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董潘 李开发 杜文做客聊高房价实录



  今年可能出台的宏观调控政策

  主持人:最后一个问题,今年的房地产宏观调控可能出现哪些比较有效的政策?

  杜文:我认为宏观调控还是加大经济适用房和限价房这块的制度建设。

  董潘:不一定作为一个政策出台,但是语言上面会有这样的陈述,已经出来扩大供应,扩大供应一定在放地规模上有所体现。

放地规模之后,投资规模相应放大,抑制需求物业税可能会试点,金融手段也会发生作用,比如贷款的期限会不会进行调整,比如说鼓励小户型,一个小户型贷40年甚至更长一点,大户型贷的短一点,首付进行调整,体现帮助中低收入阶层抑制高档,比如买别墅只贷五年,贷的比例也少,将来方向上可能往这个方向走,但是具体的政策在哪年出很难说。现在整个社会运行太复杂了,有时候要考虑到稳定问题。对低收入阶层不满意不行,高收入阶层不满意也不行,所有企业界所有行业都满意也是不行的,当经济玩不转的时候,所有的问题都出现了。整个社会运行的这部机器很麻烦,中央政府绝对不是仅仅考虑这头不考虑那头,既要考虑到经济增长速度平稳发展的问题,还要考虑到社会保障制度建设的问题,既要考虑到当前老百姓的需要,还要考虑到可持续发展问题等等,考虑还是很复杂的。

  杜文:宏观调控还是保障中低收入家庭的居住需求,无论从信贷或者其它方面,这方面肯定是有所倾斜的。

  李开发:我在今年元月初提出来,我认为2007年可能有十个方面的楼市调控措施出台,我刚才说了十个方面。

  第一,进一步提高存款的准备金和加息,减少流动性。

  第二,央行将组织整个金融系统清查房地产贷款,对有问题的房地产进行清查,完善贷款的制度和风险的防范措施。

  第三,提高新建楼盘的预售条件,实际上已经在做了,打击屯地环节和囤积居奇的问题。

  第四,显著增加经济适用房和廉租房的供应量。

  第五,抑制投机和洗钱的行为。政府的各种政策正在研究。

  第六,开征物业税,这一块讨论得轰轰烈烈,我的感觉物业税这一块有可能在五六月份出台。

  第七,全面开放单位建房,只要符合规划,有自己的土地,这一点是抑制房价继续高省逐步趋向合理的重要条件。单位建房开放之后,旁边的高价楼房肯定会受到影响。

  第八,政府出台相关规定,规范集资建房,集资建房是人心所向,我跟很多人大代表交流,大家认为应该有一种方法来抑制房价高涨,什么条件可以集资建房,由谁来运行,谁来监管,怎么保证社会服务这一块国家可能出台制度。

  第九,出台相关政策打击投机炒房的行为。

  第十,全面清查开发商囤积土地,同时增加住房的供应。

  这十个条件,我感觉2007年可以执行,不会很平静。大部分制度可能出台,但是这些规则如果没有一套完善的制度出台,应该说房价调控的预期还不是很明朗。

  物业税的可操作性问题

  主持人:关于物业税这一块,樊纲(樊纲新闻,樊纲说吧)认为如果缺少物业税,市场本身就是在鼓励大量投资性需求。

  董潘:物业税是内在的稳定器,当扩张的时候有一个收缩的作用,当经济萎缩的时候有一个夸张的作用。对于买房行为来讲缺乏一个阀门,现在买房只要支付了交易成本,那么以后就没问题了,别的再没有成本了,大家只要买得起房都愿意买房。我们现在给你增加一个变量,你现在能买得起房,将来持有还要花成本,不知道这个成本多高,因为是动态的,或者你如果持高档住宅或者大面积住宅,这个比例是很高的,我抑制你去买大房子的欲望,这样的话会起到调节的作用。有了这样一个税收之后我们增加收入之后还可以用来补贴低收入阶层,压高端鼓励帮助低端很好的机制。

  物业税很麻烦,按照什么来征?我们在行业内经常讨论,按照面积征大家有问题,我在郊区,我的房子不值钱,我愿意到市里面住一个小一点的。按照价值征,市中心的不满意,我这个房子市值80万,我愿意到郊区换一个大一点的房子。很难操作,物业税是财产税,财产税是很难征的,基本上是征不上来的。怎么样把大多数人放过去,高端的监管住,这是值得研究的工作。让每家每户交税,利息税通过银行强制性扣掉,你的钱在自己的手里,让大家自己去交物业税,现在的个税申报都很难进行,很难办。还有一个可操作性的办法,中国人的办法太多了。我前一段时间接待一个瑞典的房地产专家,三年政府进行简单的评估,评估之后老百姓都认帐,中国政府评的老百姓肯定不认帐。你今年增加了浴盆什么的,你增加了这个房子的固定成本,你要多交五百法郎,会增加物业税,中国百分之百的人不会填的,瑞典百分之百的人会填,这是文化上的巨大差异。很多地方在西方看来很好的东西,在我们国家运行起来很麻烦。房地产秩序的混乱是文化上的原因造成的。

  合作建房能走多远?

  主持人:最近合作建房问题很热。大家对合作建房有什么看法?

  董潘:合作建房肯定走不通,这些人把企业家想象的一塌糊涂啥也不是,是一个皮包公司建了房,老百姓可以自己干,实际不是那么回事。哪个企业家不一身是病,遵纪守法是另外一回事,操作起来是很难的。哥俩儿在一起做买卖一般不超过三年就得黄,这么多人在一起盖房子现在可不是农村左邻右舍帮忙盖一个小房起来,国外是有,国外都是HOUSE农村的房子,土地是私有的,但是在北京要是自己建,麻烦死了。

  李开发:这个问题就是我刚才说的规范集资建房,谁来管售后、物业,以及对房地产质量的监督,这一点实际上是很快就的解决的问题,不是说不能解决。

  杜文:合作建房不妨尝试,毕竟是新生事物,没准儿有的地方就是成功的。

  董潘:这个事情有可能成功我们允许它试,注定是要失败要制造很多社会麻烦很多问题,可能不需要非得去尝试。政府到现在也很关注,至今没有表态,我个人认为是不对的。什么都不专业,规划你懂吗?绿化你懂吗?哪个都不懂,最后大家都想借光,真正监管都没人去弄了,根本搞不成的。一个班级去旅游,让大家讨论一下去哪里好,意见统一不起来。如果班主任说今天大家去爬长城,大家都没意见。这种方式必须通过集权来做,在一个公司都是这样,都要董事长拍板运转下去,要是中层讨论都运转不下去,那到最后重大的事情是谁在决策?最高端的人在决策,让低端讨论一定有五花八门的意见。盖房子是极端复杂的过程,一百多个章谁能盖下来?装修都把人累得跑断腿,改房子,开什么玩笑?

  李开发:现在温州和深圳其它地方的合作建房最后找准一个建筑公司或者就是委托房地产公司来建,所有的钱在哪个银行大家都很清楚。

  董潘:那就演化成一个公司了,远远偏离了宏观调控用这种方式来评议房价。赵志强是低收入阶层吗?不是,市场营销协会的会员都是商场的那些经理们。很多事情不能按下葫芦起了瓢,舆论乱了,不科学的东西在这里大行其道。

  主持人:合作建房效果如何还需要时间证明,今天时间关系,访谈到此结束,感谢各位嘉宾。


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(责任编辑:谢剑)

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