宏观调控下的房地产嬗变轨迹-搜狐财经

张宇

主持人：本报记者李文绚

嘉宾：国泰君安证券房地产分析师张宇中信证券房地产首席分析师王德勇

房价高悬,新一轮宏观调控即将发力,这对房地产市场和板块有什么影响？持有房地产股票要注意哪些因素？选股如何把握？本报记者对话两位房地产行业分析师,仁者见仁,智者见智,投资者可在其中把握房地产市场和板块的嬗变轨迹。

房地产定位有变

记者：温家宝总理在政府工作报告中对房地产的论述对房地产市场和板块有什么影响？

王德勇：根据今年的政府工作报告中对房地产的论述,政府对房地产的定位和作用发生了重大调整。其一是,在以前的政府工作报告或者相关的一些文件中,房地产是作为当前重要的支柱产业的定位,但这次政府工作报告中没有提及,等于取消了作为重要支柱产业的这种提法。这说明国家对房地产行业的定位和房地产发挥的作用有重大调整和变化。

为何取消了其作为重要支柱产业的提法？房地产的作用往往体现为两个方面：拉动经济发展,带动下游很多产业；但如果房价过高,住房消费占整个收入的比重过高,老百姓的钱都用来买房,就会抑制其他消费,对经济增长会有负面作用。在当前形势下,房价越来越高,其对经济发展的负面作用越来越显现。而房价过高带来泡沫,使社会运行成本过高,会限制整体经济发展。

同时,政府工作报告对房地产的论述强调了政府政策调控与市场手段相结合,而且把政府政策调控放在市场手段之前。

这些表明了国家对房地产态度的变化,结合前期一些情况比如建设部关于90平米占70％的政策征求意见稿收回,表明国家对房地产调控的立场是非常坚定的。今年,房地产政策调控的密集期将到来。

张宇：与以往相比,由于商品房价格近期快速上扬、房价成为矛盾突出的重要问题,政府工作报告对此更多地强调,未来必须从我国国情出发来发展住房建设和消费模式,重点强调了建设廉租房制度和经济适用房制度,对于普通商品房开发,强调正确运用政府调控和市场机制两个手段,优化商品房供应结构,抑制房地产价格过快上涨,保持合理价格水平,其中地方政府的责任较以往更加的明确和具体。

我认为,未来政府对房地产行业政策方向将是“强调消费、抑制投资”,即对商品房的开发与建设,更加强调其作为满足普通居民需求的重要消费品的作用,因此类似“90平方米占开发面积70%”等政策将得到更加坚定不移的实施；同时在规划、建设、交易、中介等环节的管理上,将采取信贷与税收管制方式等进一步抑制其作为投资品的特征,房地产市场监管将不断被强化,最终以确保在人民币升值的过程中,作为重要人民币资产的商品房价格保持稳定的目的。这对我们判断今年的行业变化和市场走势具有十分重要的作用。

保护消费需求

记者：房地产新一轮调控将怎么进行？

张宇：我们一直认为政府实施宏观调控目标在于规范行业发展。从2004年国八条到2006年国五条,有一个一直贯穿其中的主线就是：消费需求始终受政策保护,投资需求和投机需求受到政策压制。政府逢调控必强调,改善住房结构,维护房价稳定,出台的诸多政策无外乎行业管制、土地管制、信贷管制和税收管制。

房地产行业经过长达8年的牛市,自身在发展方向、业务流程上有很多需要规范调整的地方,而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容,就会发现中央调控始终在于强调规范发展市场。全球没有任何一个经济体的经历表明,政府调控政策可以把一个行业从牛市打回到熊市,市场从繁荣走向萧条依靠的还是市场自身的力量。我国目前处于宏观经济起飞阶段、中产阶层崛起和人民币升值的景气阶段,因此行业发展的前景还是非常开阔的,至于开发商利润空间是否会被压缩,我想暴利行业利润水平回归到社会平均化水平是一个必然的趋势,现阶段调控的当务之急,可能是让这个行业的真实利润水平亮相于公众。

王德勇：房地产今年的调控形势比往年严峻得多。可能的政策包括这样几个方面：土地增值税的细则出台；将严格执行土地出让两年不开发就收回的政策；物业税开征试点；将大力发展政策性住房建设,包括廉租房和经济适用房；单位自建房和个人集资建房有可能允许实行；可能会提高限房价、限地价的土地出让比例；提高住宅预售条件；对住宅的消费信贷进行调整,提高首付款比例；加强对预付款的专项管理,等等。

关注三类房地产股

记者：目前形势下,持有房地产板块要注意哪些因素？选股要如何把握？

张宇：2007年房地产股票的投资策略,有两个线索帮助投资者去寻找在未来有良好表现的股票：一个线索是,考察企业的资金实力以及能持续多渠道获得低成本资金的能力,其典型是万科集团(000002)；另外一个线索是,考察公司土地储备规模及未来持续低成本获得土地的能力,其典型是上实发展(600748)和华侨城(000069)。

通过对行业发展趋势和上市公司的深刻把握,我们提炼出上市公司的房产开发优势、地产资源优势和商业物业优势三大优势,并构造一个优势指标体系,在行业内首创了三维优势股票雷达图,这样可以将国内各类房地产企业按照不同的优势给予明确的定位,在市场不同的投资热点下能对不同的企业有一个比较明确的选择。

目前,房产开发类企业最强组合,无疑是去年我们一直坚持推荐的1＋3组合,即万科(000002)+招商地产(000024)、华侨城(000069)、中粮地产(000031),另外保利地产(600048)、金地集团(600383)、亿城股份(000616)等也是开发类公司中的重要企业；在土地资源优势组合中,建议关注那些能得到地方政府大力支持、开发资源优势明显的区域性国有大型房地产企业,如上实发展(600748)、张江高科(600895)、天房发展(600322)、北京城建(600266)、北辰实业(601588)、大龙地产(600159)等；在人民币升值中最受益的商业物业经营板块中,金融街(000402)、中国国贸(600007)、浦东金桥(600639)和陆家嘴(600663)一起构成一个物业经营的次强势组合；融合土地资源优势的中型地产企业,我们建议重点关注泛海建设(000046)、名流置业(000667)、冠城大通(600067)等一大批民营房地产开发企业,他们所拥有的土地资源优势将通过与资本市场的结合,最终显示出企业价值的大幅提升。

王德勇：我们当前不建议关注房地产股票。如果非要关注,可以关注三种类型的房地产股票：第一种是投资性房地产,比如拥有写字楼和酒店物业的,基本上不会受到宏观调控影响,如金融街(000402)、中国国贸(600007)、浦东金桥(600639)、小商品城(600415)。第二种是基本面发生重大变化的公司,比如SST幸福(600743)、S天水(000965)、名流置业(000667),包括资产注入类的,如泛海建设、招商地产。第三种是有重大题材的公司,比如北京的奥运概念,天津的滨海概念。