2007房地产调控新政可行性分析

　　专家学者分析，2007年政府很可能继续出台多个新政调控房地产业，调整产品结构、清算土地增值税、加大经济适用房建设将成重点

　　2006年是公认的"政策年"。无论是国家出台的系列宏观调控政策、房地产新政，还是广州地区出台的系列房地产政策实施细则，一个又一个政策"巨浪"向广州楼市涌来。

一直平稳发展的广州楼市不仅能轻松对面各大政策的调控，楼价急升，更在年底出现了销售高潮。这不禁让人疑惑，去年的调控政策是否还不够多？今年会否再出台房产新政继续调控市场？

　　对此，《家周刊》几位记者分头采访了地产界有关专家和业内人士，向他们了解今年还会有哪些新政将要出台。尚未置业的市民可以从这些即将出台的新政了解到未来广州楼市的走势，从而作出一些正确的消费选择。时报记者苏华俊

　　"9070"政策继续调整产品结构

　　实施可能性：100%

　　近日，国家建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，"9070"政策(建筑面积90平方米以下住房占年度住房开发总面积70%以上的结构比例)要落实到具体地块、项目。"按照目前新报建项目的情况来看，明后两年广州住宅市场90平方米以下商品房的占有率可能达到80%。"在建设部严控"9070"政策的同时，广州市"双限双竞"和新社区的项目也将在未来两年内退出市场，因此，广州地产业内人士作出了以上预测。

　　广州仍有开发商在观望

　　前日，国家建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，"9070"政策不得有"丝毫折扣"，各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。今年6月份，建设部将会同有关方面，对各地新建住房套型结构比例的落实情况进行年度考核。汪光焘表示，房地产市场调控尽管取得了一定成效，但一些突出问题仍未得到根本性解决，包括：商品住房供应结构性矛盾依然突出；部分城市房价上涨仍然较快；部分地区住房保障制度建设滞后等。

　　记者了解到，目前广州市大部分报建项目都严格按照该比例审批。但有业内人士私底下向记者透露，在大集团同时送报多个项目的情况下，可以按照这几个项目总量的70%是90平方米以下户型的比例进行操作。此外，尽管建设部再次强调"9070"政策不松动，但广州仍有部分开发商处于观望和犹豫状态：新地块迟迟不送去报批。业内人士认为，这样将对未来两年市场的供货情况造成紧缺影响。

　　明后年广州或缺大户型

　　经纬地产调研部主任吴定金认为，目前市场上90平方米以下的货量只占据整体供应量的30%左右，按照"9070"政策的执行力度，未来一两年中小户型的比例会大幅度提高，但鉴于工程进度及审批程序等方面的影响，今年上半年市场上仍是大户型占主导。

　　光大地产董事副总经理陈洪志分析，如果按照政府5年住宅规划来看，商品房用地的70%用来开发90平方米以下户型，而双限双竞和新社区提供的大部分也是90平方米以下户型，这样一来，未来一两年广州90平方米以下商品房将达到80%。

　　时报记者罗莎琳

　　开发商参与广州旧城改造

　　实施可能性：70%

　　日前，张广宁市长在"两会"政府工作报告中正式提出"中调"的概念，首度对社会资金进入旧城改造进行"松口"。这意味着被叫停了6年多的开发商介入老城区改造将有望得到解禁。不过，得到解禁的并非全部开发商，而是诚信开发商。

　　坚持政府主导原则

　　目前，作为旧城改造重点区的荔湾区在危旧房改 造上完全由政府投入资金，财政压力比较大。于是，荔湾区区委书记刘平建议能否考虑在恩宁路搞试点，在政府主导的前提下，引入社会资金进行旧城改造。张广宁表示，荔湾区可以考虑以此为试点，由市、区两级政府共同做好居民的搬迁安置工作后，请有信用的房地产公司提出建设方案以及实施效果，经政府审定后交由开发商建设。

　　资料显示，自1999年以来，广州市旧城区改造一直不允许开发商插手，主要是担心房地产商在利益驱使下提高容积率。针对这种担忧，张广宁强调，旧城改造不能完全交给房地产开发商来做，给一块地随便怎么建，尤其在拆迁安置方面，一定要坚持政府主导的原则。广州市规划局局长潘安介绍说，引入社会资金的基础是保持老城固有风格和文化底蕴，不影响城市整体环境。政府必须把改造的各项指标，包括改造的目的和营造的环境都事先一一列明，而不再是简单地给发展商一块地，任由其去开发运营。

　　政府须能控制环境

　　对旧城改造引入开发商，中大地理科学与规划学院袁奇峰教授表示，这是需要也是应该的。从策略层面看，经过一段时间的控制后，现在重新提出开发商参与旧城改造是合理的。值得担心的是城市负荷问题。

　　如何避免此前开发商主导改造留下的问题，华南理工大学教授赵红红认为，这将考验政府的控制艺术。过去的13条控规是针对新区的，控制不住环境，不适用于老城区。严防开发商在利益驱使下提高容积率，增加城市建筑和人口密度，将是未来旧城改造中的一个重要把关口。除此以外，旧城改造还应有许多特定的要求，包括保留传统建筑文化、维护公众利益等。

