保险资金撞击“地产门”

    林华

    去年3月,基础设施项目投资向保险资金“开闸”,揭开了保险资金间接投资不动产的序幕。但只有公路、铁路、市政项目等被列入投资项目中,而高回报的房地产却仍属禁区。

前不久,中国保监会法规部主任杨华柏透露,我国保险法二次修订案最快可于2007年初提交全国人大常委会审议。修订后,保险公司业务经营范围将扩大,保险资金运用渠道还将进一步拓宽,同时,相关风险控制及监管手段也将加强。据了解,目前一些国内保险公司开始关注国内地产业务,并已通过其在各地的网点购买优质物业。

    种种迹象表明,一直在“地产门”外虎视眈眈的保险资金已经开始在“撞门”,这是否表明保险资金名正言顺地进入房地产领域之门已经洞开?

    保险资金期盼新渠道

    中国保监会日前公布的最新数据显示,去年1-9月,全国保费收入达3778.76亿元,同比增长13.1%,仍保持了较快的增长速度和较高的增长幅度。大量的保费收上来了,资金的利用效率如何呢？同一数据源显示：截至去年9月末,我国保险资金运用余额达到13071亿元,比年初增长了25.8%；其中债券投资6690.4亿元,银行存款4994亿元,证券投资基金1062.4亿元,股票(股权)投资98.7亿元。

    一边是日益高涨的保费收入,一边却是投资渠道的匮乏,左右为难之下,保险公司的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。由于投资渠道所限,目前国内保险公司的投资收益只有4%左右。而国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。因此,寻找7%以上、或者至少相当于贷款利率的投资品种或渠道,是国内保险公司投资人员梦寐以求的重要工作。

    北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆曾表示,在银行将贷款门槛提升到35%后,房地产开发商的资金缺口将达到3100亿元,预计将有二三成的开发企业将破产。部分房地产企业可能已经意识到资本金比例过低的现状,正试图通过多种途径解决自有资金不足的问题。然而,长期以来国内房地产融资渠道单一,不仅开发商渴望开辟多元化的融资渠道,而且银行方面也往往由于担心融资依赖度过高的风险而呼吁拓宽融资渠道。

    在此大背景下,2006年3月21日,中国保监会公布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》(简称《办法》),允许保险机构通过购买专业机构设立的投资计划间接投资交通、能源等基础设施,主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目,房地产未列入投资范围。

    保险资金进入地产业

    此前,国内保险资金购买物业多是办公用房,2006年在获得部分政策允许之后,国内保险资金开始将投资的目光瞄准房地产———而直接收购优质物业则是保险资金投资房地产所迈出的第一步。

    去年8月,平安信托投资有限责任公司与中信深圳集团公司签署合作协议,平安信托投资公司斥资20亿元购买中信深圳集团公司部分资产,另外10亿元信托资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设。而平安信托投资公司是在香港上市的中国平安保险集团股份有限公司的控股子公司。

    据知情人士介绍,自去年年初开始,平安信托投资公司已经在积极备战,在准备了充足资金的情况下,四处寻找可以收购的有投资价值的物业。在成功收购中信公司部分资产之后,中国平安保险集团公司将进一步扩大在房地产领域的投资,接下来还会有大动作,与其他项目的谈判也在进行之中。

    事实上,除了中国平安保险集团公司外,中国人寿、中国人保、泰康保险等也获准试点,拟动用大批保险资金投入到基础建设项目,而投资地产计划也提上了一些保险机构的议事日程。如国内几家保险公司已经开始与大型中介机构接触,并表示将会购买商用物业作为投资产品。

    据相关资料显示,2006年泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼,共计14亿元。这些优质物业远远超过了泰康保险的办公需求,主要是投资需求。

    有关人士表示,一些国内保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务,部分政策放开后他们的动作迅速,而目前拓展的主要城市是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业。

    搜房写字楼网提供的最新数据显示,2006年北京写字楼的销售也出现了这样一种变化,购买者中内资占到了47%,其中中国人寿、泰康保险、中意保险、太平人寿均有出手。据不完全统计,目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米。国内保险公司进入房地产市场的资金量保守估计也有100亿元。市场机会的出现,促使保险公司在国内相关政策部分开放之后,积极而且低调地进入房地产市场。

    地产“保险政策”松绑

    有知情人士称,中国保监会对能否放行保险资金投资房地产曾进行了长时间探讨,但犹豫再三之后,最终决定放弃“冒险”。项目的风险和收益还不确定,这也是目前讨论的中心问题之一。房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫,将对保险公司的经营造成不小的打击。因此,中国保监会更加倾向于低风险并能带来稳定收益的项目。而公路、铁路等投资领域虽然资金流动性差,或许几十年才能见效益,但比较稳健和安全。

    中国保监会一位负责人表示,考虑到各地房地产项目的发展情况不一,将在下一步再考虑放开房地产行业。此次,“国十条”允许保险资金投资不动产试点,被业界视为“保险资金投资房地产解禁”。据称,目前保监会已经安排下属各部门详细研究“国十条”各配套政策,具体出台时间表尚未确定。

    事实上,保险资金高效、安全运用的问题一直是保监会的关注焦点。为了拓展保险资金的运用范围,保监会可谓绞尽脑汁。2006年以来,保监会已经召开了6次保险资金运用研讨会,与境外保险公司、投资机构交流经验,希望在保险资金运用方面能有所突破。有关专家指出,保险资金进入房地产市场是迟早的事,因为在众多行业中房地产的投资回报相对较高。

    目前对于保险公司而言,最关注的是什么时候放开保险资金投资房地产。业内人士推测,保监会对于投资实业渠道的放开应该会采取类似“分类监管”的方式,首批应该会向中国人寿、平安保险这样的公司放开。一旦保监会真正放开这些投资渠道应该会限定投资比例,而各保险公司也会根据各自公司的投资取向进行选择。在准备金充足、资产负债保持平衡的情况下保险公司应该会选择配置一些相对高风险的产品以提高投资收益。