房地产
远虑大于近忧
?仍旧看好选龙头公司：尽管市场和估值发生了很大变化，我们依旧看好龙头企业有三大理由：行业竞争结构的变化、资本和管理的联姻和行业的向好趋势未改。未来房地产行业将向地产寡头和众多中小项目公司两个极端发展；借助资本市场实现跨越式发展是近几年优质企业发展的主要模式。
我们认为龙头企业将凭借品牌、管理和融资能力享受市场溢价，房地产公司的估值仍以净资产值为主，结合P/E，较丰富的土地储备和较高增速的公司都是投资者的首选，我们看好中国海外、万科两大龙头，同时更加关注可能冲击地产第一梯队的华润置地、金地集团和招商地产；业务模式特殊的华侨城、区域性公司中华企业和栖霞建设，园区类公司金融街、陆家嘴等可以长线关注；另外奥运受益者首创置业、亿城也可以阶段性关注。从操作的角度，当前房地产公司估值水平普遍较高加上上半年仍将有调控政策出台，所以07年下半年房地产板块将会有更好的表现。?行业高毛利将维持：耕地的严格保护使得不仅是建设用地，包括工业、仓储和旅游用地在内的土地价格将在07年将普遍上涨，地价上涨收益仍然是企业利润的最大来源，而政策对资金和土地的限制将进一步提高进入壁垒，从而维持行业较高利润率水平，尽管04、05年高价土地陆续进入市场，行业整体利润率将受到抑制，但难以在短期内出现明显下降；随着预售征收的规范、税收监管加强和政府对存量土地的清查，众多有地没钱的中小房地产公司面临着卖地的选择，大部分中小公司面临生存的问题，而中型房地产企业生存没有问题但发展速度有限，只有拥有融资平台的大型房地产企业，将明显受益于行业的整合，在土地储备并购中获得优势。?资本+管理=地产巨头：房地产行业从完全竞争的市场环境中走过来，优质的企业已经具备了很强的竞争能力，国际化过程中所受冲击较小，伴随着人民币升值、外资买房限制，大量国际和国内资本必将追逐不动产以及加速与管理资源的联姻，从而有利于国内优质企业的发展壮大，我们认为未来几年中国必将出现几家千亿以上市值的房地产公司，中国海外和万科将是最先冲击这一目标的两家。与此对应，行业第一梯队的公司市值将在500亿以上水平，冲击这样的规模将是众多公司目标之一，土地规模和盈利能力将是达到这一目标的核心，而资金和管理能力是关键。?房价将继续上涨：07年房地产投资仍将维持在20%的水平，投资的热点从一、二线城市向三四线城市转移；尽管我们认为房价已经偏高，房价泡沫在不断累积之中，但基于以稳定房价为目标的调控政策、扎实的真实需求和供给不会快速释放，我们判断07年房价依旧上涨，涨幅将维持回落的态势，涨幅的回落主要来自于结构的调整，亦即远郊区中低价商品房供应量的增加来实现，较高的中心区价格涨幅将维持；区域来看，热点将仍集中在环渤海区域，长三角将启稳回升，珠三角维持强势；商业物业开发仍将冷热不均，商业物业租金价格将稳步上涨。?07年调控政策重于执行：虽然房价依旧上涨，但涨幅的回落表明过去两年的调控政策正逐步起到效果，07年调控政策将以细化原有政策和加强执行效果为主，我们认为07年政策的主要出发点是通过土地供应、税收等手段增加中低价、中小户型商品房供应，抑制大户型、高档商品房的供应和需求；物业税虽然短期内不会实施，但随着物权法的通过实施可能将加大；对按揭贷款的严格管理一方面规范房地产行业，而同时对缺少资金的企业是雪上加霜，行业整合进一步加速。
作者：1
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