房价依然高企 三次房地产调控或难免

    ●2006年全国房地产开发投资增长21.8%,同比加快0.9个百分点,但比1至11月回落2.2个百分点,延续了下半年以来的回落态势,预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大,并将带动固定资产投资增速出现反弹。

    ●2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,环比上涨0.6%,涨幅比上月高0.1个百分点。除上海外,全国主要城市房价涨幅仍然偏高,显示前期房地产调控并未达到预期效果。

    ●土地增值税清算政策的出台再次显示了高层从严调控房地产的决心,随后还可能有一系列调控措施出台,新一轮地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进,重点将加大已颁布政策的执行力度。

    □国信证券经济研究所 方焱 陈林

    全国房地产投资依然保持高增长,主要城市房价涨幅仍然偏高。由于二次调控效果非常不理想,在土地增值税清算拉开三次房地产调控序幕后,预计两会前后会出台新的调控措施。建议低配地产股,回避三次房地产调控风险。

    房地产投资保持高增长

    2006年全年全社会固定资产投资109870亿元,比上年增长24.0%,增幅回落2.0个百分点。其中,城镇固定资产投资93472亿元,增长24.5%,回落2.7个百分点；房地产开发投资19382亿元,比上年增长21.8%,加快0.9个百分点,但比1至11月回落2.2个百分点。房地产投资增速在经历了二季度的上升后,下半年以来一直延续回落态势；全年房地产投资占固定资产投资的比重为20.7%,保持稳定。

    投资增速持续回落的主要原因是新开工项目投资下降,2006年全年新开工项目计划总投资67036亿元,比上年下降4.4%；新开工项目计划总投资占全部施工项目计划总投资的比重为30.9%,下降7.7个百分点。全年施工项目计划总投资216652亿元,比上年增长19.2%,增幅比1至11月回落2.1个百分点。随着2007年1季度新开工项目高峰期的到来,以及部分延后项目的陆续开工,预计2007年一季度房地产投资再次抬头的可能性非常大,并将带动固定资产投资增速出现反弹。

    主要城市房价涨幅仍偏高

    2006年12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%,涨幅比上月高0.1 个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.3%,涨幅比上月高0.5个百分点；环比上涨0.6%,涨幅与上月持平。同比涨幅较大的主要城市包括：秦皇岛11.8%,北京10.4%,深圳10.0%,福州9.8%,厦门9.1%,成都8.5%和广州8.3%等；上海微降0.1%。除上海外,北京、深圳等城市房价涨幅仍然偏高,显示出前期房地产调控并未达到预期效果。

    据国家发改委、国家统计局最新公布的调查数据显示,2007年1月份,房价继续延续去年上涨态势,全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.6%,涨幅比上月高0.2个百分点。

    热点城市的新建房房价依然保持接近甚至超过一成的增长。统计显示,2007年1月份,深圳新建商品住房的销售价格比前年同期上涨10.2%,北京以9.9%的增幅排名第二,这是北京在去年连续7个月保持两位数的增幅后增幅首次低于10%。

    三次房地产调控拉开序幕

    2007 年1月16日,国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清算。该《通知》的出台显示了高层从严调控房地产的决心,将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力,对房地产开发企业构成实质性不利影响,预计2006 年开始行业毛利率平均下降5至10 个百分点,大部分开发企业为完成未来几年经营计划将不得不加大开发规模、多结算面积,对企业经营产生压力。该政策对不同类型开发商影响不同,对市场化程度高的开发商影响小于市场化程度低的开发商,对利用特殊资源低价大量拿地的开发商影响最大。

    回避三次房地产调控风险

    2006年房地产调控政策非常全面,但执行不理想,2007 年将是房地产调控的“执行年”,三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进,重点将是加大已经颁布政策的执行力度,会继续收紧银根和地根,加大已颁布政策的执行力度；加息也是可以预期的；长期看,不动产税也会推出。总体判断,调控将是一种常态,行政手段将掌握调控风险在松紧适度的范围内,以维持经济增长和充分就业,调控效果会低于中央政府预期。

    三次房地产调控会导致地产股波动,预计调整幅度会小于前两次调控对地产股的影响,地产板块上半年超越大盘的可能性较小。未来地产股投资机会有以下四个方面：(1)龙头地产股；(2)京津地产股；(3)投资性物业较多的地产股,(4)集团实力雄厚及实质重组的地产股。