抑制房价还需增加有效供应

　　●调控应注重质量和规划细化

　　●鼓励建设经济型小户型项目

　　●引导投资转向物业企业股权

　　●政府促进已购公房上市交易

　　国房景气指数显示，1997－2007年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，2003年2月达到拐点峰值。

　　尽管各城市进入峰值的年份各不相同，但总体上看，2005年后都呈现了下行之态势。以北京为例，2004年住宅成交量为16．8万套，2005年成交16．3万套，2006年成交量下降到13．5万套。在成交量下降的同时，商品房住宅平均成交价格却不断上升，从2004年的5898元／平方米，上升到2005年的6504元／平方米，再到2006年的7645元／平方米。几乎是以每年一千元左右的幅度上涨。

　　住宅成交下降的同时，近年来供应量也在下降。以北京为例，2004年住宅批准预售面积为2630万平方米，2005年为2014万平方米，2006年为1416万平方米。每年下降近500万平方米。

　　由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，住宅的价格需求弹性是小于1的，即缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。

　　政府连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格却因供应的缩减而加速攀升。

　　这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的调控政策是不利于房价下降，反而可以导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格反而上升。

　　在这种情况下，似应从调控需求转为调控供给出台旨在增加有效供应的房地产政策。具体来说：

　　土地市场方面，从调控土地供应的数量规模转向规划细化与注重质量的调控相结合。在房地产经济快速发展的时期，开发企业有拿地的巨大需求，地方政府也有卖地的冲动，然而从拿地到形成有效的供应，还有相当复杂的工作程序，仅从土地市场调节来说，既要考虑规划配套的种类，也要考虑规划配套的布局，还要考虑配套设施之间的比例关系，更要考虑配套设施的开发时序。规划好的地规模再大，出让出去能提升区域的价值，没有规划的土地，规模再小也可能形成无效供应。

　　开发市场方面，对经济型的小户型项目实行鼓励性政策，鼓励开发企业开发不仅让人买得起，而且还要养得起的住宅，在节能、节水、环保上下功夫，在增加科技含量、设计含量上下功夫。

　　在资金市场方面，应鼓励资产管理行业的发展，以满足投资需求，并引导人们的投资从物业实体转向物业企业的股票和物业投资基金 上，这就要求收益型物业的证券化，同时要求有专业的资产管理和物业管理企业代为打理。给投资者提供更稳定的、更省心的投资手段。

　　在使用市场方面，应鼓励二手房市场，特别是促进已购公房的上市交易。同时政府还要加大对经济适用房和廉租房的管理。鼓励低收入者和外来打工的年轻人进入租赁市场。

　　当然房地产经济的冷暖最终还是取决于客观经济景气的大环境支持，启动房地产市场的外在动力是产业发展、人口增长、外资流入这几大变量。另外从宏观经济周期来看2000－2010年是第十轮宏观经济周期，从2010年起宏观经济将进入第十一轮景气周期，按照这样的分析，2008年以后的房地产会渐渐恢复它的活力。

　　（作者为中国人民大学公共管理学院土地资源 管理系副教授）

(责任编辑：毕博)