限制暴利 鼓励开发商建普通住宅

　　国税总局日前发出通知，土地增值税清算工作下月启动

　　房地产 宏观调控再出重拳，全国将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30至60%不等，将以房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。

　　昨天消息公布后，一些地产股急泻，收盘时，多数地产股稳稳地趴在跌停板 上。

　　不过，房地产界人士表示，土地增值税的正式开征，主要影响企业现金流，对实力雄厚的大公司来说影响不大，房价最终由市场供求关系决定，不会因为土地增值税的开征出现大幅上涨，反倒是此举可抑制开发商定高房价。

　　焦点篇

　　开发商利润会否缩水？

　　“此政策对之前土地囤积量较大的房地产开发企业，以及利润率偏高的楼盘而言打击巨大，像汤臣一品这样的楼盘将首当其冲。”昨日，交大建筑工程学院特约研究员、上海汉宇物业代理有限公司常务副总范伟国向《每日经济新闻》表示，国家相关政府部门此次打击的目标很明显，就是这些利润空间过大，且长期低价持有土地的房地产企业。在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。

　　按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。

　　世茂集团中国区营销总监秦华昨日坦言，土地增值税的清算将大幅减少相关企业利润。万科董事会秘书肖莉也表示，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税收压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

　　不过，也有企业反对土地增值税的清算将大幅缩减房地产企业利润的说法。上海中星集团副总经理刘承建表示，对于房地产企业而言，土地成本只是企业众多成本开支中的一小部分。一方面，国家要收税，企业是规避不掉的。另一方面，相关部门在出台政策前也必定做过充足的市场调研，企业因此缩水的利润应当只是部分企业虚高利润中的一部分。

　　上海会否效法北京？

　　另据报道，北京地税局近日还出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额等相关问题进行了明确规定。多位上海房地产业内人士昨日表示，上海不太可能效法北京的做法。范伟国表示，向二手房征收土地增值税的背景是相关市场过热或者价格需高。过去一年内，上海二手房交易量已经大幅下跌，所以才会出现目前升温的房屋租赁市场。目前上海楼市基本稳定，正逐步回归理性，短期内出台此税的可能性比较小，也没有这个必要。

　　实务篇

　　七种情况需“清算”

　　《通知》表示，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

　　另外，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

　　关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　分析篇

　　主要影响现金流大公司影响不大

　　上海有房地产开发商认为，对于房地产开发公司来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。但是对于此次土地增值税进行实质性的征收，广州各大房地产公司均表示：“影响不大。”

　　致力于中高档物业开发、并拥有多种经营业态的嘉裕集团副总裁江瑞敏昨日表示，经过多轮宏观调控、市场秩序整治，目前，广州多是比较有实力的正规的房地产企业，而且大多有多种业态经营，因此，都具有雄厚的资本实力，应该说“没有一点点影响”。

　　同时，江瑞敏表示，土地增值税早已存在，只是早交、晚交的问题，过去一些开发商可能存在合法避税，但现在影响也不大，因为过去房地产开发存在投机性，存在过度囤积土地、申请延期开发的问题，而现在在规范的环境中，基本上都是希望项目早开工、早运作，因此，此次对于取得预售许可证3年内仍未销售完、以及分期开发项目清算土地增值税的措施，对于目前的广州房地产开发企业来说影响不大。

　　广州光大地产总经理陈洪志昨日也表示，影响不大，毕竟现在已经有预征环节，严格的清算只会对企业的现金流周转产生影响，但对占市场主导地位的大企业、大公司应该影响不大，而地产股的瞬间下跌并不能说明影响大，毕竟股市敏感度较高。

　　此外，有言论认为对囤地多的大公司、大企业影响会较大。昨日，记者了解到，万科等囤地较多的大公司已有所准备。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。富力地产有关负责人昨日表示正在关注此事，“暂不发表意见”。同时，有房地产开发商指出，囤地多的大公司多是上市企业，融资较多，在承担这一税赋方面应该没有问题。

　　鼓励开发商建造普通住宅

　　“正式开征土地增值税，对房地产企业必然产生很大影响。”中央财经大学税务系黄桦教授在昨天接受记者采访时表示。

　　尽管这一税种早在1995年就提出一年多来，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%~2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。但至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。

　　“由于土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要交纳的土地增值税越多”黄桦说，“由于别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。”

　　增值税成本不会转嫁到房价上

　　“在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地储备越多、开发周期越长的开发商，受新规影响越大。但对于新规出台是否有助平抑房价，李文杰持否定态度。“近期房价上升较快，供求矛盾突出，不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上。此时出台无益于平抑房价。”

　　不过，思源顾问董事长李国平认为，这部分税负并不会影响房价。“虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。”

　　楼价由供求关系决定 可抑制开发商定高楼价

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理、国内著名房地产市场研究专家和策划专家赵卓文昨日表示，这是一项限制房地产业暴利的措施，意味着房地产开发商只要暴利就会面对高税赋，而楼价最终还是由供求关系决定，因此，不会对楼价产生影响。同时，赵卓文指出，此次出台的土地增值税征收的办法体现了公平竞争原则，让开发商不得牟取暴利，目前，在房地产开发中土地成本约占40％－60％，而一些早年囤地的开发商拿地的成本很低，以番禺的地价来看，近年上涨了10倍，而如此一征税，将令目前高地价拿地的开发商获利与以往低价拿地的开发商获利差距不大。

