大盘开发如履薄冰 现金流不足考验金地集团

　　暮春，金地集团在全国最大规模的楼盘金地荔湖城开始入市，这个楼盘与金地以往开发中档洋房的路线不同，首期住宅部分占绝大比例为近似TOWNHOUSE的三叠院以及独立别墅100坊等产品。虽然价格待定，但是预计三叠院的售价至少在80万元左右，如无意外，其单价将树立永和开发区中心地段板块的新标杆。

　　大盘攻坚如履薄冰

　　对于这个金地已经着力打造了近三年才开始发售首期部分的项目，金地方面可谓慎之又慎。从去年10月开放产品展示区，到去年底举办跨国公司联谊会对目标消费群进行投石问路，至今年3月联手奥迪与其达到会员资源共享，向广州奥迪的8000名会员挥起橄榄枝，都可以看出这个售价刷新同区项目纪录，而规模亦刷新金地开发纪录的大盘，其一直在以慢火炖汤的方式，通过小众营销降低推广成本，并精确覆盖要求独特的高端客户群。

　　根据该盘的负责人介绍，从去年开始的体验式营销对其销售有较大促动，截至去年底，该盘首期推出的三叠院及100坊产品售价达8000万元。今年3月中下旬，该盘的首期数百套产品将公开发售。而这个楼盘从预热到正式发售，有条不紊地布局了半年，也为广州楼市推广纪录之罕见。

　　不过根据消息人士透露，继2005年至今投入超过10亿元之后，从2007年开始至完工时金地荔湖城仍需追加投入43亿元左右。预计今年新开工面积为21万平方米左右，计划竣工14万平方米，其总建筑面积超过238万平方米。因此金地荔湖城要对集团做出突出盈利贡献，尚需时日。目前仍处于输血阶段。而首期发售更是不容有失，只有开了好头，才可以将大盘开发延续下去。

　　现金流供给需补充

　　而截至2006年底，金地的净负债率为92%，在今年全年，还有11个项目开工在即，总投资超过186亿元。即使30亿元的定向增发成功实现，再加上其2006年销售收入51.1亿元，金地手中可动用的现金流也远远未能满足其所需。据此前金地集团总裁张华纲关于金地30亿元定向增发估计在2007年第一季度完成的说法，目前金地的定向增发也开始进入倒计时状态。而此前金地从未进行过如此大规模的定向增发融资，3月份将成为考验金地超级大盘运作能力及融资升级能力的一道坎。

　　金地在2月底公布与ING基金合作开发佛山项目之后，该集团还拟在今年再对旗下1~2个地产项目实行股权融资。届时外方将对项目实现控股，金地集团则将确保项目的操作权。金地的高层此前还透露，金地将加大与海外资本对接的力度。不仅要通过股权融资为项目获得资金支持，同时还会向境外银行进行债权融资。而其预计在3月进行的定向增发，不排除将向海外投资机构定向增发。对于这个金地全国最大项目会否引入外资进行合作，金地有关负责人表示难以给出肯定答复，一切视集团安排而定。

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　　作者：吴晓波 第一财经日报