2006年经济回眸：房地产业 '看得见的手'修正市场偏误

    2006年,无论从宏观视角还是从中观视角,沸沸扬扬的房地产市场都算得上是热点。这一年,政府针对房地产市场的一系列调控举措的力度之大,频率之密,明显超过往年。无怪乎业内人士一致称2006年是房地产市场的政策调控年。

    国家发改委、国家统计局发布的最新调查数据显示,2006年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%。结合之前发布的各个月份数据测算,2006年全国房价平均上涨5.5%。

    分地区看,2006年11月份,新建商品住房涨幅较大的城市依次为：福州10.4％,北京10.3％,深圳9.8％,厦门9.6％,秦皇岛9.3％,成都8.9％和贵阳8.4％,继续保持大城市领涨全国房价的格局。

    从进程看,2006年3月、4月、5月、6月“国房景气指数”环比分别上升0.41点、0.15点、0.26点、1.06点,7月份,“国房景气指数”为103.51点,环比上升0.58点,同比上升1.54点。自8月份开始国房景气指数经过连续两个月的回落后,10月份又开始出现回升,进入上升通道。11月份国房景气指数为103.92,比10月份上升0.52点,比上年同期上升3.23点。

    从投资看,2006年1-11月,全国完成房地产开发投资16416亿元,同比增长24.0%,与2005年全国房地产开发投资增速19.8%相比,增速仍在加快。

    从政策面看,2006年房地产领域新政迭出,风逐浪起。

    3月5日,温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出,继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题,进一步表明中央政府调控房价的决心。

    5月18日,温家宝总理主持召开国务院常务会议。会上提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面的促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),拉开了2006年房地产调控序幕。

    5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,人称9部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70％的标准。

    随后,国税总局、央行、建设部、国家发改委、国家工商总局、国土资源部分别或联合出台了一系列举措,包括加息、调整存款准备金率、信贷控制、二手房营业税征收年限延长、规范外资准入、征收二手房所得税、加强土地调控等等。与2004年、2005年的调控相比,2006年国家对房地产市场的调控力度更大,而且是全方位的,不仅包含了供需层面,而且对于市场秩序和制度层面均有涉及。调整住房供应结构、加强土地调控以及解决房价上涨过快的问题是主要的政策指向。

    从较长期的走势观察,从2002年到2005年,我国房屋销售价格分别上涨3.7%,4.8%,9.7%,7.6%,2006年1-11月为5.2%。房价涨幅近三年来呈现逐步回落趋势,表明始自2004年的房地产宏观调控措施确实在逐渐收到成效。为什么2006年中央要下这么大决心治理房地产市场？一是因为房地产业的特殊性质使其能否保持健康发展关联国民经济全局；二是房地产业能否健康发展关系民生及和谐社会建设；三是房地产业虽经两年治理,但病根未除,隐患尚存,如不及时调控到位,泡沫会逐步增大,险象随时可能触发。

    如果说任何市场的供需双方都有“看不见的手”和“看得见的手”在左右的话,那么我国的房地产业可能是最需要“看得见的手”更多干预和引导的市场。原因显而易见：因为它发育畸形,不够健康；也由于它与投机资本天生的“暧昧”关系。近几年国内房地产市场暴利之争、泡沫之争不绝于耳,土地违法案件屡禁不止,腐败大案也多与房地产业有染,住房消费结构明显失衡,大城市房价上涨失控,这一切都表明,房地产业病得不轻,治愈也远非一日之功。

    我国房地产市场是1998年住房制度市场化改革后迅速崛起的,没有人否认房地产业的支柱地位和对经济的巨大牵引力,也没有人否认我国房地产业发展面临的广阔前景和良好机遇,但房地产业的迅猛发展和确保它健康发展的市场规范的建立显然未能同步,或者根本还来不及同步。这就导致了它在创造了辉煌业绩、给人民带来巨大福利的同时,也带来了一系列引起上下普遍关注的问题。

    目前经过几年调控,我国房地产市场尚存在部分大城市房价过高,住房供给结构不合理,住房保障制度不完善,房地产市场交易秩序有待进一步规范,住房需求有待合理引导等问题。而导致和解决上述问题的深层次根源则涉及政府在发展房地产业中扮演角色的科学定位,以科学发展观为导向的新政绩观及相关考核机制的确立,作为土地和资金供应环节的地方政府行为规范,以抑制投机和腐败为主脉的房地产市场规则的健全和完善,以及房地产市场调控体系的建立和完善等命题。显然,无论要解决好房地产市场的一些当务之急,还是解决好上述深层次问题,都要靠政府这只“看得见的手”充分发挥作用。要使“看得见的手”更好地发挥作用,还应以科学发展观为指导,在运用行政手段治标的同时,加强运用经济和法律手段治本,从根本上修正房地产市场发展偏误。

    有学者说,如果把2006年称作房地产行业的政策调控年,那么2007年将是房地产行业的政策执行年。此话不无道理。2006年房地产调控取得的成绩有目共睹,调控在循序渐进。综合性和系统性,以及注重区别对待、分类指导方面都有明显改进。但毕竟房地产业痼疾积重难返,调控只是初见成效。要把中央和有关部门治理房地产市场的方针政策细化并落到实处,不仅要有决心,还要有耐心、恒心,还需下大力气。

    正如一些学者所言,对房地产企业来说,在我国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下,2007年的房地产行业可以说正处在大变革、大分化的前夜。在中央继续加大住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策执行力度的态势下,房地产行业将逐渐告别高利润时代,在强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求等方面能脱颖而出的房地产企业会成为真正的市场强者,而那些急功近利、追逐暴利、靠不正当竞争手段起家、缺乏社会责任感的企业必将被逐渐规范的市场淘汰。

    展望2007年,人们有理由期待,在政府这只“看得见的手”的积极推动下,我国房地产市场将会呈现出房价渐趋稳定、供给结构和需求结构趋于合理、市场趋于规范的良性格局,而一个状态更为健康的房地产市场定会带给广大百姓更多实惠。(记者 高蓝星)