房地产基金正在酝酿 中信联华争抢先手

    本报记者 程志云 北京报道

    对于融资渠道收窄的房地产企业来说,中国人民银行正在考虑推行的试点无疑是一个好消息,尤其是在“限外令”堵塞了海外房地产基金的进入之后。

    央行正在考虑对国内的房地产基金放行。

    据了解,中国人民银行金融市场司将中信证券股份有限公司和联华国际信托投资有限公司列为房地产基金的试点单位。目前,这两家机构已经上报相关房地产基金试点方案的材料。“如果方案最终获得人民银行的认可,那么试点就有可能在年内成行。”熟悉情况的有关人士推测。

    这位人士称,为改变国内房地产业可能蕴涵的金融风险积聚于银行的现状,中国人民银行一直都在考虑开辟房地产基金等直接融资渠道,但受制于产业投资基金法没有出台而无法成行。房价波动开始加剧,越来越大的市场风险正在累积,这些促使了央行去拓展直接融资渠道。

    信托公司vs证券公司

    上报方案的两家机构——中信证券(27.8,0.35,1.28%)与联华信托分别是所在行业的龙头。

    目前,这两家机构都处于比较紧张的状态。按本报了解到的情况,央行目前只是确定允许这两家公司上报方案,并未明确表示两家是否都可以成为试点。可能的情况是,对这两家机构进行比较,谁的方案获得认可,谁就成为试点机构。

    在具体的操作中,由于中国目前在这方面的法律制度包括资产管理制度、税收制度、证券监管体制并不完善,因此,试点不会采用在美国普遍存在的公司制 REITS ,而会参考香港和新加坡经验发展信托型封闭式房地产基金,该基金最终在银行间市场发行。

    “这种模式的特点就是以受托人、投资管理人、托管人资格管理为核心,特别关注房地产基金投资行为中的风险管控。监管者希望通过试点为今后房地产基金立法提供基础。”信托业人士称。

    目前,能够操作信托型封闭式房地产基金的机构只有信托公司和证券公司。因此,对于联华信托与中信证券而言,谁能成为试点者,不只涉及这两家企业的各自业务拓展,更涉及到其所处的行业谁能更早地进入这一领域。

    联华信托总裁李晓东称,根据目前信托业的一法两规(即《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》),信托公司更具优势。李介绍, 3 年前,联华信托最早开发的“联信·宝利”项目就借鉴了香港领汇房地产信托基金的模本,几乎是按照房地产信托基金 (REITS) 的标准来设计的。“经过几年的实战,联华信托不仅作为受托人,作为基金管理人实际操盘房地产基金已经具有不少经验。”他说。

    另一方面,对于中信证券而言,目前也正是最好的介入时机。中国证监会有意打开证券公司从事房地产基金的闸门。日前,证监会市场监管部副主任胡冰公开表示,将鼓励券商未来开展类似商业物业的租赁的资产证券化业务。

    而这种资产证券化业务实际与房地产信托基金非常类似。但由于《产业投资基金试点管理办法》仍未出台,目前,证券公司从事这一业务仍存在法律障碍。因此,业内人士认为,将商业物业租赁归入企业资产证券化的基础资产,在某种意义上,是在国内操作“REITS”的一种变通方式。

    未得以确认的消息称,作为创新类券商的中信证券在有关部门的默许下,目前正在研究并开发房地产信托基金。

    中信证券的优势主要在于中信集团拥有庞大的金融、实业资源,它可以承担基金管理人的角色,而包括受托人、托管人等角色则可以在集团内部解决。实际上,2006年 8 月,中国平安集团旗下平安信托就与中信深圳(集团)公司签署了总额达 30 亿元人民币的战略合作协议,用于投资房地产。

    “目前,双方的方案已经上报了大约几周的时间,具体结果还没有揭晓。”一位中信集团内部人士称。

    开闸直接融资

    业内人士分析,央行金融市场司积极推进房地产基金的试点主要出发点源于对房地产市场波动引发金融风险的担忧。

    在2006年10月30日发布的《中国金融稳定报告(2006) 》中,中国人民银行发出警告指出,当前房地产市场前景尚不明朗。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费,进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。

    该报告进一步假设,如果房价出现较大幅度下跌,银行自身持有的房地产抵押价值将会降低,冲抵银行自有资本,银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放,推动房价更大幅度地下降。“这种银行与房价的连锁反应引起了监管层的担忧。”信托专家孙立认为。

    目前,个别地区出现的房价增速下跌的情况正在传递出这样一个信号,发展能够自主承担风险的房地产直接融资渠道成为亟待考虑的问题。

    而且,由于两轮宏观调控的影响,房地产金融市场已经出现了资金供给不足、资金价格飙升的情况,在一些非公开市场上,房地产企业的年平均贷款利率甚至在 20% 以上。在这种诱人回报的刺激下,有包括房地产、经纪公司、金融企业等各种不同背景的上百亿私募房地产基金出现在市场中。但这些私募基金最大的风险在于缺乏流动性,而央行恰好在这方面拥有银行间市场这个得天独厚的平台。

    但对这样的一种尝试,有业内人士分析,央行的试点不大可能在短时间内成行。

    一方面,央行将房地产基金放到银行间市场上,此举固然有利于为银行间市场增加更多投资品种,但却不大可能很好实现将风险带离银行体系的目的。

    此外,主导权也有可能成为试点的制约。毕竟,《产业投资基金试点管理办法》未能出台,谁将成为产业投资基金的监管者还是未知数,目前,包括央行、证监会、银监会、国家发改委等机构都与其相关。

    2006 年的最后一天,由发改委主导社保基金、中国人寿等多家大机构参与的渤海产业投资基金管理公司揭牌。

    而证监会官员也多次公开表态支持券商未来开展类似商业物业租赁等相关的资产证券化业务,并逐步开拓交易所上市的通道。

    “目前,不少部门都希望自己主导开展房地产基金的试点,央行这次占了先机。”一位业内人士表示。

    名词解释

    REITS：即房地产投资信托基金。简单地讲,REITS就是将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资人不是直接拿钱投资不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式进行,且REITS可以挂牌公开交易,因此投资人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。