清算土地增值税 上海地产商串联上书望调整税率

    清算土地增值税并不是一件简单的事。

    1月19日,上海浦东新区的一家房地产企业负责人向本报透露,上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面,“准备联合起来给市里主要领导‘上书’,希望能考虑一下企业的生存问题。

    三天前,国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),股市迅速做出反应,当天地产股板块整体跌去9.78%。

    “与其说是清算土地增值税,还不如说是清算地产商的命！”这名房地产企业老总对记者说。

    由于土地增值税是地方税种,赶在地方实施细则出台之前,地产商抢先行动了起来。上海地产商是其中的一个缩影。

    一年掏400亿

    有上海市财税局官员向记者透露,几个月前上海市财税局就征收土地增值税一事,对部分房地产公司进行调研和抽查。

    “我们的几个项目曾被抽查过。”上海市一家著名的房地产企业财务负责人告诉本报记者,“当时我们就感觉到,土地增值税迟早要征收,所以抽查人员刚走,我们就专门开了一个会,研究对策。”

    尽管调研结果上海市财税局“目前还不便于提供”,但该局一位官员表示,调研和抽查“恰恰为这次清算打下了基础”。

    “我们绝对会严格按照总局的要求,做好清算工作。”上海市财税局如是回应本报记者的采访。

    上海市财税局科研所一位了解情况的人士私下透露,“抽查结果蛮令人吃惊的”。

    “如果真严格清算的话,上海这几年的土地增值税,每年至少都能收上来四五百亿！”上海市当地的一位权威地产专家直言不讳地指出。

    上海市统计局公布的数据表明,2005年,上海市房地产企业销售收入达2160多亿。该专家据此估算,其毛利至少在1200亿以上。2004年和2006年也大致如此。

    而按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年年底国务院发布的第138号令,以下简称138号令)中的相关条款,上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。

    138号令规定,土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分,税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

    虽然该条例还规定,增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税,但知情人士一般判断上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%。

    上述的一家房地产商也支持这一判断。“只多不少！很多项目超过了300%以上！”

    开发商密谋集体“上书”

    土地增值税因为是一项地方税种,138号令虽然在1993年底就已经发布,但在国家层面一直没有强制执行。也就给地方留下了操作空间。

    以上海来说,本世纪之前,房地产业基本上属于地方鼓励投资的产业范畴,所以对开发商的土地增值税要么免征,要么缓征。

    一直到2002年,上海财税部门才下发通知,该市土地增值税预征率统一调整为销售金额的1%。

    知情人士透露,此间,上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通,准备开征土地增值税,但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出,“如果收,就撤资”。

    这种争论与博弈,一直延续到2004年。当年,国家税务总局《关于加强土地增值税管理工作的通知》,要求加强土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。

    “直到2004年下半年,上海部分区才开始征收。”上海一家房地产企业副总表示,当时普陀、闵行等区开始按照销售收入的1%预征,但各个区征收的进度不一样,有些区比如浦东是落后于其他区。

    记者统计,此前国家和上海财税部门针对此税种下发过30多个文件。

    上海市财税局有关人士透露,由于房地产开发与转让周期较长,造成土地增值税征管难度大,一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪,还有一些地区误信土地增值税要停征,而放松了征管工作,造成应收税款的流失。

    不过一些港资的房地产企业和部分上市公司对土地增值税进行了预留。

    东方海外和和记黄埔等香港地产公司内部人士透露,他们在投资时,都已按照中国的税法,预留了土地增值税。

    不少上市公司已经开始预留。从2004年起,万科即开始为土地增值税的清算提留准备金,2004至2006三年,万科提留的准备金从4000万提高到9000万,再提高到3个亿。

    但如同20%的二手房交易个人所得税一样,土地增值税一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种。

    据一些开发商讲述,上海地产商此次“上书”内容主要包括：一、上海地产开发并没有外界说的那么“暴利”；二、很多开发商资金链已经非常紧张,如果土地增值税再大幅征收,肯定会有倒闭的危险,甚至带来很大的金融风险；三、希望能把税率调整到一个合理的范围之内。

    “希望‘意见书’能通过市有关部门,交到北京。”一位开发商表示。

    而据记者了解,参与上书的主要是上海滩上一些大的地产企业,他们一方面是上海的“大地主”,一方面又混迹于政商两界,拥有政府性资源。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析,这次地产商们反应这么大,是因为新政会严重打击房地产商的囤地。“现在土地不是不够开发,而是很多开发商都囤积了不少土地,这些土地增值比较厉害,所以收的税也会更多。”

    政策留下的“口子”

    不过此次国税总局要求对房地产企业的增值税改“预征”为“清算”,地方如何执行并非易事。

    “清算增值税,要涉及复杂的扣除项目,包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等等,如果是滚动开发的企业的查账核算,可能就更需要大量的人力物力来做。”上海市一名税务系统的官员说。

    因此有地方税务官员谈到,因为土地增值税的抵扣项目与所得税的会算清表差不多,因此可能在执行上把两者联合起来一起做。但另外一种想法是,仍然可能实行以前的预征方式,按照销售收入总额的1%左右来征收。

    在一些精明的地产商看来,《通知》其实也留了一道“口子”。

    《通知》的第七条列出了5种情况下,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

    这5种情况包括：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

    一位开发商表示,如果企业不能够提供证明,在现实的操作中,很可能就可以按照预征额来缴税,最终的清算将不会影响其已经产生的利润。

    “我们1月份的还是按照1%预征, 2月的暂停,等上海这边出细则。”目前上海税务咨询热线人士回复房地产企业说。

    目前,房地产企业增值税新政如何在地方落地,许多方面持观望态度。

    “或许和二手房交易所得税类似,因为以往一直在强调,但一直没有得到落实,最终20%的征收也大打折扣。”一位不愿透露姓名的专家这样说。

    曾经闹得沸沸扬扬的“二手房个人所得税”,在执行过程中就出现了“变异”——上海二手房交易个人所得税细则规定,如果无法提供完备资料,二手房个人所得税税率以房产总价的1%～2%计算,而不是增值额的20%。但实际操作过程中个所税实际征收额大部分采用了总价1%～2%的税率。