泛海建设（000046）跟踪报告：整体上市问鼎中国地产大蓝筹

　　投资要点:

　　公司计划以非公开发行5亿股实现控股股东整体上市计划。控股股东将以星火公司100%股权、通海公司100%股权、浙江公司100%股权、武汉公司60%股权资产认购发行股份的50%；另外向机构发行50%股份，募集不超过46.375亿元现金。

　　公司收购控股股东上述股权所需资金共计108.55亿元。其中，控股股东以资产认股作价46.375亿元，机构投资者以现金46亿元认购股份，不足部分16.175亿元上市公司以自筹资金或以负债方式向泛海建设控股有限公司收购。

　　公司收购上述4家公司股权后将因此获得这4家公司所拥有的北京、上海、杭州和武汉808万平米的建筑面积用地。控股公司廉价土地注入上市公司后将使公司拥有全国最中心城市最优质土地建筑面积增加至982.6万平米；将使公司迅速做强做大，尽快实现公司作为全国性的专业房地产投资与开发公司的定位，尽快实现公司成为中国一流的、知名的、有创新力的、有影响力的和有社会贡献的房地产上市公司为目标。

　　预计整体上市将带来最少105亿元净利，分摊到每股将至少带来8.4元的净利润，每股帐面净值将提升至9.6元，同时还将形成价值几十亿元的投资性物业，

　　公司原有在北京、青岛、深圳的土地储备174万平米，将在近两年内开发完成，这部分项目的开发预计将带来63亿元的净利润，将给每股带来5.03元的净利润。

　　公司原有土地储备与整体上市带来的项目都将在近1-2年内陆续开发，并将带来丰厚的利润，特别是08年的利润将出现爆发性增长，足以支持公司的股本高速扩张。预计，未来几年，公司开发982.6万平米建筑面积，将至少带来168亿元的净利润和每股13.43元的净利润，公司的RNAV净值重估不低于27元。我们维持“强烈推荐”的投资评级，该股是值得我们长期收藏的品种，短期目标价30元。

　　作者：2007-03-16 李少明