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董潘 李开发 杜文做客聊高房价实录



  中国人的消费观念改变推动房价上涨?

  主持人:我们从老潘的文章当中看到一点,中国人的消费观念来看,中国人过了许多年的苦日子不愿意消费,更愿意投资,购买房子大多是为了投资而不是消费。

真的是中国人的消费观念推动了房价的上涨吗?

  杜文:潘老板的这个逻辑不大通,本来过惯了苦日子,希望住上好房子。中国老百姓有一句话,穷存粮,富盖房。城镇化速度加快,尤其中低收入家庭,原来的城镇居民任志强也谈到过这个问题,改善居住条件,以前从60平米买120平米,董教授刚才也谈到了炫耀性的消费。真正的需求就是几十平米的一家人在一块儿住,主要还是解决居住的问题。贷款投资的这些基本是有钱人,不能说是有钱人,我提出是城镇原住民非弱势群体,比如我有一个很好的单位,福利分房,但是表面工资很低,说的这部分人是投资的。中低收入者没有投资能力,也不可能进行投资的。

  董潘:关于购买主体的目的是为了投资还是为了消费可能从不同的城市来看,北京这个地方处于投资理财的目的比较大,因为有大量的外来人口支撑这个市场,这个市场有需求,投资有效益。一个小的城镇没有多少外来人口,大家如果买房的话主要是为了自住,还是有很大的差别。

  老潘说的确实还是存在的,中国人过去穷,希望富,重视理财,我们过去有了钱有存到银行,银行给你利息。后来发现利息不合算炒股票,炒到最后跌宕起伏很可能漩进去了,期货风险更大,最后终于找到买房子很稳当,不需要很多的专业知识,买了之后总体房价基本是上涨的,不往下跌,有一部分升值收入还有出租收入,还不错。有一点钱,尽管是中等收入阶层,可能在比较偏的地方,有钱了就想买一个小的一居室,买了之后出租出去。这一点跟西方的消费观念、理财意识、储蓄意识不一样,中国人加班加点很拼命干,特别是刚到国外很典型,加一个小时是多少美元,加班的都是中国人,老外不是这样,干半年就背着包出去旅游,有一种文化沉淀相关的理财意识问题。

  杜文:把什么是消费和什么是投资的概念从逻辑上弄混了,不是中国人穷怕了来弄投资。中低收入家庭从实际情况来看,本来需要生活,需要还房贷,再买一套房子只能说头脑有点问题了。

  董潘:惊异学就是一门科学不带有感情,商品房理论上来讲应该是中高收入阶层来买,因为价值量巨大的商品,中低收入阶层居住条件有一部分支付能力,在政府的帮助之下住一些廉租房,香港有租屋、公屋,国外有不同的模式,合作建房还有纯政府等不同的方式。纯正的市场这块确实理论来讲是有钱人进入这个市场,因为价格量太大了,而且不跌了,你等不到这样的机会。

  讲到供给和需求,供给是缺乏弹性的,需求是富有弹性的。需求只往上弹不往下跌,居住水平越来越高,人均办公面积一定是越来越大的,人均的商业设施越来越多,各种指标合到一起这个需求呈现不断放大的倾向,不像别的有时候放大有时候缩小。不断放大的需求就会拉着供给不断往上走,这是典型的特点。

  李开发:董教授说得有道理,但是不能解释眼前房价一下子涨这么高。中国人的消费观念改变得很快,过去中国人买房子不存在按揭的问题,现在整个社会风起云涌全是按揭,说明人们接受新的消费观念并不是像他所说的脑袋瓜子里面的旧观念,20年每天存钱存到临死的时候一套房子没有买起来,现在都是按揭,先住起来,每个月付钱,整个社会都在接受这个观念。老是说中国人喜欢投资,实际这个观念不正确。

