尽管潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)对SOHO中国上市一事三缄其口,但《第一财经日报》仍然从知情人士处获悉,SOHO中国目前在全力运作此事,如果不出意外的话,SOHO中国将在今年上半年在香港上市,张欣的前东家高盛将是SOHO中国上市的主承销商,而汇丰控股将是联席主承销商,融资额度将达到30多亿港元。
早在1月12日,《第一财经日报》就获得了SOHO中国将赴港上市的消息,但潘石屹对此事一直采取不回应的态度,1月31日,就在记者截稿时,潘石屹的助理许洋依然表示:“目前我们不对此事作出任何评价。”对此,接近SOHO中国的知情人士表示:“老潘是一朝被蛇咬,十年怕井绳,毕竟几年前SOHO中国高调宣布准备在美国以及香港同时上市,但最终上市计划流产。此次SOHO中国赴港上市,老潘是铆足了劲,现在一切小心谨慎就是害怕再生枝节。”
折戟的市盈率
在2002年那个时间点,潘石屹的SOHO中国正处于飞速发展期,其对资金的渴求远甚于现今的SOHO中国。当时潘石屹对外宣布,要将SOHO中国同时在美国以及港交所上市,但潘石屹的高调并没有收获良好的预期。对此,张欣在2006年的地产金融论坛上透露原因,美国资本市场当时出于中国的政策不确定,给SOHO中国定的市盈率 太低。
从2002到2007年,时间过去了5年,潘石屹又站在了当初被人拒绝的地方,和当初上市的驱动力一样,潘石屹在寻求资金上的支持。
在京城地产界,潘石屹和张欣一向以自有资金和滚动开发著称,但是随着国家一系列宏观政策的出台特别是限制银行向房地产 行业贷款的政策,开发商从资本市场上寻求帮助的欲望愈加强烈。不久前,潘石屹在光华路SOHO方案发布会上透露已向中信银行贷款20亿元用于项目开发,这20亿主要用于收购一个建筑面积超过40万平方米的大型项目。另外,潘石屹还在天津积极接洽一商业地产项目,而这一切都使得潘石屹手头开始吃紧。
“从自有资金开发到寻求银行杠杆,从银行贷款再到上市融资,这对寻求扩张的SOHO中国来说是自然过渡,”这位知情人士告诉记者,“从甘肃出来的潘石屹拥有更多西部人的冲劲,潘清楚地认识到,目前的北京房地产市场已真正进入资本博弈阶段,土地供应政策和银行贷款政策也已经发生根本性的转变,让SOHO中国上市,不仅资金量过小这个发展瓶颈将迎刃而解,同时借助资本的力量SOHO中国也将真正成为地产巨擘。”
但是,当年让潘石屹折戟的市盈率是如何解决的?
当年潘石屹在香港上市是提出50倍的市盈率,当时香港的承销商因为潘石屹的这个过高的市盈率纷纷退出承销。而在美国,资本方面提出的市盈率更是低得伤及了潘石屹的自尊,潘石屹为此拂袖而去。
已具备上市条件
“今非昔比了,老潘在2005年年底提出弃住从商,全力发展商业地产,而商业地产项目也更受资本市场的青睐,”知情人士告诉记者,“2006年SOHO中国销售额达到了39个亿,这远超2002年的18亿。更何况,吃一堑,长一智,精明的老潘不会在同一个坎上再摔一次的。同时,香港市场也比较看好内地地产发展的潜力,资本方面也急于寻找资金出口。”
据记者了解,除了SOHO中国,广州合景泰富地产和恒达地产、碧桂园集团、鸿隆地产以及北京中远地产都准备发力港交所,从某种角度讲,众多内地公司扎堆上市的举动也便于香港资本方了解SOHO中国。
现在,摆在潘石屹面前的是用好的项目和足够多的土地储备说服资本方面。公开的资料也表明,目前SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积158万平方米。目前SOHO中国的土地储备非常有限。上述知情人士告诉《第一财经日报》,从2005年年底起,SOHO中国就表现出了急于拿地的企图。摩根地块、CBD,天津甚至更远一点的上海都出现潘石屹找地的身影。
“实际上,从早期的红石地产到如今的SOHO中国,再加上张欣的影响,国际化是老潘心中一直的诉求。去年年底老潘去美国时就接触了大量美国投行业的人士,他更想通过进入国际资本市场来提升SOHO中国的竞争力,”该知情人士说,“看一看SOHO中国的董事班子,里面既有英国人也有美国人。老潘曾宣称,至少SOHO中国的领导层面是‘国际化’的。老潘的目光绝不会止于香港资本市场,进入美国纽约证券交易所是他更远的目标。”
(责任编辑:铭心)
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