇当头凉水。

　　事情经过大致如此：2006年11月15日，温州正元房地产开发公司受“合作建房联盟”委托，以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，住宅地块占地面积为30亩，为“合作联盟”的260名成员建设住房，总建筑面积达2万平方米。作为国内首个“拿到地”的个人合作建房项目，据赵智强估计，建成后价格将比同类项目降低30%。

　　然而随着匿名信向有关部门状告合作建房违规，以及房产局长表态等事件连续发生，让市场不得不重新审视合作建房的政策可行性问题。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强表示，目前该事件争论已告一段落，有关部门明确表示合作建房并不存在违规，而之前涉嫌违规的说法，“胡局长已在温州当地媒体表示，只是代表个人的判断”。

　　尽管温州建房仍可以继续，但政府层面的担忧和利益集团的高度戒备心理已开始暴露。

　　事实上，对于全国城市范围内个人集资建房过程中，如何规范个人集资行为，如何规范房屋建设、分配等整个过程，始终未有明确的法律规定。2005年1月，建设部发函向北京、上海、成都、南京、厦门等城市要求汇报当地个人集资建房情况，并征求当地城市建设主管部门意见，至今未有下文。

　　各地对个人建房的要求也不尽相同，以温州为例，个人名义拿地是不被允许的，而北京国土资源部门却明确表示，个人拿地没有违反现有法规。北京个人建房发起人于凌罡告诉《中国经济周刊》，北京国土局对个人拿地表示支持，今年即将入市的大屯、花园路两个项目，成为北京个人合作建房的目标，目前花园路资金已基本筹措完毕，并准备递交相关文件。

　　区域政策的差别，迫使赵智强在温州不得不委托房地产公司来拿地，而此间不可避免地需要一定的管理费用、税费等，从表面上看，这与公司化运作并无二致。

　　质疑者们认为，还没有拿到土地，就向个人融资，这个过程存在疑问，正如温州市房管局局长胡立同所说：“在土地证还没有的情况下，资金就被凑起来了。”

　　对管理部门来说，如何看待个人合作建房这一新生事物，也着实令人头痛。北京一位不愿透露姓名的业内人士向《中国经济周刊》分析说，由于涉及到前期资金募集的有效监控问题，不能随意开放口子，万一发生卷款或工程质量等事件，会造成社会问题；而政府部门显然亦不想与反对房价高企的个人建房对立，加上个人建房将挑战行业利润曝光、引起利益集团出面阻挠等因素，城市个人建房两年来处于政策“真空区”。

　　目前赵智强的做法是，将个人资金存入银行专用账户，在营销协会（代表个人）、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。“这样做，保障了资金安全，也规避非法集资的法律风险。”赵表示。

　　温－深模式可否复制

　　随着温州、深圳模式的成功，国内个人建房是否到了一个重新转向的节点？于凌罡在其博客中将温、深模式以及未来想通过自己公司拿地归结为主要的几种模式，认为北京的方式在温州未必能成功，而温州模式同样未必在北京能有效果。

　　于凌罡分析认为，所有的方案都是在历经多次失败之后，根据当地的情况不断改进过来的，以温州为例，民营资本发达，资金面充沛，民众敢于冒险，建房资金筹措相对容易；同时协会、合作社等机构早已为市场接受，由其组织可谓一呼百应等。

　　上海个人合作建房者似乎要迎合温州模式，个人建房者组建的家圆投资咨询公司近日宣布，上海首个合作定制建房项目已经启动，其负责人表示，当募集的保证金达到500万元后，该公司将开始委托开发商买地盖房。

　　不过，北京另一合作建房牵头人、仁和律师事务所律师孟宪生则更倾向于深圳模式，他向《中国经济周刊》表示，今年1月中下旬即将启动的退休社区项目，会考虑到周边区域寻找一些成熟项目，在建工程、烂尾楼等都可能被选中。

　　对此，正忙于在重庆推广温州模式的赵智强说，不管采用哪种方式，只要是个人合作的集体行为，只要能让消费者买到便宜房子，就是个人合作建房的要义。“一场旨在挑战房地产行业运作规则的个人建房运动已全面铺开”

(责任编辑：胡立善)