龙头开发商与商业地产商本色不改

    近两日跌幅较大的重点地产股

    代码             名称     近2日   预测06
                           涨跌幅(％)  市盈率
    000069        华侨城A   －19.00    25.93
    600748       上实发展   －18.07    23.04
    000046       泛海建设   －18.01   101.90
    000006        深振业A   －17.97    16.20
    600325       华发股份   －17.82    19.58
    600675       中华企业   －17.08    17.18
    600048       保利地产   －16.23    44.10
    000616       亿城股份   －15.95    17.88
    000608       阳光股份   －15.93    18.13
    600383       金地集团   －15.31    26.94
    600266       北京城建   －14.28    39.80
    000024       招商地产   －14.12    29.11
    600663         陆家嘴   －14.04    39.04
    000002          万科A   －11.61    38.09

    数据来源：WIND资讯 统计：张翔

    本报记者 张翔

    预料之中的调控之手再度施威,高高在上的房地产股票大幅回落。

虽然此次出台的政策影响有限,但对后续更严厉调控政策的担心恐怕会使得房地产板块短期内难以重新走强。不过,业内人士认为,具备较强实力的优质开发企业,以及商业地产公司依然具备较强的吸引力。

    加剧对后续调控政策的隐忧

    在周三大幅下跌8.47%之后,申万房地产指数昨日继续下行,并一度达到7.96%的最大跌幅,所幸下午在强大买盘支撑下绝大多数房地产股打开跌停板,收盘时指数仅有2.84%的跌幅。

    从盘面来看,大量资金“逢跌即买”的做法非常坚决,这无疑表明,在人民币持续升值的预期下,投资者对房地产长线走牛的判断并不会因为短期因素而发生转变,该板块将依然是牛市行情中重要投资主题。事实上,众多业内人士认为,该政策对普通住宅影响较小,对低毛利率的项目影响较小,对已经较为充分计提了增值税的公司影响较小。

    不过,后续政策的不确定性已成为目前最为困扰投资者的问题。

    在一些分析师看来,这或许会是新一年里一系列调控的开端。鉴于去年调控政策收效甚微,今年有关部门有必要也完全有能力采取更为有效的措施。因此,即使此项政策的落实可能出现偏差,或者地产商可能将成本转嫁至消费者,但无论如何,预期的改变已在一定程度上影响了持股者的心态。

    中信证券持十分谨慎的态度,认为“房地产步入调控周期的前夜”。其分析师指出,该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度。该政策及前期仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》显示了政府从严调控房地产的决心和立场。

    中金公司在表示“对企业的盈利影响有限”的同时也指出,07年政策重于执行,未来仍将有其他政策的细则出台,并严格执行,比如期房限售、提高自有资金比例、存量土地两年不开发收回等。中金维持原有的判断,即07年上半年是政策敏感期且房地产公司目前的估值水平并不便宜,07年下半年房地产股票将有良好的表现。

    招商证券分析师指出,市场对未来国家对房地产行业调控的态度和力度将更为关注,同时也认为,从近期相关部门的举措看,短期内市场对房地产行业的预期将很可能会趋于负面,估值水平相应作出调整。而东方证券特别提请投资者注意：04-06年,调控政策均在3月份两会后出台。

    长线看好 强者恒强

    尽管我们有必要对房地产板块的短线走势持谨慎态度,但从长线来看,支持房地产行业景气向好的因素并没有发生任何变化。与其他一些国家和地区相比,我国房地产行业面临的不仅仅是本币升值所带来的投机因素,而且还同时具备消费升级所带来的坚实的高成长基础。调控政策只是让行业的发展规范有序,并不能显著降低该行业对投资者的较高吸引力。

    当然,随着新政策的出台,一些之前被开发商倚重的获取暴利的方式将明显受到抑制,诸如开发高档住宅,或者囤积土地和房源以获取高额增值收益。市场人士认为,在新的形势下,开发与销售能力强、周转率高的优势企业有望脱颖而出。

    申银万国指出,在利润率受到限制的情况下,房地产企业将更多的依靠规模取胜。在这个过程中,实力不济的小型开发企业将继续被清理,市场将愈发集中,并购加剧,强者也将更强。

    联合证券分析师鱼晋华指出,调控将是未来相当长一段时期内的常态,随着行业的进入门槛不断抬高,中小开发商被加速洗牌,行业的资源无论是资金、还是土地都在加速向大型开发商集中。在这个行业整合加速的过程中,优势龙头公司将受益。以万科为例,公司在2006年土地储备方面的飞跃进步,正是龙头公司受益的突出表现。随着万科本次定向增发的完成,公司的资金实力再度得到扩充,从而在项目的开发能力及新增土地储备的获取上,继续与其他对手拉开差距。

    鱼晋华指出,万科平均每个项目的开发周期小于12个月,最快的项目可达到9个月；万科所推进的工厂化战略,在未来会帮助万科把开发周期缩短到更短的水平,从而将推动公司的资金回报率继续上升。预计万科模式会受到追随和效仿。

    国金证券也表示,万科仍是首选。万科开发产品中普通住宅所占比例较大,毛利率水平在40%以上项目的总建筑面积为73.9万平米,占全部储备项目的2.95%,受增值税影响有限,而其扩张能力和抵御系统性风险能力最强,建议战略性买入。

    商业地产价值凸显

    招商证券分析师余志勇早在07年投资策略中就提醒投资者,对“商业地产需要给予重新认识”,而在此次政策重拳击向开发类公司后,他再次重申：在我国服务产业不断发展和人民币升值的大背景下,经营优质商业地产的上市公司具有更好的投资机会,在07年存在超额收益的机会。

    余志勇看好商业地产价值的具体理由有三：其一,07年上市公司将实行新会计准则,投资性房地产可以采用公允价值记账方法。从香港市场2005年实行新会计准则的情况看,新会计准则还是被很多公司采用,并形成正面支持因素。其二,“奥运会”的临近和人民币升值预期对商业地产形成利好,商业地产更能分享中国经济整体走强的综合成果。其三,商业地产的调控压力小。目前引起社会上对房地产争议的领域主要集中在住宅方面,即使未来出台保有税(物业税)措施,由于目前出租类房地产已经在缴纳房地产税,预计影响也甚小。

    东方证券分析师王树娟表示,资源型地产最大的优势之一是政策风险非常低,在调控多发期,无疑应该成为首选投资品种,建议重点关注陆家嘴、中国国贸、浦东金桥。对于上述三只股票王树娟给出的估值水平分别为：19-39元、12-20元、15-16元。