　　对于此次政策的出台，广州大学经济与管理学院房地产研究所所长陈琳副教授表示，她前不久才就还土地增值税真正面目的课题撰写过报告。陈琳告诉记者，目前，广东以及国内不少地方实际上只根据开发建设总额预征了1％－2％的增值税，并没有真正体现土地增值税的含义———即根据土地开发建设后获利按一定比例征税，无法体现公平性，即拿地地价低的企业可能存在暴利。

　　陈琳表示，此次政策还土地增值税真实面目，可以抑制开发商暴利冲动，也抑制了开发商、尤其是拿地成本低的开发商定高楼价的冲动；同时，土地增值税的明晰也让纳税人获益，因为土地的增值来源于政府投资建设城市环境，而政府的投资来源人纳税人，因此是“还税于民”，如果不是这样体现增值税真正意义，将会让纳税人的钱流入牟取暴利的开发商的口袋中。对于楼价走势，陈琳表示，虽然税收的调控作用可以抑制开发商牟取暴利、抑制定高楼价，但是，从韩国等国经验来看，光是税收、金融方面的调控手段还不行，还需要政府加大面向中低收入群体的楼市建设，这样才能真正平抑楼价。

　　背景篇

　　14年政策难落实

　　早在1993年，我国就出台了相关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50％的，课税30％；最高的，增值额占扣除金额200％以上的，课税60％。

　　但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。

　　问题篇

　　1.什么是土地增值税？

　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

　　2.二手经济适用房也要缴吗？

　　答：不用，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此也不用缴纳土地增值税。

　　3.二手商品房是否要缴此税？

　　不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。此次土地增值税的征收范围：居住未满三年的非普通住宅，按规定计征土地增值税，居住3年未满5年的，减半征收土地增值税。同时首次规定，个人转让住宅以外的其他类型房屋计征土地增值税，包括商铺、写字楼在内。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通过法定继承取得二手房免征，赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的，通过中国境内非营利社会团体、国家机关赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的二手房均免征。

　　链接篇

　　开发商不良行为将全国公布

　　今后，无论是开发商、设计与监理单位、检测机构等，其在建筑市场上的“不良行为”将全部记录在案，并在全国范围内公布，“曝光期”最长可达3年。

　　记者17日从此间获悉，根据建设部制定颁布的《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》，在“不良行为”的认定中，未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的、在工程发包中索贿、受贿的、未按照建筑节能强制性标准委托设计、不按合同约定支付施工工程款等均“赫然在目”。

　　而纳入“不良行为”监测的主体包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、检测机构等。

　　据悉，属于《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》范围的不良行为记录除在当地发布外，还将在当地发布之日起7日内上报，由建设部统一在全国公布。不良行为记录信息的公布期限一般为6个月至3年。

　　“通过与工商、税务、纪检、司法、银行等部门建立的信息共享机制，获取的有关建筑市场各方主体不良行为记录的信息，建设行政主管部门也应参照这一规定统一公布。”建设部人士表示。

　　根据相关规定，“不良行为”一旦记录在案后，将由各省、自治区和直辖市建设行政主管部门负责审查整改结果，对整改确有实效的，由企业提出申请，经批准可缩短其信息公布期限，但最短不得少于3个月，同时将整改结果列于相应不良行为记录后，供有关部门和社会公众查询；对于拒不整改或整改不力的单位，信息发布部门可延长其不良行为记录信息公布期限。

　　标准普尔：欧洲房市将降温

　　根据国际著名信用评级机构———标准普尔公司的最新预测，2007年欧洲房地产市场将降温，但不会出现“崩盘”。

　　标准普尔公司的欧洲首席经济学家让－米歇尔·西克斯日前在接受法新社采访时说，欧洲国家的房地产市场在经历了几年的普遍繁荣之后，今年将有所降温。按他的话说：“我们预计并期望这一市场出现降温趋势。”他给出的理由是，许多欧洲家庭因买房已负债累累。根据标准普尔公司的调查，目前在英国、爱尔兰、西班牙和法国，这一现象尤其严重。

　　西克斯指出，虽然今年欧洲房地产市场降温是大趋势，但每个国家的情况又不尽相同。他认为，今年法国房地产价格可能会有所下降，但他对法国市场问题研究机构Precepta日前发表的报告中有关“到2010年法国房地产价格会大跌25％”的说法表示怀疑。

　　标准普尔公司指出，在过去20年里，西班牙房地产价格飙升了114％；去年，西班牙新建住房数量则达到创纪录的水平。今年，西班牙房地产市场将进行调整，房价的涨势将有所逆转。

　　2006年，英国房地产价格上涨了10％。西克斯认为，今年其价格涨幅将减至4％至5％。

　　在谈到德国房地产业时，西克斯指出，近年来该国房地产业并没有经历过繁荣阶段。据去年8月的一项统计，在过去6年中，德国平均房价下降了0．6％。至于瑞士，该国房地产市场自1990年以来就一直不景气。今年，这一局面也不会有太大改变。

(责任编辑：悲风)