北京：物业收费拟与服务等级挂钩

　　北京今后将按照新修订物业服务强制标准对小区物业服务质量评级。即日起，市建委新修订的《北京市住宅物业管理服务等级标准(一级)》面向社会征求意见。

　　各类住宅小区首度共用新服务标准

　　与2003年实施的《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，新标准最大的特点是统一了本市各类住宅的物业服务标准，取消了旧标准中将普通商品住宅和经济适用房、直管和自管公房、危旧房改 造回迁房等不同性质住宅分而治之的做法。

　　另一个区别来自服务标准的效力。市建委有关负责人解释说，此前北京出台的相关规范仅仅是指导性意见，对物业公司没有强制标准。而新修订的《北京市住宅物业管理服务等级标准》中，一级是物业管理企业必须达到的基本标准；而二、三级标准作为物业管理企业指导级标准，将在日后向社会公示。

　　服务等级成物业公司资质评定硬指标

　　物管公司资质等级在一定程度是鉴定其管理服务能力和水平的标准之一，同时也是物管公司进行招投标的主要考核指标。近日有业主反映，小区的物业公司提升等级，但服务项目、质量没有丝毫改变。不禁使人疑问:物业公司的资质评定与服务质量有没有关系？

　　根据建设部相关规定，目前物业公司资质评定主要依据物业公司的注册资金、管理人员资质、管理的小区类型以及建筑面积等几个指标，服务质量是一个软指标。记者从市建委了解到，新的服务标准出台后，服务质量很可能会被列为评定物业公司资质的硬性条件。

　　对于连正在公示的基本标准都无法做到的物业公司，有关负责人也撂下“狠话”:“如果物业公司连这些条件都不能满足，那它也就没有存在的必要了。”

　　服务等级可能影响物业收费标准

　　市消协于2005年首次发布对全市住宅小区物业管理状况的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。

　　“服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”一位物业公司经理直言不讳，物业公司服务和收费的不对称正是导致北京物业纠纷多发的症结所在。有关部门负责人透露，由于服务等级很可能会成为物业公司资质评定硬指标，也会进一步对物业收费标准产生影响，毕竟新标准中出现了很多量化的要求，可以使物业公司的资质、服务水平、物业费形成联动。

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　　“一级住宅物业管理服务标准”新旧对比

　　●电梯无人值守须24小时运行

　　在电梯管理方面，旧标准中规定主梯6:00-24:00不间断运行，新标准增加了无人值守电梯应24小时运行的内容。

　　●房管房屋要搞避雷年检

　　在房屋管理方面，旧标准只提出物业要确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，新标准中则增加物业必须每周巡查1次小区房屋单元门，每年要进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　●保洁垃圾必须每天清运1次

　　在保洁服务方面，旧标准中指出要建立垃圾站，垃圾每日归站。新标准中明确了垃圾必须每天清运1次，并新增了突发公共卫生事件的应急预案。当发生突发公共卫生事件时，物业必须迅速组织人员对共用设施进行通风、清洗和消毒。

　　●消防每年要进行1次训练

　　在消防管理方面，旧标准中只规定了物业必须对有关人员进行消防训练，但新标准中明确规定消防训练必须每年进行1次。

　　●停车地下车库须保证照明

　　在停车管理方面，除旧标准中规定的机动车辆进入小区须发放凭证，出门凭证放行，以及24小时有专人巡视管理车辆外，新标准新增地下停车场必须保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

　　●供水将装紫外线消毒灯

　　在供水方面，旧标准规定物业要对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。新标准更加细化，规定水箱内必须使用紫外线消毒灯，水箱盖必须上锁。

　　●装修 物业须日查施工现场

　　在装修管理服务方面，旧标准只规定，业主装修结束后，物业应进行检查。新标准规定，在装修期间，物业必须每天巡查1次装修施工现场，发现损害公共利益现象的，要及时劝阻并报告政府有关主管部门。

　　指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢；删去了“集中堆放时间不得超过三天”的规定。（刘宇鑫）