潘石屹:北京房价分布像大头鱼 7因素影响07走势

　　我们平时看到的平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题；2007年哪些因素是推高房价的力量，又会有哪些是推动房价下跌的力量？

　　房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。

　　但记者的爱好恰恰是，你越想躲开的问题他越是要追问，我只好在一段时间内谢绝所有媒体记者的采访，尽量少和他们接触。

　　最近我想一想，其实也没有坚决不谈房价的必要，为什么不能发表自己的看法？每个人处的位置不同，看问题的角度自然就不同，大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起讨论分析，开阔视听，总不是坏事。

　　北京房价分布像条大头鱼

　　我们平时看到的平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。

　　以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上。

　　同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。取它们的平均值来看房价的涨跌显然没有意义。

　　我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做一个简单分析。

　　经我们计算后发现，2005年不同价位房屋的销售面积分布情况呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。越是高档房，销售面积就越少。

　　如果还用“大头鱼”来形象描述2005年、2006年的房价分布变化趋势，那就是这条鱼的头略有缩小，腰和尾巴在变粗。

　　影响房价的七个因素

　　这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么？未来还会有一些什么原因影响房价？

　　房价在市场中总是上涨和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。

　　首先，是中国经济持续快速增长，这是构成房价上涨的主要原因，也是最基本的原因。2007年，这一点并没有变化。

　　其次，是人民币升值 的压力，最终导致人民币 资产的重新估值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样道理。

　　第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。

　　从总量上看，房子供应量在增加，但比不上市场需求量的增加。此外，前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米，均是当年销售面积的五分之一；2006年的数据是824万平方米，仅是当年销售面积的36%。

　　以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收(现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%)，也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。

　　第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，他们没有品牌，没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。

　　另一条政策是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。

　　第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。

　　第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。

　　第七，去年曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。

　　非常看好中国的房地产市场

　　解决住房问题，政府应把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上，不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房，这样不仅增加了政府负担，也无法靠经济适用房的积累来解决社会中真正低收入人的住房问题。

　　还要把权利和责任同时下放给政府最基层组织，因为全中国各地的情况千差万别，很难用统一模式去解决问题。

　　北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样，我都非常看好。四年来，我一直与一些持有悲观观点的朋友们辩论，甚至争吵。庆幸的是还没有发展到人身攻击的地步。

　　(本文根据SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)提供给本报的稿件编辑整理而成)

(责任编辑：田瑛)