吴晓灵：尽快拓展房地产企业融资渠道

    昨日,中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确提出,要尽快拓展房地产企业融资渠道,提高房地产企业自有资金比重,以解决现有房地产融资体系发展不平衡问题。

她个人认为,研究房地产企业通过发行项目债券来融资是个可行的办法；对采用私募方式进行股权融资应给予关注；也可考虑在对代办股份转让系统进行改造后,使其成为重要的场外交易市场,为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

    目前,国内房地产开发企业负债经营情况较严重。中国人民银行研究局根据国家统计局的相关数据测算发现,1997年至2003年,房地产开发企业的平均资产负债率为75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。

    吴晓灵分别从债权融资和股权融资两方面谈了她个人的一些看法。在债权融资方面,她认为,适当增加债券的比例有助于房地产企业负债结构的改善。“研究房地产企业通过发行项目债券来融资是一个可行的办法,应该尽快在立法上对项目债券进行明确,及早推动。”吴晓灵表示。

    项目债券属于专项债券的一种,通常以开发的房地产项目为依托,筹集的资金用于项目开发,而债券本息则用于项目的收益偿还。在目前的监管条件下,债券审批程序比较严格,尤其是对房地产项目债券的审批。“我认为,针对目前项目债券中存在的主要问题,有关部门应该加强研究的力度。”吴晓灵说。

    在股权融资方面,吴晓灵表示,由于上市门槛较高,符合这一条件的企业较有限,因此还需开拓除此以外的其他股权融资渠道。有关部门对于采用私募方式进行股权融资,例如以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金,应该给予关注。

    吴晓灵还表示,可以考虑在对现有的代办股份转让系统进行改造之后,使其成为重要的场外交易市场,为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

    对于一直被市场寄予厚望的REITs(房地产投资信托基金)产品,吴晓灵认为应该理性看待,“不能过分高估REITs对解决房地产开发融资的作用”。吴晓灵解释道,从国外经验看,REITs适应的物业类型和融资阶段有限。“事实上,大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主,前期阶段有严格的投资比例限制。这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段,房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。”

    “由于风险较高,一般对REITs都持谨慎态度。”吴晓灵表示,大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利,而非解决房地产开发融资问题,各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。

    吴晓灵同时强调,要继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用,优化房地产信贷产品结构,提高银行的服务能力。目前,银行针对房地产开发的贷款利率缺乏弹性,对不同利率、不同资质的开发企业的差别较小,难以实现金融资源的优化配置,不利于房地产行业的优胜劣汰。这也对金融机构的定价能力和风险管理提出了更高要求。