“高价”地产股能否承受调控之重

    受深圳市清缴“房屋公用设施基金”(也称房屋“养老金”)政策发布的影响,昨日沪深两市地产股全面下沉,万科B、招商地产和华发股份股价跌停,金融街、天房发展、保利地产、金地集团、招商B、华侨城跌幅在7％以上。

    深圳地产商要准备35亿

    土地增值税的影响刚刚散去,两市地产股再度遭受新调控政策的影响。2007年1月26日,深圳房地局网站公布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》。要求开发商在4月1日前缴交1994年11月以来所有竣工项目的公用设施专用基金。

    公用设施专用基金主要用于物业共用部位、公用设施及设备大中修、更新、改造项目,是房屋的“养老金”。这个政策并不是新政策,去年8月份深圳已经全面启动该专用基金的收取和追缴工作。至今已有103家企业缴交116个地产项目专用基金7.18亿元。

    1994年到2006年深圳房地产投资额约4000亿元,假设地价和建安成本占其中60％,征收比例按2％计算,深圳13年来的房屋“养老金”总额应达到50亿元左右。估计最终85％能够追缴回来,则深圳现有地产商应缴纳42.5亿元,扣除目前已经缴纳的7.18亿元,此次清缴目标额度应在35亿元左右。

    多方阵营出现裂痕

    按理说,35亿元对于数百家深圳地产公司而言影响并不大,但何以沪深两市地产股出现如此暴跌？

    首先,从政策影响看,一方面,征收公用基金的政策正好在土地增值税清收政策出台后数天,这使得地产股投资者对宏观调控产生了一定畏惧心里。另一方面,清缴房屋“养老金”在多数研究机构的预测之外。而且,深圳市清缴后,其它城市会否步深圳后尘,也启动房屋“养老金”的征收工作？这使得深圳的这个政策对全国地产股都产生了影响。

    其次,多方阵营开始动摇。研究机构方面,周二中信证券在深圳清缴房屋“养老金”政策出台后,立马调低了整个地产股板块的评级,由“强于大势”调低为“中性”；中金公司方面,在刚刚出版的2月份投资策略中未将银行、地产等对宏观调控政策敏感的公司放入推荐行列。而国外大行早在本月中旬已经开始调低国内地产股评级。

    优质地产股其实很安全

    在昨日中信调低地产板块评级的同时,有机构却给投资者打气,原因在于：1、深圳本地龙头地产公司房屋“养老金”基本按要求作出了计提；2、对大中型地产商是利好,因为中小开发商日子更加艰难,中小企业退出会带来行业集中度的提高；3、房地产板块目前正处于敏感期,但不用过于悲观。

    从过去几年的调控结果看,调控确实有利于龙头地产公司做大。2004年以来的调控中,尤其是在最近两年,万科充分利用了调控带来行业集中度提示的机会,迅速加大了企业并购力度,进而大幅度提示土地储备。到2006年年底,公司土地储备已经超过2000万平米,以目前的速度,储备已经可以支持公司5年开发之用。

    从更加宏观的角度看,地产公司仍然是当前市场中罕见的低估类板块。分析人士指出,作为一个高增长行业来说,大部分房地产发展商盈利增长在2005年到2008年几乎都在四成以上。在同样情况下,相对其他低增长的板块来说,这个领域的市盈率其实很低。而且房地产商买了很便宜的土地,所以在这么多行业里面,最安全的反倒是房地产,因为成本早就在买便宜土地时锁定了,未来的利润是稳定的。