  我们讨论的问题接近于房地产调控的核心问题,我们怎么样看待投资性的需求,为什么大家要在房地产领域投资,认为它的回报率比较高。它的回报率高于其它产业是不是存在着很大的问题?我们研究城市经济,这个问题是非常大的,房地产的投资回报率一段时期内高于其它产业是很正常的,但是投资收入远远高于其它行业的话,这个国家的经济是有问题的。房地产是一次性投资,不会产生效益产生就业。我拿一百万买一套房子放在那个地方,一年租金也许就是三四万块钱,如果我一百万办了一个公司办了一个工厂,可能带动20个个人就业,至少可能一百万的年产值,向国家交税一年六万块钱税金,整个产值当中还有企业所得税是20%,假如再交五万块钱的企业所得税给政府,我还带动了20个人就业。那么我今年如此,明年如此,后年也是如此,而房地产我投上去之后以后产生什么GDP,产生什么就业?整个国家为什么控制投资性需求,这个问题大家要认真研究的。我们绝不能允许在经济增长的过程当中,投资性的房地产的需求超过其它产业需求,这个是国家最需要认真思考拿出措施来抑制投资性需求,国务院研究发展中心巴曙松研究员说的非常准确。

  董潘:一部分房子需要折旧,一部分房子需要进入再生产的过程,形成一种生产要素。比如你们的大楼不能说没有产生价值,不作为一种生产要素的话,不作为固定资产的话,你们在哪里办公?这种方式跟其它产业不一样。

  李开发:我们现在谈论的是居住性住房,这个是写字楼和商场,又不是一套理论。

  杜文:李老师说的有道理,可以说从总体来看创造价值大,回报率高,对今后的发展非常不利。

  董潘:我们讲到回报的时候要和产业周期联系起来,当有的产业处于上升期的时候回报是高的,供给大需求大,整体回报比较高。企业成长分四个期,导入期、快速成长期、成熟期、衰退期,80年代倒服装的时候富了一大批人,那个时候服装贸易是典型的上升期。这个产业成长其它产业衰退或者成熟,房地产业有十几年到二十年恰恰处于上升时期,又赶上需求的爆发,出现当前这个局面。不是说回报高就有问题,政府可以调节收入,通过税收的方式,你认为开发商收入高,那么你可以通过市场方式转移支付给低收入家庭,这个没有问题,关键是有很好的调节机制,这个是我们需要做的。低收入家庭的住房问题还是要在政府的帮助之下解决,从学术角度来讲,有两条思路,补砖头还是补人头的问题。所谓补砖头就是建实物房,不管是廉租房还是经济适用房,又出来一个限价房,建完之后找到适合的家庭给他们。政府掌握这笔钱补给补贴对象,让他们去租房子或者买房子。

  我个人比较赞同用货币补助的方式解决掉,如果通过实物补偿的方式,必须建经济适用房和廉租房会产生很多问题,比如腐败问题,现在无法克服掉。还有这种方式不能给消费者足够的选择余地,我们在某个地方建经济适用房,他原来在城东,但是现在经济适用房不在城西,小孩上学无法上了,无法上班了。还有大面积的廉租房,犯罪率上升,我们委托别人调查,西方也是这样的,卖淫嫖娼犯罪和贫民窟是有关的。小户型被富人买了反而是好事,四五十平米全是穷人,老人抬不起头,别人的小孩也不跟你的孩子玩。大户型里面套着中档户型,中档户型里面套着小户型,140平米的房子套着四五十平米的房子,140平米的人住着不舒服,但是套着八九十平米的房子可以。过去老潘和老任讨论的分区不分区的问题,分区是必然,分区既然是必然,政府也要干预,尽量不要太明显。

  200年房地产的宏观调控到底成功还是失败?

  主持人:回顾去年整个国家对房地产行业的宏观调控也出台了很多政策,比如90平米的政策,90/70的政策,还有限制外资,年底有一个土地增值税的出台。有些人说去年的宏观调控对房地产的放假来说是失败的,也有些人认为是成功的,三位嘉宾怎么看去年宏观调控到底是成功还是失败?

