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中华企业研报:项目储备隐含利润高

  去年上海楼市并无惊喜,中华企业(600675)在房价大幅上涨的广深、京津地区又没有项目,尽管如此,该公司借助地理位置优越、高价高盈利的上海项目获得了良好的销售业绩和利润表现,抵抗了行业调控风险。

  上海高盈利项目抵抗调控风险

  尽管面临如此不利条件,中华企业全年还是完成销售面积18.4万平方米,实现销售收入21.7亿元,其中竣工结算了19.78亿元,平均销售价格高达10500元/平方米;销售毛利率从2005年的41.3%上升到46.2%。

上海古北西郊国际别墅和古北国际花园两个高价格、高盈利项目做出了突出贡献。在2005年、2006年上海楼市宏观调控风暴期,我们对公司开发项目销售前景和抗风险能力依然充满信心,公司2006年销售业绩印证了我们的判断。

  主营收入增长无须担忧

  2006年主营业务收入同比下降,主要是因为很多预售房款没有达到结算条件而没有确认。2006年年报公司账面上有高达15.6 亿元的预售房款,较年初增加了3.81 亿元,这部分房款将在2007年竣工结算,相当于2006年主营收入的79%。预售的项目主要是古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅等地段好、高价值和高盈利的开发项目。

  根据公司经营计划,2007年主要开发项目14 个,预计总在建面积126万平方米,其中新开工面积64.5 万平方米,预计竣工面积38.2 万平方米。这进一步表明公司2007 年利润增长已有充分保障。而且,公司2007年还将增加7万平方米出租物业,总出租物业将达到14万平方米。

  部分项目储备隐含利润高

  公司现有在建项目约70 万平方米,待开发的土地储备600万平方米,其中,位于上海崇明岛滩涂改造地建筑面积估计在460 万平方米左右,苏州有20万平方米,剩下的120 万平方米左右在上海城区。

  现有项目储备中,古北国际广场、古北西郊国际别墅、上海国际客运中心、古北国际、财富中心、苏州太湖古北雅园都是非常畅销、盈利能力高的项目。

  土地增值税有一定负面影响

  公司上海项目的未来盈利水平都很高,会受到土地增值税清算管理的一定负面影响。2006年年报显示,公司计提了较大的土地增值税。但是,公司会计政策历来较为谨慎。营业税金及附加06 年比上年增加8628 万元,同比增加36.23%,主要原因就是古北国际花园、古北佘山国际别墅一期项目进入销售阶段,按规定计提了土地增值税。同时,公司还根据已预售但尚未结算的古北国际广场、古北国际花园、古北佘山国际别墅等高盈利项目计提了约2个亿的土地增值税。所以公司未来当期盈利受负面影响没有部分投资者想象的那么大。

  同时,2007年开始将进入一个新发展阶段的出租物业则不用交纳土地增值税。因此,投资者不用为土地增值税清算管理而过分担忧公司未来业绩,我们对公司的盈利预测考虑了土地增值税清算征收的影响。

  持有大量重估价值高的股票资产

  公司目前持有8 家上市公司股权(小非),账面价值7100 多万元,到年中绝大部分股票可以上市流通。根据新会计准则,公司把这些小非股票归为可供出售证券,除交运股份可以流通外,其他小非股票还在锁定期,根据附表的测算,假设所有股票将来可流通时的股价就是当前股价,则公司可以获得1.68 亿元股票投资收益,按照新会计准则,就是公司净资产将增加1.68 亿元,折合每股净资产为0.24 元。如果这些上市公司的股价在2007年还将继续上涨,则净资产将继续增厚。

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