长江证券：深圳收缴专用基金将引发羊群效应

　　深圳房屋公用设施专用基金收缴将引发羊群效应

　　2007 年4 月1 日前，深圳市各房地产开发企业对自1994 年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查，并分别向深圳市国土资源和房产管理局及项目所在地的区建设（住宅）主管部门申报缴交，对逾期不申报缴交的企业，将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。

第一，我们认为此事件不仅显示了地方政府的房控决心，而且将引发羊群效应06年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.2%，其中深圳上涨了13.7%,从而为进一步的实施有效调控提供了依据。从这次实施的政策细节来看，要求在2007年4月1 日前，深圳市各房地产开发企业对自1994 年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查，并分别向深圳市国土资源和房产管理局及项目所在地的区建设（住宅）主管部门申报缴交，缴纳标准如下：一、2006年3月13日后竣工房屋项目缴交专用基金的标准1、特区内竣工交付的房屋项目，按除地价以外的建设工程总投资2%的比例执行。2、特区外竣工交付的房屋项目，按建设（物业）总投资2%的比例执行。二、2006年3月13 日前竣工房屋项目缴交专用基金的标准1、特区内：对1994 年11 月1 日至1999 年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资2％的比例执行；1999 年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资2％的比例执行。

　　2、特区外：凡1994 年11 月1 日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资2%的比例执行。

　　第二，缴纳政策制定对房地产企业的利润影响有限，我们对政策有效实施和预期效果还有待关注。从这次《说明》看出,深圳地方政府收取房屋设施专用基金参考了房屋竣工时间和开发区域二维指标，我们认为凡是在深圳特区内开发的物业，除了94年11月至99年6月期间外，一律按除地价外的建设总投资2％缴纳。特区外开发的，不论在何时间节点，统一按建设总投资的2%缴纳，因此不同的缴纳方式给开发商带来的利润影响也存在很大的差异。我们预计在按除地价外的建设总投资2％缴纳中，假设土地成本占销售收入的40％，建安成本占销售收入的20％，房地产企业的销售净利润率统一在14％左右，初步估算将会减少企业的净利润2.8个百分点左右。如果按建设总投资的2%来缴纳的话，根据以上假设数值，将会减少企业的净利润8个百分点。因此我们可以认为深圳房屋公用设施专用基金收缴对房地产企业的利润影响有限。同时我们认为房地产开发企业在深圳特区内开发的物业所得税率为15％，本身已享受了优惠政策，对竣工物业基金的缴纳也起了对冲作用。深圳特区外开发的物业，由于受地域的影响，政府将很难监控开发商的成本，在操作上有一定的困难，而且考虑到当前我国的具体国情和政策贯彻执行的有效性，对此次政策最终有效实施和所能达到的预期效果还有待关注。