  杜文:我认为宏观调控不能说完全失败,但是没有完全达到目的,最起码从现在的情况来看,整顿规范房地产市场,以打击政府官员腐败为切入点,上海社保案到青岛市委书记再到安徽省委副书记王昭耀,都是跟房地产市场有着千丝万缕的关系。可以说他们这些人就是让房地产开发商给拉下水了,从上海的社保案可以看出,一整顿房价开始下跌,这个是很大的收获。房价这么高的问题,地方政府和开发商官商勾结,这个是抬高房价的很大原因,从这一点入手不是说不可以。从07年或者08年肯定会见到效果,这一块的灰色成本转嫁到房地产开发商,开发商转移到消费者身上,目前来看收到一定的效果。

  李开发:去年调控房地产有些方面取得一定的成果,但是没有改善房价继续高速度攀升的问题,内在的问题依然比较严峻。但是我们已经发现了房价为什么高速上涨的内在机制,就是刚才杜记者所说的,实际上房价炒作与腐败官员有一个利益共生的链条。我还是要强调这个问题,政府并不是用调控使房价下来这么一个目标,实际上最核心的问题是政府通过调控,要使广大中低收入阶层能够解决自己的住房问题,能够改善自己的住房条件。北京原来市区的原住民以及近几年到北京来的,很多人还是居住在设施比较差、环境比较差、面积比较小、户型不合理的房子里面,这样一批人是要改善居住条件的,不要以为他有房就不想改善住房条件。

  第二,到目前为止光谈市场需求和市场供应,但是我们没有多少人认真研究投资性需求里面,很多是炒作拉升房价,拉升为了谋取暴利,这样一个阶层从现在看起来,哄抬房价,假按揭骗取银行贷款已经是一个相当沉重的问题,这种骗取银行贷款的行为首先是从资金比较困难的中低收入开发商那边开始,但是哄抬房价使整个开发商都得到好处,应该说也是一个利益链条。假按揭目前为止,研究单位认为可能有几百个亿是有问题的,但是我们研究发现,一个假按揭往往要三年甚至更长一段时间才会浮出水面,整个按揭手续跟正常购房从现象上看,没有什么区别。

  04年北京一些地方2000块钱借一个身份证提供买房手续,去年以来许多骗贷案件在法庭审理的时候,灰色通道及操作程序已经露出水面,一个身份证后来又的涨到五千块钱,有的是八千块钱一套手续,房子不是你的,有人付月供有人付首付,跟提供证件的人无关。实际上,由于中小开发商资金比较紧,这边差土地出让金,那边口袋里面没有多少钱,拿建筑企业的预付款来垫支,他赶紧卖楼花,一下子不见得能卖出去,所以组织一帮人背后炒作,虚假按揭,编出来一套手续,拉高房价,快速回笼资金。央行和其它很多研究部门非常关注,包括金融预警报告去年已经认为这个是很严峻的问题。我研究了这类问题,我感觉问题比现已经发现的情况可能还要严重得多,主要是虚假按揭两三年之内不会显露出水面,隐蔽性很强。假如六千块钱一平米的房子,现在估价到一万卖出去,有几百万周转资金,我第一次首付到银行十套房子虚假按揭一千万回来,几个回合下来就可以贷到一个亿,我拉高房价之后实际上就是零首付,所有的风险都押到银行那里。

   前一段时间有几个外资银行请我去谈如何杜绝房地产的虚假按揭问题,我们说建筑成本价是多少,出让金是多少,价格再上涨的时候我要把按揭的比例调控出来,假如土地出让金和建筑成本是四千,到了六千以上我就要提高按揭的比例,首付30%,房价再涨要首付40%,银行要控制好平衡点,控制好房价的落差。中房公司孟晓苏董事长去过香港,香港的房价最高点和最低点相比下降了70%。我有一个朋友在日本工作了近十年,东京那个地方,有同事付了首付,付了八年月供,后来跌价之后的新房子比自己付了八年月供的房子还便宜。整个金融系统应该提高防范风险的能力,特别是虚假炒作骗取贷款的银行一定要重视,现在不仅仅一般人炒房,大量外资,或者是外资以地下渠道进来的资本,看到人民币升值也参与炒房,炒到最后,那些都是专业研究人员套现拿走,最后损失资金的就是中国的中低收入阶层的老百姓。

  杜文:国家的宏观调控金融这一块的力度还是不够,金融银行这么多年是问题最多的一个领域。

  董潘:宏观调控的出发点是正确的,思路和依据是错的,原则是对的,很多政策和措施是错的,比如有些行政手段的使用,包括经济适用房我也不主张再建下去,一定会产生很多后遗症,比如廉租房,廉租房也是收租金的,只不过租金很低,但是一方真正申请到廉租房的人,将来不会给你交租金的,你能运转吗?运转不了。还有90/70这个初衷是好的,但是这种行政手段的运用不如采取经济手段调节更有效。总体上来看,尽管我们的决心很大,但是效果是很不理想的。这是我对过去宏观调控的评价,从前几天曾培炎的讲话,调控思路转变过来,还是非常高兴的。

  经济适用房到底应不应该建?