　　不少开发商都表示十分乐意参与城市的旧城改造，参与旧城改造不仅能为广州的城市建设作出贡献，还能为企业带来一定的利润与美誉度。

　　时报记者苏华俊

　　物业税4月份开征

　　实施可能性：40%

　　目前，"保有税"征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。"保有税"实际上就是物业税，但因为目前物权法还没有通过，因此先叫作房产保有税。物业税是否开征的问题已经争论了几年，但一直没有答案，最近有消息称4月开征，看来开征几率已经有所加大。

　　利于引导小户型消费

　　建设部副部长刘志峰在近日举行的"创新90中小套型住宅设计竞赛颁奖典礼"上表示，建设部、国税总局、财政部等部门正在研究征收住房"保有环节"税费的问题，对于户型面积偏大的房子收取一定费用，以期抑制住宅建设和消费中的"贪大求阔"现象，引导中小套型住宅的消费。

　　广东工业大学建筑研究所所长朱雪梅认为，建设部表态酝酿开征房产保有税，显然是在配合"国六条"提出的"90平方米户型占70%"这一供应结构调整。如果该税制实施，意味着住大房子可能要缴更多的税。在持有环节征税，由于加大了使用成本，能够抑制一部分投资行为，在一定程度上阻止流动性过剩背景下金融资本涌入房地产的冲动。使得很大一部分楼市资金从大户型转移到中小型的购买上来。她还分析，当税收杠杆发生作用，小户型房就会成为消费者选择的主流产品。从这个意义上说，征物业税有助于引导小户型消费。而一位不愿透露姓名的业内人士坦言，目前户型偏大是一大突出问题，在像广州这样土地日益稀缺、房价日益高涨的大城市中，这无益于改善房地产偏紧的供给结构。

　　执行上存在技术难题

　　虽然征收物业税能够改变目前房地产市场上不和谐的供给结构，但也有一些业内人士认为征收物业税面临着一些执行上的技术难题。专家认为，现在人们买到的房子只有70年土地使用权，并没有土地所有权，但已经一次性提前预交了70年的使用费。由于《物权法》还没有出台，这些问题的解决还有制度缺陷。一位业内人士还坦言，目前我国的收入登记和纳税申报还刚起步，对房产保有征税更缺乏计税依据和惩戒措施，因此实施难度很大。

　　房地产研究专家韩世同认为，在开征物业税前必须谨慎考虑，听取各种不同的意见和建议，集思广益，充分考虑开征的时机和条件是否成熟，并且充分考虑市场和消费者的接受程度，不要对房地产行业的发展造成太大的冲击和影响。时报记者苏华俊

　　央行今年继续加息

　　实施可能性：80%

　　在去年连续两次加息后，今年央行可能再次加息。有媒体报道，瑞银集团亚太区首席经济师安德森(Jonathan Anderson)近日表示，中期来看，中国央行加息似乎不可避免，因为国内银行的一年期存款利率实际上已低于通货膨胀 率。

　　利息可能再上调0.27%

　　据悉，近期我国CPI 同比增幅连续攀升，从去年10月份的1.5%上升至11月份的1.9%，国家统计局最新公布的数据显示，CPI在去年12月份已经达到2.8%。安德森认为，目前2%左右的年存款利率在扣除通货膨胀因素后，实际利率已经为负，央行因此有必要加息，以赶上通胀率。他进一步预测，中国接下来会进入正常的通胀周期，央行未来可能采取温和的小步持续加息政策，使利率的上升和通胀率保持一致。

　　中国人民币银行行长周小川近日在参加上海瑞士银行年会时表示，央行正在密切关注房地产价格，而对于记者提出的央行是否计划出台提高利率的新政策问题，他表示目前不能发表评论。这更增加了今年加息的神秘感。

　　中国建设银行研究部则证实了加息的可能。他们指出，2007年我国经济将继续保持高增长、低通胀的良好发展态势，全年经济增长速度将保持在10%左右。央行很有可能以0.27个百分点的幅度加息1~2次。人民币汇率将会继续加快升值步伐，全年升值幅度约5.5%。

　　加息或使成交继续萎缩

　　记者就此采访了广州一些地产界人士。他们认为，按照目前情况看，今年楼价继续上涨的可能性很大，因此，加息的可能性也非常大。

　　广州某大型楼盘总经理表示，今年若再度加息，必定给市民的心理造成更大的压力，这样一来，会直接影响一手楼及二手楼的成交情况，广州楼市成交量会延续去年萎缩的状况，甚至更严重。此外，一些业内人士还分析，加息不仅给买家带来影响，也使发展商的资金链更加紧崩。尤其是一些小型发展商，在拿地难的今天，资金受到更严峻的考验。因此，今年若加息，可能加速地产行业的洗牌。时报记者罗莎琳

　　加大经济房廉租房建设拟出台经济房回购制度

　　实施可能性：90%

　　商品房和政府保障房双管齐下，才能稳定房价，让房地产市场健康发展，满足不同收入阶层市民的住房需求。今年，政府不仅通过税收、金融、调整供应结构等手段加强对商品房市场的宏观调控，在保障房建设方面也加大了力度，而此前备受争议的经济适用房也在酝酿更完善的政府回购制度。

