增值税引发地产公司业绩猜想

　　张景宇　陈洁

　　今年1月16日国家有关部门发布了《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，之后两日房地产股全线下跌。地产龙头万科（000002）17日股价从16日收盘的19.2元下跌到17.28元，下跌幅度10％。

　　昨日，万科、深长城（000042）、阳光股份（000608）、泛海建设（000046）、招商地产（000024）5家房地产上市公司发布公告称，受增值税的影响有限。亿城股份（000616）则表示，通知的实施对公司的具体影响需待各地税务机关的具体清算办法出台后方可确定。

　　公司申明未使股价止跌

　　万科、深长城、泛海建设、招商地产、亿城股份都表示按照相关法律，在开发项目销售时预交了土地增值税。阳光股份表示在主管税务机构办理了土地增值税登记备案手续，同时在项目的开发运营中对土地增值税进行了考虑和估计。万科同时表示，一直以普通居民住宅开发为主，受土地增值税影响相对较少。做出此等表态的还有深长城。

　　但是，上市公司的上述表态并没能止住股价下跌的势头。深长城的股价连续两天跌幅超过9％，昨日下跌9.54％，已经从1月16日的19.92元下跌到16.22元；阳光股份从16日的10.92元下跌到9.18元；亿城股份则从16日的10.22元跌至8.59元；泛海建设从22.88元跌至18.76元；招商地产从29.11元跌至25元。

　　分析师：增值税影响不大

　　对于地产股的疲弱表现，国泰君安房地产分析师张宇认为，市场的反应有些过激。张宇告诉记者，“向房地产企业征收土地增值税”的政策，早在1993年时便已实施，只是一直未得到贯彻执行。事实上，许多地产类上市公司早在几年前就开始提留土地增值税的准备金，并在往年度业绩中做了相应的成本预提。

　　比如，万科早在2004年便开始为土地增值税的清算提留准备金，2004年至2006年的3年间，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，后又进一步提高到3个亿。由于上述提留已经计入相应年度业绩的成本预提项中，因此其已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期不受上述通知的影响。

　　未预提企业影响难料

　　对于未对增值税进行提留的企业，张宇称：“据测算，增收土地增值税对未进行提留的地产企业业绩的影响仅在6％至8％之间。”

　　然而，一部分市场人士对这种看法并不表示赞同。一位市场人士在查阅了亿城股份的年报和半年报后认为，亿城股份财报中并没有预提土地增值税这一项。这位人士测算后表示，亿城股份和当前大多数上市地产公司一样，所适用的税率基本为第一档即30%档，如果按照最乐观的算法，即把它的主营成本和3项费用都视做可以扣除，也就是按照利润总额的30％进行征收，相当于将目前的盈利水平打7折！

　　“上面的计算方法有失偏颇，税务机关目前的增收土地增值税办法是按照销售额的1％-3%进行预征，而从2月1日起，将改为据实扣除后按照增值额进行四级累进税率进行征收。这样，对于一些企业而言，之前的预征额可能会大于实际应缴纳的税额，会产生退税，甚至增加盈利；而对于那些实际缴税额大于预征额的企业，则需要补缴，进而减少利润。”资深证券人士张红记表示。

(责任编辑：刘雪峰)