房地产：强势大中型企业成长空间清晰 增持

　　投资要点：

　　深圳市国土房产局日前下文要求各开发商缴交1994年至今的房屋公用设施专用基金，缴交比例为建设工程总投资（或除地价外）的2％（附文）。

　　房屋公用设施专用基金首次筹集由开发商交纳，国土房管局和财政局代管，业主拥有所有权和决策权，专用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

　　上述定义足以说明，开发商实际只是代缴，因为该专业基金最后都会反映到房价上（实际操作亦是如此）。建设总投资一般占房价的50-60％，即该专项基金仅占房价的1-1.2％，影响何其微也。可见，该项政策对房价和销售量（行业基本面）根本不构成负面影响。

　　据了解，广州、北京等地一直都交纳该项基金，因此不存在全国性催缴和严格征收的可能。

　　同上测算，建设投资额的2％也就是销售收入的1-1.2％，还不足销售一次普通商品房的契税（1.5％），因此对于所需交纳的深圳开发商来说，收入和利润影响也很小。根据深圳国土房馆局的通告，103家企业主动缴纳116个房屋项目的专用基金7.18亿元，平均每家企业才缴纳697万元，每个项目才交纳619万元。而且仅5个月时间就有103家企业主动缴清也从侧面说明对其利益影响较小。何况很多大开发商都有预提，或者至少在开发成本中有一项建设投资额3％的不可预见费，该笔费用足够交纳该基金。

　　深圳市06年以来的房价走势之凶猛加剧了地方政府的担忧，事实上过于快速的上涨也不为大多数开发商所期盼，因为他们都担心深圳成为中央房地产调控的典型。深圳市政府借房价大幅上涨之机加强行业管理规范是值得理解的，也应为开发商和市场所接受。

　　在07年投资策略报告中我们从宏观等多方面坚定看好行业前景，同时也再次强调调控的目标在于规范行业发展，提高行业门槛。只要宏观经济景气、RMB持续升值和行业基本面看好，每一次政策调控都是强势大中型企业开疆拓土、跑马圈地的良机，万科加速收购为明证，实力较强的开发商宁愿借壳上市也不愿退出、外资继续大举拿地亦是明证。

　　维持行业增持评级，我们还是坚持在看好行业的基础上更为看好强势大中型企业的成长性，尤其是大股东愿意注入优质资产、开发节奏加速、市场份额扩大的主流开发商，其股票调整较大、估值回落较多时正是介入良机。

　　作者：张宇 国泰君安