　　加大保障型住房建设

　　广州市市长张广宁近日在参加市政协会议小组讨论时说，广州市正在着手制订新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，可以自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。据了解，并非所有单位都能兴建经济适用房，按照讨论的规定，单位自建房主体为部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位；这些单位要拥有自有土地，并且符合广州土地利用总体规划和城市总体规划。

　　据广州市国土房管局局长简文豪介绍，新的单位建房政策与过去的实物分房本质不同，要限户型、限房价、限销售对象，只适用于本单位住房困难、未享受过实物分房和货币分房的职工。根据规定，单位自建房户型面积全部控制在90平方米以下，房价利润不超过开发成本前4项之和的3%。

　　根据《广州市住房建设规划2006~2010》，广州将在十一五期间加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定。而记者从2006年省房协年度会员大会暨"透视政策走势，构筑和谐人居"研讨会上了解到，2006~2007年度，广州经济适用房的建设目标是303万平方米，廉租房为36万平方米。政府正在落实和加大经济适用房和廉租房的建设力度，并正在研究经济适用房的分配问题，可能优先满足拆迁户的需求。

　　拟回购经济适用房

　　记者获悉，广州市拟出台经济适用房回购制度，对经济适用房限制上市，由政府按原始价回购。广州市国土房管局目前正在讨论制订一套新的《广州市经济适用住房管理办法》，估计最快在今年上半年出台。有关负责人表示，广州市国土房管局此举是为了杜绝出售出租经济适用房牟利的现象，让政府的住房保障资源真正惠及住房困难的市民。

　　中原地产高级研究主任陈海丰告诉记者，经济适用房回购及有关分配方案年内肯定会出台。目前市场上还有毛坯的经济适用房在二手市场出售，说明有一部分经济适用房处于空置状态，应当加强管理。根据省建委有关负责人的分析，经济适用房的分配会首先解决拆迁户的回迁问题。

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松认为，经济适用房回购制度操作起来比较困难，建议借鉴香港对于公屋和居屋的管理经验，控制房源，提高政府管理意识，兼顾社会效益与经济效益。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则赞同省房协会长蔡穗声的观点，主张经济适用房改售为租。黎文江认为不一定要花很大的人力物力去建设经济适用房，而且也有人大代表反映许多新社区选址多远离旧城区，生活成本很高。他建议政府在旧城区收购部分二手房，用以出租，出租的对象可以扩大到中低收入的外来人口或外来人才。为了防治经济适用房出售中可能出现权力寻租的问题，黎文江认为，经济使用房采用比廉租房更高的租金出租，既能减少政府的建设和管理成本，也能让更多中低收入的人群受益。时报记者蒙晖

　　清算土地增值税

　　实施可能性：100%

　　国家税务总局1月17日宣布，全国各地将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。消息公布的第2天，沪深两市地产股全线大幅下跌。业内人士认为，清算土地增值税压缩了开发商的利润空间，资金链紧张的开发商有降价的可能；另一方面亦有专家认为，此税种增大了开发商涨价的压力，最后可能转嫁到消费者身上。

　　广州前年出台预征规定

　　据了解，土地增值税按四级累进税率征收并非新税种，但是由于种种原因，一直都是按项目收入的1%进行预征。按照1995年出台的实施细则：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　据合富辉煌首席分析师黎文江介绍，广州自2005年1月1号开始，对土地增值税的预征和清算有明确规定：2003年5月1日以前的项目，全部按项目收入的1%清算；2003年5月1日到2005年1月1日的，不同项目有不同的清算；2005年1月1日以后，普通住宅按项目收入的千分之五，兼有住宅和商铺的商住综合楼按千分之七征收，别墅等项目按1%征收。

　　对房价影响有三种看法

　　土地增值税能否顺利征收？对于房价又有何影响？业内人士有不同看法：

　　涨价派：同创卓越投资咨询有限公司总经理赵卓文认为，清算土地增值税客观上增大了开发商涨价的动力，提价的机会很大，但是否提价还是要看市场博弈的结果。

　　无影响派：中原地产高级研究主任陈海丰认为，楼价是由市场需求决定的，市民没有必要担心发展商因此提高楼价。如果清算土地增值税严格执行的话，原先没有预提的中小开发商现金流的压力会很大。华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士也认为目前房价已经很高，开发商涨价的话只会加重观望的气氛。清算土地增值税将让房企的资金链拉紧，今年底估计会有10%的房企退出市场。

　　降价派：合富辉煌首席分析师黎文江认为，清算土地增值税不会推高房价，因为推高房价，利润加大，相应的税收就更厉害；另外，如果涨价，市场能否接受、产品能否卖出是个未知数，因此开发商不会借此推高房价，相反还有降价的可能，特别是有资金压力的房企，可能会微调价格以促进销售。他还认为，税务局每年都有审核，因此清算土地增值税的征收应该并不困难。另外，规定房企项目利润在20%以下的不征收土地增值税，也刺激了普通住宅的开发。

(责任编辑：王燕)