京城楼市房价惯性上扬土地增值税清算“威力”尚未显现

    本报记者 费杨生 北京报道

    2月1日启动的土地增值税清算至今一个半月,目前房价上扬。这是否意味着人们所担忧的土地增值税向房价转嫁的可能性正在变为现实呢？业内专家分析,近6成项目在1月及之前就上调了售价,开发商涨价主要是为了迎接销售旺季,而土地增值税清算“威力”暂未显现。

    房价预热旺季

    将在三四月份步入销售旺季的京城楼市已开始“未雨绸缪”,不少开发商都不同程度地上调了房价。

    北京市中大恒基不动产营销公司最近对在售项目的调查显示,约8成项目在春节前后上调了项目销售均价,上调幅度为每平米300至500元,个别项目的涨幅超过千元。其中,中高档物业价格攀升较快,别墅项目均价平均上涨了12.9%,公寓平均上涨10.1%,普通住宅平均上涨7.6%。

    该公司总经理王述分析,今年政府将重点发展面向广大群众的普通商品住房,而高档公寓和别墅的开发则受到一定程度的限制,预期供给的减少引起了高档住宅市场的价格涨幅相对较高。

    而从涨价项目的分布位置来看,二环内“寸土寸金”,项目“惜售”使得上涨空间最大。按各环线调整项目与该环线内整体在售项目的比例来说,二环内区域的占比最大,达到12.9%。四至五环间尤其是东部地区,一直属于房地产市场“高热带”,该环线带以均价10000到15000元/平米的项目为主,高档住宅需求较大,带来了价格上涨,因此上涨幅度也最高,平均涨幅为12.6%。

    王述分析,楼市在今年的一二月处于低谷,但很快将在三四月份步入供应及销售旺季,开发商在此阶段将价格调整到位,以为旺季的到来提前做好充分准备。

    增值税清算“威力”未现

    对于房价上涨是否源于开放商转移土地增值税清算带来的成本压力,业内专家普遍表示否认。他们称,土地增值税清算的“威力”目前尚未体现。

    中原地产华北区总经理李文杰说,现在的清算力度并不大,可能是委托一些会计公司来核审企业成本。更重要的是,相关的清算细则还不明确,特别是在成本核算问题上,在如何对待国有房地产企业方面还模糊不清,这些都直接涉及到如何进行清算以及清算的公平性。他建议,国税总局应当尽早明确相关的操作细则,特别是企业成本核算方面的细则,“目前是大家知道要清算这个事情,而不知道该怎么去清算。”

    国家税务总局1月的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出,从2007年2月1日起开始,全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作；但具体的操作细则并没有明确。购房者普遍担心,开发商有可能将该政策带来的成本压力转移到房价中。有机构测算,此举可能使部分开发商需缴纳的土地增值税达到利润的30%-42.5%。

    那么,近期房价上涨是否就是开发商转移成本而致呢？北京市我爱我家房地产公司副总经理胡景晖对此表示否认,他认为,目前的房价调整主要是季节性因素,是春节前后市场的正常调整。而且,目前房价已经处于一个很高的水平了,开发商涨价是考虑市场的承受能力、公司自身的资金运转能力。

    王述同样认为,楼盘涨价大多未受土地增值税清算影响。他介绍,上述调查发现,近6成项目在1月及之前就上调了楼盘均价,大多在土地增值税清算通知公布之前；还有5.6%的项目在春节前一段时间涨价。此外,还有不到0.1%的个别项目下调了价格。

    涨势趋缓

    那么,今年房价走势图又将怎样演绎呢？

    上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说,目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提,而对那些以往未作计提的开发商而言,资金压力将加大。那么,土地增值税清算在未来一段时间严格执行的话,房价会否上涨？邹毅认为,有的开发企业会利用涨价来弥补利润损失,但这样操作会大大增加房地产项目的市场风险,因为,高房价将导致项目空置积压的可能性增大,企业经营风险增大。

    胡景晖认为,从两会传出的调控思路来看,今年房价上涨已经乏力,上涨空间有限。他分析,今年房地产市场的有效供给有望增加。首先,政府将加大住房保障制度建设,着力解决低收入家庭住房问题。比如,按照北京市住房建设规划,今后三年,全市将建设经济适用房1000万平方米,限价房1000万平方米；今年开工建设廉租房30万平方米。其次,新开盘的数量比去年同期也有较大的增长。

    胡景晖还说,物业税或将在年内试点的消息已给市场带来部分反应。一些持有大户型的投资者开始降价抛盘,这也增加了二手房市场的供给。“供给的增加不能说就会立即把房价降下来,但房价涨幅肯定是会得到控制的。”胡景晖强调。

    全国政协委员、中国房地产业协会会长宋春华认为,为使房地产市场调控取得切实成效,必须抓住重点,遵循市场规划和行业规律,坚持鲜明的政策取向,实施针对性很强的有效调控。他建议,在公共财力有限的情况下,应优先保证廉租住房；在建设特别是交易和保有环节,通过金融、税费、产权等手段实施有效调控等等。