  主持人:我们在老潘的博客上看到,北京未来推出一千万平米的经济适用房和一千万平米的限价商品房。董教授认为经济适用房不应该再建了,对于本土的北京人万一收入很低怎么办?

  董潘:货币补贴,我们调控市场,让市场供应小户型,供应二手房满足他的需要。经济适用房的弊端太多了,腐败问题克服不了,权力一定要到市场上寻租,这个避免不了。比如说过节了,给老职工发东西,给职工直接发一千块钱,但是这一千块钱在工会主席那里到最后买的东西送到他们家就变成六百块钱了,这个东西一定会流失的。经济适用房在复杂的地方盖一百来个章,比较简洁的地方也要盖60多个章,这60?100个公章意味着有60道、100道关口,每个关口都会蚕食国家的补贴。比如到他那儿去要盖一个章,一看经济适用房他想弄一套或者给自己的侄子弄一套,盖章可以,到时候要给一套房子,如果不给房子的话,这个章迟迟不给你盖,延误工期。

  如果补贴现金,补贴30万块钱,这个是明帐不会流失的。我们不要看西方,西方有实物补贴,西方受基督教文化的影响,诚实守信,你给他行贿受贿他不干的。中国的文化不是这样的,大家只信权,只信钱,所以这个社会相对来讲比较麻烦。还有很多原因,比如贫民窟的形成,政府的能力很有限,交给市场取做,过年不要给人家买东西,给人家五百块钱,想买什么买什么。给人家补贴钱,买多大买多小,在哪儿买交给人家自己去决定。货币补助的话可以设计出很多梯度,他得到的补贴少,但是别人也可以补贴到,可以扩大覆盖面。如果有人申请到,有人没申请到,没申请到的人愤愤不平。

  李开发:经济适用房是正确的选择,跟廉租房一起是解决中低收入阶层非常有效的措施,问题是近几年出了两个大的偏差。第一,经济适用房的定位有问题,第二,经济适用房的分配管理的制度有很多弊端。前不久,全国人大委员长吴邦国考察香港的廉租房和公屋建设的时候,提出来我们国内完全可以借鉴参考香港的大多数居民住房解决的模式,来研究我们国内该如何做。

  前年我接受报纸采访的时候,当时我就认为我们的经济适用房制度其实有很多弊端的,第一,分类不清楚,说它是商品房,又说它是微利的,商品房就该随行就市的,经济适用房究竟定位在什么位置上,说它是商品是市场调节的产品,说它是经济的又是廉价的,那么始终没有把类别分清楚。第二,数量太少。第三,管理机制不透明,很多地方中间都有插一手的可能,像刚才董教授所说的。在香港和新加坡整个监督机制很透明,所以,你能买公屋,只要你去登记,那个部门会告诉你,这个房子五年之内或者是三年之内可以拿到,我就可以安心等。但我们,数量很少,而且不知道什么时候能有。最多的时候,2004年左右,经济适用房的数量与其它整个房屋数量比占到6%点多,后来2005年已经下跌了下降到5%多,到2006年就更少,数量特别少,再加上分配的制度存在着很大的缺陷,所以新华社记者报道,还有很多记者看到那些开着宝马的住进了经济适用房,经济适用房当中的户型最大可以达到250平米,这些实际上说明经济适用房的制度是有很大问题的。我们应该改善这个制度,强化制度的管理流程,强化监督机制。经济适用房的户型应该有一个规定,在新加坡如果单个人最小的房子是40多个平方,但是有完整的一套功能,包括抽水马桶,包括厨房,洗衣间,稍大的有60平米、80平米、100平米的不同规格,不同的入住条件。

