房地产：龙头地产股仍然是长线投资的较好品种

　　事项：

　　最新一期的深圳政府公报公布了《深圳市政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》，对深圳政策性住房的建设方式、建筑面积总量、户型和装修标准、房源选择、移交方式、产权初始登记等问题进行了明确，并指出深圳市将在近期出让的商品住宅用地中安排建设一定比例的政策性住房（含经济适用房、公共租赁住房），由获得该土地使用权的开发商负责建设，房屋竣工后无偿移交给市国土房产局，由国土房产局按照有关规定安排出售或出租。

　　评论：

　　深圳市为稳定住房价格再出新措，加强住房供应结构进行调整力度。该《意见》是深圳市贯彻中央调整住房供应结构、稳定住房价格精神，也是落实前期通过的《深圳市住房建设规划(2006-2010)》的具体举措，表明了深进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，稳定住房价格的决心。

　　政策性住房占住宅建筑总面积15％，单套面积不超过90平方米,开发商投标土地时会考虑政策性住房成本的影响，开发商的合理利润会得到保障。《意见》规定，政策性住房总建筑面积必须占据选定的拟出让商品住宅用地中住宅建筑总面积的15%（含以上），单套建筑面积不超过90平方米。原则上一宗地块只建设一种建筑面积标准户型的政策性住房。《意见》特别指出，政策性住房须与主体工程同时竣工验收，住宅区分期开发建设的，政策性住房须在首期竣工验收，验收合格后，由开发商无偿移交给市国土房产局，由国土房产局按照有关规定安排出售或出租。开发商投标土地时会考虑政策性住房成本的影响,开发商的合理利润会得到保障。

　　加大政策性住房供应将有利改善供求关系，促进深圳房地产市场良性发展。2006年深圳房价持续上涨，住宅价格同比涨幅在30%以上，但成交面积却下降约20％，市场供求结构性失衡仍然房价大涨的主要原因。发展中低价位、中小套型的普通商品住房和政策性住房的将是深圳市政府引导房地产市场的总体思路，《深圳市住房建设规划》已经明确今后5年将建设各类住房69万套，其中政策性住房14万套，建筑面积770万平方米，商品住房55万套，建筑面积4930万平方米。预计在未来一系列措施陆续显示效果后，深圳房价上涨的势头将趋稳。

　　深圳房地产开发商分化加速，龙头公司面临更大发展机遇。加大中低价位、中小户型住房供应将有益深圳房价的稳定,涨幅回落,降低行业平均利润率，中小开发商生存空间受到压缩，行业进一步分化,拥有规模、成本等优势的品牌开发商将面临更大的机遇，“招万金”等行业龙头企业将会在洗礼中受益。

　　调控预期仍在，维持行业3-5个月“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的评级。2007年将是房地产调控的“执行年”，预计两会前后中央以及地方都有可能台新的落实措施，进而引起地产股的波动。我们建议目前低配地产股，回避地产调控的风险，维持行业3-5个月“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的投资评级。预计07年下半年房地产板块将会有更好的表现，龙头地产股仍然是长线投资的较好品种，维持“保招万金”等主流地产公司“谨慎推荐”的评级。

　　附：深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见

　　深府〔2007〕4号

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，进一步加强我市房地产市场引导和调控，调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产业健康发展，我市将在近期出让的商品住宅用地中安排建设一定比例的政策性住房（含经济适用房、公共租赁住房，下同）。现提出以下实施意见：

　　一、政策性住房的建设方式市国土房产局选定部分拟出让的商品住宅用地，由获得商品住宅用地使用权的开发商负责在该商品住宅用地中建设一定比例的政策性住房。政策性住房竣工后，由开发商无偿将住房移交给市国土房产局。

　　二、政策性住房的选址条件和建设总量、比例原则上一宗地块只建设一种建筑面积标准户型的政策性住房。安排建设经济适用房的地块应公共交通方便，临近特区二线关口，周边配套设施完善，人口比较密集；安排建设公共租赁住房的地块应公共交通方便，临近大型工业园区或高新技术产业园区。

　　政策性住房总建筑面积按照选定的拟出让商品住宅用地中住宅建筑总面积的15%确定。一宗地块上建设的政策性住房的总建筑面积原则上应大于一栋住房的总建筑面积；如政策性住房的总建筑面积小于一栋住房的总建筑面积，原则上应按单元或楼层集中安排。

　　三、政策性住房的户型、面积和建设标准

　　政策性住房单套建筑面积不超过90平方米。其中，经济适用房以建筑面积约70平方米的二室二厅或三室一厅为主要户型；公共租赁住房以建筑面积约50平方米的二室一厅或一室一厅为主要户型。

　　政策性住房建筑设计应纳入住宅区整体规划设计中统筹考虑，外观应与住宅区商品住宅外观和谐一致，与住宅区商品住宅业主共享住宅区的公共配套设施。政策性住房应满足基本居住需要，平面布局合理，小型适用，简单装修，厅、卧、厨、卫和阳台齐全。室内装修标准由市国土房产局具体确定。

　　四、政策性住房的房源安排政策性住房房源原则上按栋和单元集中安排。政策性住房栋和单元的坐落由开发商在拟定规划设计方案和施工图时与市国土房产局协商确定。协商不成的，采取以栋和单元为单位抽签确定的办法。不足一栋和一单元的政策性住房，不纳入抽签范围，由开发商选定。政策性住房的房源在市场商品房申请预售前确定。市国土房产局根据上述方法，按照栋、单元、单套的顺序确定政策性住房房源。

　　五、政策性住房移交和租售方式政策性住房须与主体工程同时竣工验收。住宅区分期开发建设的，政策性住房须在首期竣工验收。验收合格后，由开发商无偿移交给市国土房产局。政策性住房产权初始登记由开发商负责申请办理，权利人登记为市国土房产局。

　　开发商须按规定交纳政策性住房的公用设施专用基金。市国土房产局按照我市政策性住房有关规定安排出售或出租。

　　市国土房产局按照地价的市、区政府分成比例，划出一定比例的经济适用房房源给地块所在行政区房管部门进行分配。经济适用房售价由市国土房产局、工商（物价）部门按有关规定制订，并由市国土房产局统一办理出售手续，售房款按照比例分别纳入市、区两级政府住房基金。销售费用计入房价。

　　公共租赁住房租金由市国土房产局、工商（物价）部门按有关规定制订。公共租赁住房的分配和管理方式由市、区房管部门根据住房需求情况等因素协商确定。

　　六、政策性住房建设的组织管理政策性住房的建设方式、建筑面积总量、户型和装修标准、房源选择、移交方式、产权初始登记等问题应在土地招标文件中予以说明，并在市国土房产局与开发商所签定的土地出让合同中进行约定（见附件1、附件2、附件3）。

　　市规划、建设等部门要积极配合市国土房产部门，切实做好商品住宅用地出让中政策性住房建设的管理工作。

　　作者：方焱 国信证券