楼市观察：破除垄断才能让房地产政策落到实处

　　　房地产 是一个说不尽的话题，因为很少有人能说得清；但房地产又是一个不得不说的话题，因为牵涉民生根本。本次政协1号提案是政府建房应锁定低收入家庭，两会 代表热议的题目之一仍是房地产。

　　其背景是，除个别地区外，调控之下的房价仍在继续增长，根据国家发改委、国家统计局最新公布的调查数据显示，2007年1月全国房价继续上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价比去年上涨5.6%，没有明显下降。

　　究竟如何解决这一棘手难题？温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告区分了政府与市场的作用，肯定了房地产消费与投资的双重功能，强调调整住房供应结构，维持房价平稳，这比起一味要求政府之手彻底介入房地产市场、恨不得立即退回福利分房时代的见解不知高明多少。

　　我国住房供应结构存在双重失衡：一是经济适用房与廉租房大幅下降。来自国家统计局的一组数据显示：2005年经济适用住房完成投资同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重仅为3.59%，比2004年又下降了1.01个百分点，这是在房地产宏观调控 紧锣密鼓背景下的数据；二是开发商提供的商品房一味以大为美，在2006年6月召开的中国城市发展与规划国际年会上，中国房地产及住宅研究会常务副会长、原建设部政策研究中心主任包宗华透露我国部分城市中，大户型住宅比例达到了85%以上，一般的城市也平均达到60%的比例。

　　我国住房结构的双重失衡缘于我国房地产市场的双重垄断：我国的土地一级市场从来都由国家控制，虽然审批权屡经下放收回，但那只牵涉到政府部门内部的权力转移，而不意味着一级市场垄断的破除。鉴于我国的国情，在可见的未来，房地产市场的一级市场都不会实现真正的市场化，土地收入尽入国库而后弥补经济适用房与廉租房已是最好的结果。

　　相比于一级市场，房产开发的垄断则是隐性的。从表面上看，房地产开发商从大到小数量不少，但从单一的银行贷款与上市融资模式与土地获取方式来看，没有一定的背景难以生存，在开发商中有多少是政府背景的企业，又有多少是官员支撑着的企业，从已经披露的房产腐败案件中就可见一斑。没有背景的民间商人想要进入房地产开发领域十分困难。

　　双重垄断的结果就是，政府得到了一级与二级市场的双重垄断收益，而开发商分得到了二级市场的，中国的多数商品房只剩下投资品一种功能。

　　温总理的报告给房地产发展划出了清晰的边界，首先是将政府的保障与市场严格区分，各司其职，解决政府与市场的失衡问题。弱势群体通过福利获得住房，可以去除民生问题的心腹之疾，这就需要各级政府严格将有关预算资金用于廉租房与经济适用房建设。而要解决市场领域的结构失衡，恢复住房消费与投资的平衡，唯有打破房地产市场的垄断，让越来越多的合格建房主体现身市场，媒体近日报道个人集资建房成本之低，隐约指出了降低房价的可能前景，那就是由真正的民间市场主体介入房地产开发。

　　商人谋利招术不同，有的靠薄利多销，有的靠豪宅少售，完全竞争与严格监管可以细分出市场，如果所有的商人进行同质化竞争，全靠豪宅生存，一定是市场机制与商业伦理同时出了大问题。一些代表建议由政府统管房地产市场，用行政命令指令价格，如果真的如此，则垄断将加剧，房地产市场会继续大乱。(叶檀）