三问住房保障，“净化”刻不容缓！

    楼市揭黑录 (二)

    【策划人语】

    今年“两会”,房地产俨然成为最受关注的民生话题之一,各项议案、提案屡屡出现,其中最受关注和民生牵涉最多的,首推具有中国特色的住房保障制度的建设和完备工程。

    必须指出的是,尽管已算是成绩斐然,我们的安居工程还是难说十全十美。特别是在个别地方,经济适用房、廉租房、限价房各有各的难处、各有各的缺陷,甚至各有各的暗箱和黑洞,大有沦为“鸡肋”和反面教材的趋势。

    这一期的《上证·地产投资》,愿和您一起追问住房保障制度的那些不完善面,一起探讨解决之道。

    (柯鹏)

    经济适用房 怎成富人的资源？

    □本报记者 于兵兵

    经济适用房制度存在合理性的讨论,观点对撞从来都是异常激烈。

    “经济适用房制度存在一些固有的缺陷,在实际操作过程中很难起到真正降低房价的作用。”全国人大代表、中山大学MBA企业家商会会长李永忠直言不讳。此前,也有专家曾提出取消经济适用房的建议。

    对此,上海易居房地产研究院信息中心副总监陈啸天表示,从房价来看,保障类住房和商品化住房分属两个领域,价格的相互影响力不大。经济适用房制度不在于拉低房价,而在于切实实现住房保障,但是从实际操作而言,这一目标确实远未实现。

    业内人士的评价并非无据。人们不会忘了2005年年中,那场关于北京经济适用房变身“豪宅”的大揭底。一边,当2000多位中低收入市民焦急又疲惫地排队等待经济适用房放号时,另一边,一个经济适用房小区已挂出售价115万的二手房,卖房者还介绍,60万元买来的180平方米经济适用房仅装修就花费了30万元。

    “经济适用房的开发商都很强硬,嫌价格高、质量不好、物业有问题,都可以退房,因为后面有无数人等着买房。”北京一位欲购经济适用房的吴先生无可奈何地告诉记者。

    更令记者疑惑的是,就是这样一个普通市民饥渴等待、可谓一房难求的经济适用房市场,购房门槛的设置条件是如此疏松。“我有个朋友能搞到经济适用房号,只要再有个当地的身份证就可以买房了。”一个大型城市的某媒体广告部经理称。十几天之后,他成功借到了一个当地身份证,顺利签约购房。“户口主人是我亲威,只要多给几万元,再签个转让协议就可以了。”而根据记者了解,这位开着自家车的广告经理人月薪应该在万元以上。

    没有家庭收入的严格评估、没有对房号发放的严格管理,富人的介入、寻租的滋生就不可避免,当年开着豪华轿车进出经济适用房小区的现象重演也就是必定无疑的事情。

    廉租房 条件改善就做“老赖”?

    □本报记者 于兵兵

    今年“两会”期间,一个耐人寻味的细节是,关于完善廉租房和经济适用房制度的提案,压倒金融改革、三农问题、医疗保障、环境保护等多个经济大事,成为今年政协会议的1号提案。

    据记者的初步统计,去年以来,中央方面提出的与廉租房制度建立健全有关的文件不下5个,这还不包括建设部等相关部门的负责人在多种场合多次强调地方建立廉租房制度的最后底线,以及强调廉租房在保障住房中的重要性。

    然而,廉租房在运行过程中也存在一些不和谐的现象,如退出机制就是现在必须考虑清楚的问题。“原本的困难户住进廉租房后,就算条件改善了,也很难再自愿退出,还导致其他一些住房困难家庭只能‘在外苦候’,给廉租房管理和‘周转’带来困难。”有专家指出。此外,不符合规定的人享受了住房补贴等暗箱操作行为也时有发生。

    专家认为,与经济适用房相比,廉租房可以做到最大限度地保障最低收入者居住问题,缓解此前经济适用房购房人多是中等收入甚至高收入人群的社会争议。但政府在选择廉租房的建设区域时,应该考虑困难群众上学、工作、购物、就医等众多问题,不能减少了困难群众的房租,却提高了其它方面的生活成本。同时,要明确责任,加强监管,保证应享受保障待遇的人群的住房问题都能得到妥善解决。

    而除了操作中存在的不良现象外,供应量小、覆盖面窄等现实问题依然存在。“如果说廉租房制度在去年的宏观调控中已经实现了从无到有的全面制度覆盖,接下来就是如何执行落实的问题。”上海房地产专家林戈表示,“此前,虽然各地也有廉租房制度,但因受惠群体甚微,对房地产市场的调控效果基本没有体现出来。各地更多地选择出售经济适用房方式完成住房保障的任务。”

    业内人士介绍,地方政府不愿意建廉租房的原因有很多,最大的问题是资金问题。市政府把廉租房建设任务下放到区政府,区政府要么找地自建廉租房,这对于位置在中心城区的地方政府而言无异断臂割肉之痛。

    “廉租房关系到敏感的弱势群体保护,建的不好,社会问题更多。地方也担心如果把中低收入者集中在一个地方容易引发区域治安问题；如果分散在市区各地,则土地和管理的成本过高。”专家表示,廉租房执行困境的根本还是政府责任不清。

    限价房 避不开的地方潜规则?

    □本报记者 于兵兵

    除了建议完善廉租房和经济适用房制度外,政协1号提案同时提出了普通商品房的限地价与限房价问题。

    根据去年“九部委十五条意见”的要求,为保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)的土地供应,各级城市政府在土地规划审批中优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,土地供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

    “双竞双限房”的提出,无疑把政策性住房建设任务部分地推向了市场。“政府希望在保证地价的前提下压低房价,减少政府的土地收益损失,又完成了房地产调控任务。”分析人士称。

    这一初衷有一定可操作性。上世纪90年代,政府通过回购、限价等方式要求市场上的开发商帮助完成住房保障任务的方法也曾执行了较长时间。“但那时候政府完全控制开发成本和开发收益,开发商只是代建角色,基本由政府完成划拨土地、监理及销售的全过程。”一位曾参与过此类住房建设的开发商介绍。

    这一轮的限价房则显然有所不同。从政策上看,到目前为止,政府除了限定较高地价和较低房价之外,并无其它职责分工。深圳从去年10月开始在土地出让中部分设有政府无偿收回物业的条款,开发商不同意可以不拿地。如果开发商想打平损失,一方面可以提高售价,如果售价被限则可以通过压缩成本的方式找回收益。

    另外,限价房入市时的购房资格审查则遇到了与经济适用房类似的问题。有媒体报道,近日,福州首例限价房入市销售,大量房源被“有关系的人”买走,主要原因正是当地政府在推出限价房时并没有规划认购人的资格。

    对此,此次的政协1号提案建议,无论是经济适用房还是限价房,一定要先界定目标群体,明确受惠对象。“完善电子化的个人收入记录,这是成功实现政府住房保障目标的关键。”提案称。“当政府部分而不是全部地承担保障责任,势必造成分工和夺利上的矛盾。”深圳一家房地产一评论机构负责人称。

    同时,因为在土地招拍挂中增加了限房价、控房型等条款,简单以地价论结果的招投标开始变得人性化很多。一些开发商并不讳言地向记者表示,因为和地方政府关系良好,其在招投标中胜出的可能性无疑加大。同样,由于“双竞双限”政策的出台,一些地方政府放地速度明显放缓,“近期的土地供应量减少已经成为不争的事实,这可能导致供给矛盾进一步加大。”上海易居房地产研究院的分析师表示。