  刚才董教授说政府的能力很有限,不能向社会大多数中低收入阶层提供住房,我认为这个问题没有说准确。经济适用房实际上已经是成本价住房,土地是国家的,近几天我看到建设部汪部长的讲话很好,住房是人的一种基本权利,是基本的社会保障,我们要给大多数中低收入阶层提供居住性的保障,可以安排得比较节俭,紧凑,不一定住得很豪华,三口之家70平米、80平米、90平米够不够?也住得可以,功能齐全,要达到这种目标。我们现在的塔楼建筑成本,在开发过程当中就是1500~1800元一平米,配套工程在很多地方就是三四百块钱,2005年六月,西安晚报报道,西安市公布一个配套费的数据,就是150块钱左右,北京这个地方应当是多少钱,我想也多不到那儿去。那么政府提供经济适用房是成本价住房,并不是要政府掏钱。如果说明白点,就是政府应该控制住自己的欲望,不能在中低收入阶层头上挣钱。不能在这样一部人的购房需求中考虑自己的财政收入增加多少。如果是富人的富裕性住房需求,舒适豪华型住房需求,那么政府可以获得必要的税收,但不要挣中低收入阶层的钱,这就行了。

  杜文:我认为经济适用房和限价房政府还是应该盖,给中低收入者提供房子。这是一个居住保障的问题,刚才董教授说的经济适用房和限价房出现很多暗箱操作和腐败问题和权力寻租问题,现在来看确实是存在的。北京天通苑、回龙观本来是经济适用房,户型很大,开奔驰、宝马的人有的是。经济适用房这块是治理腐败、操作透明的问题,如果这块管好了,经济适用房完全可以保证中低收入家庭的居住需求。如果像董教授认为的货币补偿可能会出现一个问题,货币补偿土地还是掌握在开发商手里,开发商抬高房价,政府的补贴有可能永远赶不上房价的上涨。

  董潘:市场有一个需求对接的过程。北京市场有三千多家开发商,同时有项目开工建设的或者有项目在售的有三分之一,之所以房价在涨,需求太旺了,供给不足所以导致这个局面,并不是说开发商想抬就抬,如果没有这个需求,你想抬你抬不动,五个人吃饭,有三家饭店,你想抬高价格是抬不动的。所有的营销手段只要没有需求都没有用。

  杜文:住房这块的市场有特殊性,不像咱们到市场上买一条裤子买一件西服这样,土地这块,住房出售这块,信息披露这块,从目前的房地产出售当中完全可以抬高。通过这几年的竞争,小的开发商已经退出市场了,基本是大开发商掌握房地产市场。

  李开发:我也不赞成董教授的观点,我们现在所说的供需实际上是跟毛病很多的银行房地产信贷制度有关。由于开发商中70%以上是中小开发商,这些中小开发商都是近几年才进入房地产开发市场的。很多进入房地产市场的人,最近五六年能发展到有多少个亿,这些人的资金来源是非常不足的。一批小房地产商通过虚假按揭的方式,捞到银行的第一批贷款,然后缓付土地出让金,再加上预售楼花,虚假按揭让银行认为住房需求非常大,很安全,事实上那个需求是假的,由于银行的错误的信贷制度帮助开发商拉高了房价,老百姓看到房价上涨了,每天在房价要涨的宣传中,判断能力有限,跟风,所以还是有人买,把今后多年的需求提前释放了。本来是两三年后再买房,但房价持续往上涨,结果是提前凑钱买房。还有其它外地的投资者,炒房团,外资投资者,大家都想拉高房价,房地产开发商自己想房价高,炒房的人想房价高,投资出租的人都想房价高,70%的人都在会舆论上与行动上推动房价升高,因为房价上涨才能获得利益。

  有人在我博客上留言,如果房价下降的话,我的自己的资产缩水。但是房价上涨和下降是一个社会整体性的,打比方来说,如果旁边的房子不涨,我这个房子从50万涨到100万,我可以有50万的收益,但是大家的房子都上涨或者缩水的话,我的升值是纸上的财富,是没有意义的。如果北京每平米10万块钱的话,我们的财富就大多了,可是那么财富有什么意义?算起来比纽约那些大都市的住房还值钱,有实用价值吗,根本没有,完全是纸上的财富,完全是拎着自己的头发想离开地球,没有用的。  


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(责任编辑:谢剑)

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