中介"扒皮"遇禁令 专家：可平抑上涨过快房价

　　低买高卖“吃”差价、骗取看房费……针对这些房产中介领域屡见不鲜的行为，建设部、人民银行日前联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，进一步约束规范房地产经纪机构的行为。

　　看点一：严禁“赚差价”等三种行为

　　新规为房地产经纪机构和房地产经纪人员确立了一些基本的行为准则，并明令禁止三种行为：一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息。三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

　　目前，二手房交易的根本痼疾是交易信息不透明。一些房产中介普遍存在吃差价、多收费、截留房款等问题。大部分房产中介给工作人员的佣金提成只有10个点左右，而房屋差价提成可高达30%以上。比如，一套价值100万元的房子通过中介工作人员成交后，中介佣金为总房价的1.4%，即1.4万元，中介工作人员拿到手的只有1400元左右。如果中介工作人员将该房子以110万元卖出，则其提成可高达3万多元。此次二手房交易资金监管的全面实行，将会有效抑制这类现象。

　　为便于监督，《通知》还要求房地产经纪人员在执业时必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。建设部负责人表示，有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便房地产经纪人及交易当事人查询房地产交易登记信息。另外，要探索建立房地产经纪机构房源、客源信息共享机制。

　　据悉，各地房地产管理部门将根据《通知》要求，于近期对房地产经纪机构开展一次全面清理整顿，查处并曝光一批违法违规的典型案例。

　　看点二：全面推行中介备案公示制度

　　建设部有关负责人表示，《通知》从房地产经纪机构和人员两方面着手加强市场准入管理，一方面全面推行房地产经纪机构备案公示制度，要求房地产经纪机构及交易保证机构在领取营业执照30日内到房地产管理部门备案，房地产管理部门则应及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

　　另一方面，严格实施房地产经纪人员职业资格制度，加强房地产经纪人注册管理，建立健全继续教育制度，不断提高房地产经纪人员素质。建立健全房地产经纪人员的市场清退机制，对于在执业活动中有违法违规行为的人员，收回其注册证书。

　　看点三：中介须单立客户交易账户

　　为防止中介挪用交易资金，《通知》规定，房地产经纪合同中应约定客户交易结算资金交付的条件和具体方式；并且确立了存量房交易结算资金管理制度，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

　　建设部有关负责人表示，中介经手的交易结算资金存储和划转，均应通过交易结算资金专用存款账户进行，客户交易结算资金专用存款账户资金的所有权属于交易当事人，它独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，中介机构、交易保证机构和房地产经纪人员，不得通过专用账户以外的其他账户代收代付交易资金。

　　房地产经纪机构或交易保证机构要保证资金支付条件和具体方式，与房地产经纪合同中的约定一致。“各市、县房地产管理部门将采取定期或不定期检查的方式，对客户交易结算资金专用存款账户的开立和执行情况、专户资金的划转情况加强监管。确保存量房交易结算资金专款专用。”建设部人士表示。

　　专家：可避免卷款逃跑　平抑上涨过快房价

　　二手房买卖双方签订合同，买方向中介机构交付部分或全部房款后，才能办理过户手续。在这个“时间差”内，一些不良中介就会挪用房款。据了解，去年以来，全国发生了多起房地产经纪机构占压挪用中介机构买卖房屋房地产交易资金，侵害交易当事人合法权益的恶性案件，如“安徽桃园事件”、“天津汇众事件”等，动辄资金多达上亿元。《通知》主要目的就是为了解决房地产经纪机构挪用交易资金的问题，有效抑制房产中介吃差价或挪用资金的行为。同时，尽可能改善住房消费服务环境，探索符合中国实际情况的房地产经纪管理制度。

　　“我爱我家”专家认为，《通知》的发布，有利于最大限度的保障二手房交易主体的利益，降低交易风险，保障最终交易的安全性；很大程度上堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”的资金来源，并制止这种行为的发生，有利于二手房市场建立公平、公正、公开的交易秩序和交易环境；同时可以加强房地产经纪行为的规范性，增强买卖双方对房产中介的信心，从一定程度上促进二手房市场交易量上涨，平抑上涨过快的房价。

　　地产中介：势必加速行业洗牌

　　目前，各大城市的房地产经纪机构和房地产经纪人员中鱼目混杂、良莠不齐，有些并不是想从事这个行业、做“百年老店”，而是打着“低价过户”、“免费过户”等牌子，将房产中介当成一种融资工具来使用，歪曲了房产中介的正常功能及其发展的方向。

　　《通知》中规定，房地产经纪人员的市场清退机制也将尽快建立健全，有关部门对执业中违法违规的人员要收回其注册证书；要严格实施房地产经纪人员职业资格制度，加强房地产经纪人注册管理。

　　“我爱我家”认为，此次资金监管的实施，将会有利于房产中介回归其本质，更好的服务于大众，也将会为房地产经纪行业带来进一步的洗牌。但是，这次的行业洗牌与以往洗掉中、小中介公司将会有所不同，部分中等规模、甚至较大型规模的房屋中介机构将有可能受到该政策的影响与冲击，从而淡出市场。

　　此外，“我爱我家”专家还指出，二手房交易资金监管要到真正的落实还需要一段时期的过渡，主要是因为建设部和中国人民银行所发布的这个政策，在全国各地实施时，地方政府很有可能进一步出台细则细化和完善该政策。与此同时，各中介机构对于原有的交易流程、服务规范、买卖合同等也需要时间进行修改和调整，估计这个过程大概需要两个月以上的过渡时期。但是从国家出台的政策决心来看，今年二手房交易资金监管的执行将会势在必行。（记者 王旭辉 实习生 刘培峰）

(责任编辑：胡立善)