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徐冰:开征土地增值税能否降房价?

  土地增值税即将开征的消息,对于饱受高房价 困扰者而言,于焦头烂额之际,也许可以看作是一根希望的稻草。但政策的信号,相对于沉疴日久的市场,虽不能说没有丝毫希望,却也未必到了欢呼雀跃之时。

  16日,国家税务总局网站发布《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,从2月1日起,在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算,正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。具体而言,土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。同时,该《通知》也从具体的操作角度,提出了相对清晰的清算条件。

  空喊了13年的土地增值税,终于进入了实质性的操作阶段。由于此税种直接抬高了开发商的成本,理论上压缩了房地产企业的盈利空间,受此刺激,17日房地产板块 大幅下挫,并带动大盘跳水。

  该《通知》最大的意义,在于将软性的"预征",通过一系列约束条件,变为了刚性清算,不仅一定程度上堵死了各种"变通"的通道,而且意味着,在土地价格持续上涨的背景下,开发商如果不尽快出手,将背负较高的税负压力。利润以及价格在未来都将面临未知的变数。

  可是,变数终究需要观察,理论上的可能,显然未必一定达至理想的现实。更何况,由税收而影响价格,本身就存在明显悖论,需要许多前置条件。也许看到了现实与理论之间的距离,尽管房地产板块大幅下挫,尽管认识到《通知》的剑锋所指,有关舆论依然认为,对于诟病已久的房价,该项调控政策,不会有直接影响。

  总体而言,我们认同这样的判断。在当前的情况下,威猛的土地增值税,因其直接影响资金链,有可能促使房地产企业重组与洗牌,也有可能因税负转嫁而影响交易量,但对于价格,短期内却很难说有实质性触动。

  症结的关键在于对当前地产市场的认识。目前的房地产市场,究竟是一个买方市场,还是一个卖方市场?虽然近期房价涨幅有所放缓,有关方面也发布预警,提醒重视房屋的潜在过剩。但即便是结构性矛盾的判断,最乐观的预测也仅是涨幅减缓,总体上涨依然是不得不面对的现实。真实需求,并不因畸形的结构供给而消失,何况,市场中还有巨量的无处投资的游资。

  有什么证据可以表明,增加房地产企业的成本,收紧企业资金链,就可以促使企业尽快变现囤积的土地和房产,从而间接影响价格?虽然房地产板块应声跳水,可也要看到,对于土地增值税,许多企业已经作出事前防范。要达成政策目的,除非让人能够期待一个买方市场就要出现。而在当前,一本糊涂账的房地产市场,不仅基础数据出自多方,即便一家出来的数据,也常常自抽嘴巴,由此不难看到,一项政策的最大风险,究竟在何处。

  

(责任编辑:崔宇)

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